不動産は無料で査定を受けられる！一括査定で不動産を高値売却できる理由とは？

不動産を売却する際に気になるのが「いくらで売れるのか」ということが多いです。
売却金額を知りたければ、不動産の価格査定を受ける必要があるのですが、査定には無料査定と有料査定があります。

一見すると有料査定の方が良さそうに思えるのですが、実は査定額を知るだけなら無料査定でも充分なのです。

この記事では不動産の無料査定がおすすめな理由や実際に無料査定を受ける流れ、そして不動産を高値で売却するためのコツまでご紹介します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

不動産の無料査定と有料査定は何が違う？

不動産の有料査定と無料査定には、具体的にどのような違いがあるのでしょうか。

それぞれの特徴を解説しますので、両者を理解した上で自分の不動産を売却するにはどちらの方が良いのかを判断してください。

有料の不動産査定

不動産会社が行う無料の査定と異なり、有料の査定とは国家資格を有する不動産鑑定士に依頼をして行う査定です。

査定は不動産鑑定評価基準に則って行われ、査定報告書を得る事ができます。

資格を有する専門家によって作成された査定書類に基づいて算出された価格によって取引された契約は合理的な価格での取引とみなされ、裁判所の書類や税務署の証拠書類として有効となります。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士とは不動産の鑑定評価を行う士業で、国家資格を持つ専門家です。

不動産鑑定士の合格率は５%程度という難関資格で、公的な不動産価格を算出する際には不動産鑑定士による査定が求められるケースがあるのです。

有料の査定が必要な場合

基本的に無料査定でも問題ありませんが、どうしても法的な根拠を持った査定額を算出しなけらばならないときに、不動産鑑定士に査定を依頼します。

例えば、相続で揉めたときなどは、裁判所や税務署に対する証拠書類として査定報告書を提出します。

他には、親会社の所有する不動産を子会社へ安く出売却する場合です。法人税の脱税行為と税務署から見なされないように、きちんと査定書類に基づく価格での取引をしている証明として有料査定を依頼する必要があります。

不動産の有料査定の必要書面

不動産鑑定士による有料鑑定が必要になる場面は、以下の書類が必要となる場面です。

• 不動産鑑定評価書
• 意見書
• 調査報告書

不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書は、裁判所や税務署などに証拠資料として提出するために作成される鑑定書です。

法律で定められた手順や方法で不動産鑑定を行うため、もっとも信頼性が高い書類といえます。

自治体や税務署、金融機関などから正式な書類を求められた際に不動産鑑定評価書の作成を鑑定士へ依頼します。

意見書

意見書は不動産の価値を第三者である専門家に見解を求めた証として作成される書類です。

不動産鑑定評価書のように鑑定方法が法律で決められていない、簡易的な鑑定書なので法的な効力はなく、税務対策や裁判用の資料には利用できません。

不動産会社の無料査定に納得がいかず、第三者視点での見解が欲しい時に意見書の作成を依頼することが多いです。

調査報告書

不動産の権利関係や不動産市場の動向を調査した報告書を、調査報告書といいます。

安価かつ短時間で第三者の見解が欲しいときに調査報告書の作成を依頼するケースが多いです。

意見書と同様に簡易的な書面のため「鑑定」や「評価」をした書面ではありません。

不動産無料査定の仕組み

不動産会社による査定は、基本的に無料ですが、なぜ無料なのでしょうか？

不動産会社は媒介契約をして売却が成立すれば仲介手数料を得ることができ、買取契約であれば、再販売することで利益を得る事ができるためです。

そして査定とは、不動産会社が契約を獲得するために、「いくらで売却できますよ」とアピールする営業活動のひとつというわけです。

査定の方法には、机上査定と訪問査定とあります。

机上査定

類似する不動産の築年数や間取りなどの様々な情報やデータ、地価や不動産市場などを加味して、価格を算出する査定の方法です。

膨大な量のデータをもとにしているのである程度の妥当性もあります。

ざっくりおおよその相場感や価格が知りたい場合には、有効な査定方法と言えます。

訪問査定

実際に査定依頼対象の不動産を訪れて、周辺の状況から不動産の隅々まで細かく鑑定・査定する方法です。

実際に見てもらうために不動産会社との日程の調整が必要になりますし、机上査定より手間がかかりますが、データからだけではわりだすことのできない、実際の劣化状況などを含めて査定してくれるため、より精度の高い査定といえます。

査定は不動産会社の方が行いますが、周辺の土地に詳しい方だとより精度が高くなると言えます。

不動産の無料査定を受ける方法

不動産会社へ不動産の無料査定を申し込むには「査定アプリを利用する」「一括査定サイトを利用する」という2つの方法があります。

それぞれの特徴について解説します。

査定アプリを利用する

不動産会社や不動産一括査定サイトの運営会社が提供している「査定アプリ」を使えば、スマホ上で不動産の無料査定を依頼できます。

査定アプリの多くは立地などの物件情報や個人情報を入力することで、無料の不動産査定を受けられる便利なアプリです。

ただし、あくまで客観的な報から算出される簡易査定になので、実際に不動産を売却する際には担当者の現地調査を基に算出される「訪問査定」を依頼する必要があります。

また、不動産査定アプリには、AIが過去の不動産売却事例などのデータを基に相場を教えてくれる機能を搭載していることも多いです。

売却したい不動産の相場を気軽に調べられるので、日頃から利用して相場観を養っておきましょう。

不動産一括査定サイトを利用する

不動産の査定を依頼するなら、複数の不動産会社から提出された査定額を比較した方が納得のいく査定額になります。

そして、複数の不動産会社に査定を依頼するなら「不動産一括査定サイト」を利用するのがおすすめです。

立地や売却希望時期、不動産の種類などの情報を入力するだけで、無料で不動産会社へ査定を依頼できる便利なサイトです。

査定を依頼するまでの時間は最速5～10分程度で終了するので、仕事などで忙しくて不動産会社巡りができない方でも、簡単に不動産会社を探せます。

不動産の売却査定なら無料査定でも充分！

では、所有している不動産を売却するには有料査定と無料査定、どちらを選べば良いのでしょうか。

結論から言えば、不動産売却時の価格を知りたいのであれば無料査定で充分です。

不動産会社も無料査定後の媒介契約締結に向けて力を入れて査定をします。
無料だからといって査定の品質が落ちるということはありません。

おすすめの不動産無料一括査定サイト

不動産の売却は媒介や買取を依頼する不動産会社次第で成否が分かれます。

そして、良い不動産と巡り合うには一括査定サイトを使いこなすことが重要なのです。

ここでは、厳選した6社のおすすめ不動産買取一括査定業者を紹介します。
いずれも無料で利用できる上に、1度に複数の不動産へ査定を依頼できる、便利なサービスです。

各一括査定サイトの特徴を把握して、不動産売却成功を目指しましょう。

HOME4U

出典:HOME4U

HOME4UはNTTデータグループ企業の（株）NTTデータスマートソーシングが運営している不動産一括査定サイトです。

国内で初の一括査定サービスとして実績を積み重ね、通算依頼数45万件以上の売却査定数を誇ります。

不動産の査定は無料かつ簡単に利用でき、不動産の種類（マンション・土地など）や築年数、間取り、売却希望時期などを入力するだけで、最大6社の不動産会社から査定が届きます。

HOME4Uの特長としては、査定を依頼できる不動産の種類が多いことが挙げられます。
マンションや戸建てはもちろん、ビルや農地などの査定にも対応しているのです。

さらに、提携している不動産会社の質が高いのもHOME 4Uのおすすめポイントです。

大企業のグループ企業ならではの厳しい審査基準を通過した約1800の不動産会社の事業所が登録されているので、悪徳業者と遭遇したりしつこい営業電話がかかってくる確率は非常に低いです。

【PR】SUUMO

出典:SUUMO

SUUMOは「リクナビ」「タウンワーク」などを運営する株式会社リクルートが運営する不動産一括査定サービスです。不動産の情報を入力するだけで複数の不動産会社へ無料で査定を依頼できます。

不動産の種類（土地・マンション・戸建て）を選択し、専有面積や所有者情報などを入力するだけなので10分程度で査定依頼が完了します。

SUUMOで提携している不動産会社の規模はさまざまで、大手不動産会社から地場の不動産会社まで登録されています。

企業規模に関わらずSUUMOの厳格な審査基準を通過した不動産会社ばかりですので、売却したい不動産の種類や立地に応じて適切な不動産会社を選んでください。

三井のリハウス

出典:三井のリハウス

累積取扱件数100万件以上（2021年度まで）という圧倒的な売却実績を誇る不動産業界大手、三井のリハウスが提供する一括査定です。

大企業なので、簡易査定時に金額提示をして興味を引いて詳細査定時に大幅に減額するといった悪徳業者とは無縁です。

売却査定を依頼するにあたって企業のブランド力や信用力を重視する方には特におすすめします。

LIFULL HOME’S

出典:LIFULL HOME'S

不動産賃貸で有名な「HOME’S」ブランドを展開する(株)LIFULLが提供する無料の不動産一括査定です。

サービスの通算利用者数が838万人（2022年1月現在）以上と、豊富な実績を誇っています。

不動産査定を利用する際には物件種別と立地を入力すると詳細情報の入力画面に移るので、売却希望時期や特に伝えたいこと（バリアフリーやリフォームの有無）などを入力してください。

3700社以上の提携会社から条件に合った候補が表示されるので、最終的に無料査定を依頼する不動産会社を選んで送信すれば完了です。

リビンマッチ

出典:リビンマッチ

リビンマッチは約2600の不動産会社が登録されている一括査定サイトで、チャット形式の質問に答えていくだけで最大6社から査定を受けられます。

都市部はもちろん、地方の不動産査定にも対応しているので、他社で査定を受けられない不動産を売却したい方におすすめな一括査定です。

また、リビンマッチでは「らくらく不動産査定」という不動産無料査定アプリを提供しています。

GPSを駆使して売却したい不動産のエリア相場を簡単に調べられるので、一括査定で受け取った査定の金額が高いのか安いのかを判断するのに非常に役立つアプリなのです。

不動産無料査定額を高くする秘訣は？

不動産を売却するなら、少しでも高額で売りたいと思うものです。

そこで、高額売却への第一歩である、査定額を上げるための秘訣をご紹介します。

しかし、あくまでも「査定金額」ですので、実際に売却できる金額とは限りません。
そのため、極端に高い査定金額を出す不動産会社があった場合は、根拠をしっかり確認しましょう。

机上査定結果を鵜呑みにしない

不動産会社による机上査定は、あくまで客観的な情報を元にした売却金額なので、鵜呑みにしないほうが賢明です。

現地調査を経て算出される訪問査定ならさらに高額な査定になる可能性がありますし、他社の査定も用意して交渉することで、査定額がアップすることもあります。

信頼できる不動産会社に任せる

不動産会社へ訪問査定やその後の媒介を依頼するなら、信頼できる担当者がいる会社を選ぶことを心掛けてください。

不動産会社の中には悪徳業者が存在しており、簡易査定で高額な査定額を提示しておいて、いざ訪問査定を依頼するとさまざまな理由をつけて査定額を下げてくるというケースがありえるからです。

高額な査定額が提示されても手放しで喜ばずに、なぜその査定額になったのかをしっかり説明できるかどうかや、対応がしっかりしているかどうかを確認した上で訪問査定を任せるようにしてください。

こちらの記事では「良い不動産屋の選び方や悪い業者を見分けるポイント」について解説しています。信頼できる不動産会社を見つけるためにも、合わせてご覧ください。

相場を自分でも調べる

日頃から不動産の売却相場を調べておくことで不動産会社から提出された査定が高いのか安いのかを判断できるようになり、安すぎる場合は交渉して査定額アップを狙えます。

プロである不動産会社が交渉相手になると、ついつい相手の言いなりになってしまいそうになるかもしれませんが、大切な資産を守るためにもある程度の知識を身に付けておくことは必須事項です。

適正な価格で不動産売買を成功を成功させるために、こちらの記事で「不動産売買における相場の調べ方」を解説しています。合わせてご覧ください。

不動産会社の繁忙期に査定を依頼する

不動産会社の繁忙期、特に進学や就職ラッシュとなる3月や2月に査定を依頼することで、高値査定が狙えます。

繁忙期を迎える前に少しでも手持ちの物件を増やしたいと考える不動産会社が多いためです。

ただし、3月の売却を目指すなら少し早めに動き出すことを心掛けましょう。

不動産の無料査定から売却の流れ

ここからは、不動産の無料査定を申し込んでから取引を完了するまでの流れについて解説します。

必要書類を揃えるのはいつでもできるので、早めに動いておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトを利用

まずは、不動産会社などが運営している無料の一括査定サイトを利用して、不動産がいくらくらいで売れそうかを調べます。

サイトによって仕様は異なるものの、立地や築年数などの情報を入力することで査定を依頼する不動産会社の候補が複数表示されるので、実際に依頼する不動産会社を選択してください。

数日から1週間程度で査定額が届くはずです。

必要書類を準備する

机上査定はWeb上の情報入力だけでも受けられますが、より詳細な査定額を受けるためには訪問査定が必要ですし、書類を用意しておく必要があります。

訪問査定で必要な書類は以下の通りです。

書類名	内容
登記簿謄本	不動産に関する権利関係などの情報が記載されている書類です。法務局にて保管されており、法務局で手数料を支払えば誰でも取得できます。
不動産購入時の売買契約書	不動産の購入時に締結した契約書です。取引日や売買金額、土地・建物の住所・面積などの事項が記載されています。
重要事項説明書	契約書同様に、不動産購入時に取得しているはずの書類です。不動産に関する権利関係やアスベスト使用などの有無、法令上の制限が記載されています。宅地建物取引士が作成し、契約時に口頭で説明する義務があります。
測量図	隣地や公道との境界杭の位置や、不動産の正確に測量した面積が記載されている図面です。専門家である土地家屋調査士が土地を測量して作成します。
各種図面	建物の形状や設備の配置を記した建物図面や、建物を上から見た見取り図となる平面図など、各種図面です。建物の竣工時に建設会社や工務店から渡されているはずです。
公図	地番や接道状況を記載した公的な地図です。法務局で管理れていますが、インターネットで取得も可能なので必要な際にはダウンロードしておきます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

一括査定サイトで査定を依頼した不動産会社と面談を行い、信頼できると判断したら媒介契約を締結します。

仲介手数料の金額や報告義務などが媒介契約書に記載されているので、隅々まで目を通してください。

捺印した2通の契約書は両者が1通ずつ保管することになります。

買主候補に内覧対応・価格交渉をする

不動産の売却活動を開始すると、不動産会社がチラシやWeb上に不動産の情報を掲載して買主を探し始めてくれます。

そして、興味を持った人には内覧の対応をしたり、購入の意思を示した人と価格交渉をしたりすることになります。

売却する不動産に居住していないのであれば内覧を不動産会社へまかせることもできるのですが、アピールポイントを的確に伝えたいのであれば、自ら案内することが大切です。

売買契約書を締結する

不動産の売却価格や諸条件に関する交渉の末に売主・買主の双方が合意した場合、売買契約を結ぶことになります。

契約書には売却金額の他に立地・敷地面積などの不動産情報や引き渡し時期、引き渡す設備・備品が記載されています。

また、不動産の専門家である宅地建物取引士が不動産に関する告知事項を記載した「重要事項説明書」という書面を作成・交付した上で買主へ口頭で説明を行います。

そして、契約書および重要事項説明書に双方が署名・捺印することで売買契約が正式に締結されます。

仲介手数料の支払及び売却代金を受け取る

不動産の売却代金が契約書に記載されている期日通りに入金されているかどうかを確認してください。

契約締結時に手付金として20～30%程度が支払われ、残りの代金は引き渡し直前に支払うというケースが多いです。

不動産の引き渡し

売却代金全ての着金を確認したら、不動産の引き渡しをします。

住宅の鍵や登記済権利証など、契約書に記載してある備品や設備がすべて揃っているかを確認した上で引き渡してください。

確定申告および納税

売却は引き渡して終わりではありません。最終段階である所得税の確定申告と納税を終えて、ようやく不動産売却が完了します。

確定申告時には不動産取得にかかった費用を経費として控除することを忘れないようにしてください。

他にも、不動産の所有年数によって税額の計算が変わってくるなど、譲渡所得税の計算は複雑です。

面倒であれば、税理士にまかせた方が確実ですし、利用できる節税策も教えてくれます。

ご自身で確定申告をやりたい方のために、こちらの記事で「不動産売却時の確定申告の流れや必要書類を紹介」を紹介しています。

不動産無料査定の注意点

不動産会社などが提供する不動産一括査定は無料で利用できますが、いくつかの注意点があります。

事前に知っておくことで、より快適に査定を活用できるようになります。

複数の書類が必要になる

不動産の無料査定を受けるにあたって、いくつかの書類が必要となります。

Web上で不動産の情報を入力するだけの机上査定なら必要ありませんが、より実際の売却額に近い査定を算出できる訪問査定の際は、書類が必要となるので査定当日までに取り寄せておきましょう。

営業電話がかかってくる可能性がある

不動産の一括査定を申し込むと、営業電話がかかってくる可能性はゼロではありません。

基本的には無料査定の申込時に「電話連絡を希望しない」を選択すればかかってこないはずなのですが、会社全体に浸透しておらず電話がかかってきてしまうこともありえるからです。

査定額=売却額ではない

無料査定で算出された査定額は、最終的な売却額ではありません。

仲介で不動産売却をする際には買主との交渉を経て売却が決まるためです。

不動産市況の良し悪しや買主の予算など、さまざまな要素が絡まって売却額が決定することになります。

不動産無料査定によくある質問

ここでは、不動産の無料査定を利用を検討している方から多く寄せられる質問と、その回答をご紹介します。

不動産の無料査定を受ける前に一読していただき、前もって疑問を解決しておきましょう。

不動産の査定から売却までの期間は？

不動産の無料査定を申し込んでから査定結果が届くまでは、概ね5～10日程度かかります。

そして、売却完了までは不動産の種類の種類によって異なり、売れやすいマンションでは70日程度、売れづらい戸建てや土地では100日ほどかかることが多いです。

立地や築年数、不動産市況によって売れるまでの期間が異なりますので、出来る限り早く動き出すことをおすすめします。

不動産査定を無料でしてくれるのはなぜ?

不動産会社は無料査定を通じて不動産の所有者と知り合い、最終的に媒介契約を結ぶ（仲介手数料を得る）ことを目的としています。

いわば、営業活動の一環ともいえるので、不動産査定が無料でも充分に元が取れるのです。

机上査定と訪問査定の違いは？

机上査定は立地や築年数などの客観的な情報を元に算出する、簡易な査定になります。

一方の訪問査定は不動産会社の担当者が直接現地に赴き、不動産の状況や周辺施設なども加味して算出する詳細な査定です。

時間はかかるものの、より実際の売却額に近い査定額を知るためには訪問査定を受ける必要があります。

複数の不動産会社に査定を依頼してもいいのですか？

複数の不動産会社への査定依頼はまったく問題ありません。

提出された各社の査定を比較して、媒介をまかせる不動産会社を慎重に選んでください。

不動産査定は大手の方がいい？

大手不動産会社には大手不動産会社の、地場の不動産会社には地場の不動産会社の強みがあります。

会社の規模や売却ネットワークに期待するなら大手の不動産会社ですが、地域の特性を熟知しているのは地場の不動産会社です。

企業規模の大小だけで決めずに、売却しようとしている不動産がどちらに適しているのかを見定めることが大切です。

他人名義の不動産を査定依頼しても大丈夫？

他人名義の不動産査定も可能ですが、今後自分の所有になって、売却する予定の不動産のみを査定しましょう。

相続される前の不動産など、事前に査定額を知りたいケースもあると思いますので、出来れば本人に一言知らせた上で査定を申し込みましょう。

査定価格はどのような基準で算出するのですか？

査定の方法は各不動産会社によって異なるので、一概に説明することはできません。

ただし、多くの不動産会社では以下の要素は考慮しています。

• 現在の不動産市況
• エリアの販売価格
• エリア内の売却事例

上記の要素に物件の状態や立地、周辺環境などの要素を加味して、査定額を算出します。

簡易査定の時点では物件の状況などは詳しく分からないので、販売価格や売却事例の相場から大きく外れることは少ないといえます。

不動産会社を選ぶポイントは？

不動産会社を選ぶ際には、以下のような基準で選ぶのがおすすめです。

• 査定金額の高さ
• 企業規模
• 担当者が誠実な対応をしているか
• 査定基準が明確かどうか

不動産無料査定を活用しよう

ここまで、不動産の無料査定について、使い方や注意事項などをお伝えしてきました。

不動産会社の査定は無料であっても、経験やデータを基に高い制度の査定額を算出してくれます。

不動産売却のパートナーとなる不動産会社と出会うためにも、無料査定を上手に活用しましょう。

参考：不動産会社の口コミ・評判がわかる不動産売却の一括査定サイト【イエリコ】