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不動産の売却や購入を考えている方は、不動産売買契約を結ぶ前に、いくつか知っておくべきことがあります。
ここでは、不動産売買契約の引き渡しまでの流れから、契約前にやっておくべきこと、契約時の内容とチェックポイントなどを解説していきます。
スムーズな不動産売買契約ができるような、一括査定サイトも紹介していますので、これから不動産売買を考えている方は、参考にしてみましょう。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
不動産売買契約から引き渡しまでの流れ
まずは、不動産の売買契約から引き渡しまでの全体の流れについて、次の4つに分けてそれぞれ詳しく解説していきます。
また、不動産売却に関する基本知識は、下記の記事で詳しく紹介しています。
この記事では、不動産に関する流れやかかる費用といった基礎知識から、取引上の注意点などを分かりやすく解説します。節税の方法や不動産会社の選び方についても触れていますので、不動産の売却における疑問を解消するのに役立ててくださいね。
購入希望者と価格・契約条件を交渉
購入希望者が現れたら、一般的には、購入希望者から不動産会社を通して「買付証明書」という書面が売主側に提示されます。
ここには、購入者の基本的な希望条件である、購入希望価格や、引き渡し希望日などが記載されています。
売主はこの条件を確認して具体的な交渉に入るか決め、その後の交渉は売主側と買主側の不動産会社同士が行います。
場合によっては、一つの不動産会社が、売主と買主の間に入って交渉を取り持つこともあります。
不動産会社は双方の条件を確認した後、お互いの条件を調整します。それと並行して物件の調査も行い、契約関係書類を作成します。
契約条件を調整する際は、不動産会社の助言だけに従って交渉を進めたり、購入希望者の条件を全て受け入れたりするのではなく、自分の納得の行く条件であるかどうか判断しましょう。
不動産売買契約を締結する
「売買契約当日の流れ」と「売買契約締結以降の流れ」の2点から、詳しく説明していきます。
売買契約当日の流れ
契約時には、顔合わせと挨拶を初めに行います。
内覧会で既に顔合わせしている場合が多いですが、改めて契約時にも行います。
このとき、買主は売主より先に到着するよう指示され、購入する住宅の重要事項の説明を受けることが多いです。
重要事項説明書には、主に「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」が記載されています。
宅地建物取引士が書面に捺印し、それを交付した上で口頭での説明があります。
重要事項の説明が終わったら、不動産会社から購入する住宅の付帯設備について説明があります。
付帯設備とは、換気や冷暖房、電気配線や証明などの建設設備を指します。
売主はどういった付帯設備の説明をするか不動産と入念に相談し、買主が購入後に「説明と相違があった」などのトラブルが起きないようにします。
もし、このとき性能が説明と違ったら、売主は設備の修理を自己負担で行わなければなりません。
説明が終わったら、売買契約書の確認に入ります。
不動産会社か、双方に向けて説明がありますが、予め売買契約の文面を不動産会社に送っておいてもらうとスムーズに進み理解も深まります。
この説明が終わったら、関係書類に住所や氏名を記載します。全て記載し終わったら契約書に捺印をします。
捺印後は手付金の受け渡しになります。
手付金は、売却金額の5％〜10％が相場で、現金での受け渡し、または、口座振込みになります。
黄 威翔/宅地建物取引士 重要事項説明および売買契約は、売主と買主のスケジュールがどうしても合わない場合はそれぞれ別々に行われることもあります(これを「持ち回り契約」といいます)。
その場合、手付金の支払いに注意が必要です。必ず双方の署名、捺印が終わって、契約が締結されてから振り込むようにしましょう。
売買契約の締結以降の流れを確認する
手付金の受け渡しが完了したら、具体的な決済日と引渡し日の確認に入ります。
確認を怠ると後々トラブルになりかねません。双方の理解に相違がないよう、しっかりと確認しましょう。
売主は物件引渡しまでに引越しを済ませる
売買契約締結後、売り主には所有権の移転や物件の引き渡しの業務が発生します。
売却物件に抵当権が設定されている場合は、ローンの全額返済と抵当権抹消の準備も行います。
売主に対して発生するこれらの業務を期日までに完了できなければ、債務不履行で違約金を支払わなければならない場合があります。
また、売主は引き渡しまでに引っ越しを済ませなければなりません。
契約交渉時に確認した付帯設備の条件をしっかりと確認し、確実に買主に引き渡せるようにします。
電気やガス、水道などの公共料金の精算も期日までに終わらせるよう、不動産会社と相談しながら準備を進めます。
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残代金決済後、物件引渡し
引き渡し時に、買主から売主へ残代金の支払いをします。
もし、住宅ローンを利用するのであれば、この時点で融資がおります。
残代金の受け取り後、売主は買主に対して所有権登記に必要な書類一式を引き渡し、その後、司法書士が所有権移転登記を申請します。
売却物件に抵当権が設定されている場合は、このとき抵当権抹消の登記手続きも同時に申請します。
公租公課や管理費は日割り精算で売主が引き渡し前日までを負担し、引渡し日以降は買主が負担するのが一般的です。
その後、売主から買主へ引き渡すのが、付帯設備の保証書や説明書、物件の鍵などその他必要書類です。
最後に、不動産会社との媒介契約に基づく仲介手数料を支払い、引き渡しに関する手続きは完了です。
不動産売買契約を結ぶ前にやっておくべきこと
次に、不動産契約の前にやっておくべきことを説明していきます。
「不動産売買契約の基礎知識」と「売買契約時に必要なもの」の2点から、詳しく見ていきます。
不動産売買契約の基礎知識を得る
不動産売買契約は、法律違反や公序良俗違反がない限り自由に結ぶことができます。
ですが、契約を自由に結べるということは、自己責任で契約を締結するということです。
消費者が一方的に不利益を被ることがないよう一定の法整備はなされていますが、すべてカバーできるわけではありません。
また、一度売買契約を締結したら簡単に解除することはできないので、最終的には自己責任で契約することになります。
契約が解除できる場合はどういったものがあるのか、表でまとめました。
| 手付解除 | 相手が、契約の履行に着手するまで、売主は手付金の倍返し、買主は手付金の放棄によって契約が解除できる。 |
|---|---|
| 危険負担による解除 | 天災により物件が毀損し、過大な修正費用がかかる場合、無条件で売り主は契約解除できる。 |
| 契約違反による解除 | 売主か買主のどちらかの契約違反があった場合、違約金等の支払いによって契約が解除できる。 |
| 瑕疵担保責任に基づく解除 | 物件に、契約の目的が達せられないほどの大きな瑕疵があった場合、買主は無条件で契約解除できる。 |
| 特約による解除(ローン特約等) | 特約の内容に応じて契約を解除できる。ローン特約の場合なら、買主に落ち度がなくとも、住宅ローンが受けられなければ購入することができないため、買主は無条件で契約を解除できる。 |
| 合意による解除 | 当事者の合意に基づく条件で契約を解除できる。 |
契約を締結した際に、買主が売主に受け渡す手付金には、「証約手付」、「解約手付」、「違約手付」の3つの意味があります。
1つ目の証約手付とは、契約締結を証明する目的で授受される手付金のことです。
2つ目の解約手付は、売主が既に受け取った手付金を倍にして返し、買主は既に支払った手付金を放棄することで、売買契約解除が成立する手付金です。
3つ目の違約手付は、当事者の契約違反が発覚した際、損害賠償とは別に、「罰」として没収できる手付金のことをいいます。
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売買契約時に必要なものを準備する
売買契約時に必要なものを、買主側と売主側に分けて説明していきます。
まず、買主側には次のものが必要です。
売主側には次のものが必要になります。
- 登記済証又は登記識別情報
- 実印
- 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
- 管理規約等(マンション売却の場合のみ)
- 建築確認通知書(検査済証)
- 建築協定書等(協定がある場合のみ)
- 固定資産税納付書
- 印紙代
- 仲介手数料の半金
- 本人確認書類
不動産売買契約書の内容とチェックポイント
不動産売買契約書の内容と、チェックポイントについて説明していきます。
まず、売買契約書に記載される内容は、全国宅地建物取引業保証協会・(財)不動産適正取引推進機構の作成するフォーマットが利用されることが多いです。
大手の不動産会社では、自社のフォーマットを作成して利用することもあります。
契約書の主な内容は、売買物件の表示や、売買代金・手付金の金額・支払日、所有権の移転と引き渡し、反社会的勢力排除、ローン特約などです。
売買契約書を作成する際に、記載内容を自由に決めることはできますが、法令違反や公序良俗に違反するものは無効となります。また、物件や買主の属性により以下の9つの項目は内容が変更されるので、しっかりと確認しておきましょう。
- 売買物件の表示
- 売買代金・手付金等の額・支払日
- 所有権の移転と引渡し時期
- 公租公課の精算
- ローン特約
- 付帯設備等の引渡し
- 手付解除
- 契約違反による解除
- 瑕疵担保責任
黄 威翔/宅地建物取引士 契約書の内容以外に特別な取り決めをしたい場合は、「特約」いう形で契約内容を付け加えることができます。
特約を付けた場合、契約条項の内容よりも特約の内容の方が優先されます。
不動産売買契約を交わしたら確定申告を忘れずに
買主側も売主側も、購入した・売却した年の翌年2月16日〜3月15日までに確定申告を行う必要があります。
確定申告の申請に住民票の移転は関係ないので、買主は引っ越した先の税務署で手続きを行うことができます。
売主側は「売却利益が出た場合」、「課税対象となる利益を少なくする特例を利用する場合」、「損失が出て税金の軽減を受ける制度を利用する場合」に確定申告が必要となります。
買主側は「住宅ローンの控除」、「贈与税特例を受ける場合」などに確定申告をしなければなりません。
黄 威翔/宅地建物取引士 確定申告をする必要があるかどうかわからない場合は、確定申告受付窓口の無料相談コーナーなどを利用して確認することをおすすめします。
スムーズな不動産売買契約を結ぶには
不動産売買契約をスムーズに行うために必要なポイントがあります。
ここでは「信頼できる不動産会社に依頼すること」と「一括査定サイトイエウールの利用」の2点を紹介していきます。
信頼できる不動産会社に依頼しよう
不動産売買契約は、確認事項や説明も多く、売主と買主の間での理解の相違からトラブルに発展することもあります。
そのような事態を引き起こさないためにも、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼し、自分の信頼できる不動産会社を見つけて売買を依頼するのがおすすめです。
不動産売買おすすめ会社
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出典：スマイヲ公式サイト
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だからこそ、不動産売買契約の流れや内容など、知っておくべきことを事前に把握しておくことが大切です。
売手と買手の間でトラブルが起きないよう、慎重に契約を進めることと、また、確認事項は全て漏れがないようしっかりと確認することを心がけましょう。
