土地測量で土地売却を成功させよう!土地測量の費用相場も紹介

近隣との境界線がはっきりしない土地を所有している場合、土地売却時に不利に働くことがあります。

土地の売却を検討する際に、取引の対象である土地の境界線が曖昧で正確な面積が分からなければ、売却価格を決めることはできません。

そこで、土地の境界線と面積をはっきりさせるために有効なのが「測量」です。

ここでは、不動産売却における土地測量の基礎知識はもちろん、売却時に土地測量をした方がよい理由や、境界線確定までの土地測量の流れ・費用相場までを紹介します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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土地測量の基礎知識

土地測量の基礎知識

土地測量にはいくつかの種類があります。

どのような目的や場面でどの種類の土地測量が必要となるのか、まずは土地測量の基礎知識を確認しておきましょう。

土地測量はどのような目的で行うのか 

土地測量の主な目的

土地測量は、土地の「面積」を確定するほか、土地の「境界」を明確にし近隣との境界線トラブルを防止する、という目的で行われます。

法務局で取得できる登記事項証明書をもとに売買契約を結ぶことも可能ですが、登記に記載されている土地面積は、情報が古い場合や多少の誤差があるケースも見られ、必ずしも正確とは限りません。

また、土地測量で境界線が確定すると、土地の境界線を明確にする覚書が作成され、権利関係も明確にすることができます。

土地売却時に測量が義務づけられているという訳ではありませんが、測量によって境界線・面積を確定することが、土地売却活動を円滑に進めるためのポイントになります。

土地測量はどのようなときに必要になるのか 

土地測量は、「土地売買」や「土地の分筆」、「相続により土地で納税」する場合に必要です。

そのほかにも、「国有地の払下げ」を受けたいときや、「開発行為の許可」および「宅地造成工事」の許可を受ける場合などにも土地測量が必要となります。

【土地測量が必要な場面】

土地の売買 土地売買(公簿面積での取引き以外)の際に必要
土地の分筆 1筆(土地の単位)単位の土地を2つ以上に分割する場合に必要
相続により土地で納税 物納する場合は、土地に隣接する全ての境界を確定し、実測図および境界確認書等を添えて申請が必要
国有地の払い下げを希望する場合 自分の土地に隣接する国有地の払い下げを希望する場合、その国有地の面積・地積確定が必要
開発行為の許可・宅地造成工事の許可を受ける場合 広い土地を分割して宅地や道路を作る、または擁壁等を作る場合、所轄の役所に許可が必要

土地測量にはいくつかの種類がある

ひとくくりに土地測量といっても、「民有地境界確定測量」「公共用地境界確定測量」「現況測量」「真北測量」「高低レベル測量」など、種類は多岐にわたります。

不動産の売却を行う際は、土地の境界線を確定するための「民有地境界確定測量」、また、隣地が公共用地の場合なら「公共用地境界確定測量」を実施しましょう。

これらの境界線測定測量を行うことで、売買価格の算出や境界線トラブルの回避につながります。

【測量の種類】

民有地境界確定測量
  • 売買契約のために、民有地との境界を確定
  • 相続時の土地分割や物納をする場合に必要
公共用地境界確定測量
  • 売買契約のために、公共用地との境界を確定
  • 相続時の土地分割や物納をする場合に必要
現況測量
  • 境界や地盤の高さを測量
  • 建物や上下水道等の位置、構造物の種類等の調査
真北測量 建物を建築する際、日照時間や日照制限などを調査
高低レベル測量 建物を建築する際、敷地内の高低差を調査

土地測量で作成する測量図には3種類ある


土地測量で作成する測量図

土地測量で作成する測量図には、「確定測量図」「現状送料図」「地積測量図」の3種類があります。

「確定測量図」は、隣接地の所有者立ち会いのもと、土地の境界(道路含む)すべてを確定した測量図です。

土地の売買時に利用され、近隣との境界線トラブルを回避するのに最も適した測量図といえます。

「現状測量図」とは、隣接地の所有者の立ち会いは行わず、土地をあるがままに測量したもので、境界の確定はされません。

「地積測量図」は、登記を所管する法務省に備え付けられた公的な測量図です。

土地や面積の根拠を示す測量図ですが、測量精度の進歩により、登記された年代によっては数字に誤差が生じる場合もあります。

【測量図の種類】

確定測量図 隣地所有者の立ち会いのもと、隣接する全ての境界が確定した測量図
現況測量図 現状をあるがままに測量した測量図で、境界の確定はなされない
地積測量図 登記を所管する法務局に備え付けられた測量図

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土地の売却時に測量しておいたほうが良い理由

土地の売却時に測量しておいたほうが良い理由

土地の売却は、売り手・買い手両者が、納得いく形でスムーズに進めたいものです。

ここでは、土地売却時に測量を行った方がよい理由をいくつか紹介します。

土地の境界線を確定しトラブルを回避するため  

境界線が曖昧な土地を所有していると、いざ土地を売却する瞬間になって、近隣住人との間でトラブルに発展してしまう可能性があります。

隣地との境界を明確にする境界標が設置されていなかったり、我が家の土地だと思っていた場所に塀を作ったら隣の土地だったなど、曖昧な土地の境界はトラブルに発展しやすいといえるでしょう。

今まで良好だった隣人関係が一変し、最悪の場合、訴訟に発展して多大な時間や費用を費やしてしまうケースも少なくありません。

土地の売却を検討する際は、隣人とのトラブル回避のためにも、できる限り売却前に測量を行い、土地の境界線をしっかり確定することが大切です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

特に、都市部の土地では、わずかな面積の違いで土地の価格に大きな差が出る場合があります。

隣人が気にしないと言っていても、その子や孫の代でトラブルになる場合もありますので、曖昧な場合は早めに確定しておく方がよいでしょう。

土地面積を確定し正しい売却価格を算出するため 

適正価格で土地を売却するためにも、土地の面積を明確にする測量は必須といえるでしょう。

土地の測量は、境界トラブルを避けるためだけではなく、正確な土地面積を確定し、正しい売却価格を算出するためにも必要です。

土地面積は登記簿謄本を取得することでも確認できますが、前述でもふれたように、古くからある土地などは当時の測量精度が現在より低かったため、数字に誤差がある場合もあります。

そのため、仮に登記されている面積より実際の土地面積が広いケースでは、売り手側が損をすることにもなりかねないため、売却前には境界確定測量を行うのがベストといえるでしょう。

買主側が望んでいる場合が多いため  

土地の測量は義務でないとはいえ、実際の土地売買のシーンでは、境界線が確定している土地や、実測面積での売買契約を望んでいる買手が多いのが現実です。

また、土地が売却できたとしても、売却後に土地面積が正しくないことが判明した場合、購入者から売却価格についてクレームが来るというリスクもあります。

このような買主側とのトラブルを避けるためにも、専門家による土地の測量調査を実施しておくと安心です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

土地の購入希望者が境界線画定測量を強くの望んでいるならば、測量費用を負担してもらえる可能性もあります。

そのような場合は、仲介を依頼してる不動産会社に交渉をお願いしてみてもよいかもしれません。

土地を売却するときに適した境界線確定測量の流れ

土地の売却に必要な土地面積と境界線を確定する「境界線確定測量」を、土地家屋調査士に依頼した場合の一般的な流れを見ておきましょう。

また、境界線確定測量には1ヶ月半から3ヶ月程度の期間を用し、官民立ち合いや、隣接地の所有者が承認していない場合などは、さらに期間が長くなる傾向があります。

【境界線画定測量の流れ】

境界線画定測量の流れ

測量を行う土地及び周辺の調査 

法務局や役所で取り寄せた、公図や地積測量図・区画整理確定図等のほか、境界画定資料などをもとに、土地および周辺の調査を行います。

土地調査の後、見積もりが提示され測量にかかる費用が判明します。

また、土地測量に入る前には、測量内容の説明を兼ねて近隣への挨拶を忘れないようにしましょう。

仮測量を行い仮杭設置 

現地で仮測量が行われた後、事務所にて測量データの解析が行われます。

この測量結果から土地の境界線を確定しますが、その際、隣接地の所有者立ち会い(民民立ち合い)が必要なため、仮測量が行われている間に準備しておくと安心です。

仮測量が終わると、隣接する土地や道路との境界を示す、仮の杭(境界標)が設置されます。

境界立会い・確定測量 

土地の境界を確定するためには、隣接する土地所有者の立ち会い、または、土地が公共用地と隣接している場合は行政による官民立ち会いが必要です。

この境界立ち合いにより、関係者全員の了承を得てはじめて土地の境界は確定し、境界確定後には確定抗の埋没が行われます。

測量図・書類作成・登記申請

土地の境界が確定したら、測量をもとに、土地売買契約を結ぶ際必要な、境界確定図面や登記申請のための書類を作成します。

仮に、測量の結果が登記に記載されている面積と異なる場合には、法務局で、登記簿の面積を正しい面積に訂正する「地積更正登記」の手続きが行われます。

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土地測量にかかる費用相場

土地測量にかかる費用相場

土地測量にかかる費用は、土地の大きさや形状、隣接土地所有者の数など、条件により相違があります。

また、隣接地の所有者とトラブルを抱えている土地や、行政が管理している道路や公園などに面している土地の場合は、官民の立ち会いが必要なため、測量費用が高額になる傾向にあります。

一般的な「境界線確定測量」の費用相場は、平均すると35万円~45万円前後(30坪~100坪当たり)となっています。

一方、官民の立会いが必要となる「公共用地境界線確定測量」の場合は、平均60万円~80万円前後(30坪~100坪当たり)が相場です。

【測量の費用相場】

一般的な測量(民有地境界線確定測量) 35万円~45万円(土地面積30坪~100坪当たり)
官民立ち合いの測(公共用地境界線確定測量) 60万円~80万円(土地面積30坪~100坪当たり)

土地地積更正登記の手続きの際には、法務局での登録免許税は不要です。

確定測量については、こちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。

土地の売却時に測量を行うには

土地の売却に必要な測量を行う場合は、測量のプロである測量士や土地家屋調査士などに依頼しましょう。

ただし、両者の仕事内容には若干の違いがあるため、目的に合わせて依頼するのがポイントです。

測量士や土地家屋調査士に依頼する 

土地の測量する際は、国家資格を持った測量士や土地家屋調査士等の専門家に依頼するのが一般的です。

しかし、測量士と土地家屋調査士の資格には次のような違いがあるため、測量の目的に合わせて依頼するようにしましょう。 

【測量士と土地家屋調査士の違い】

測量士
  • 登記目的の測量はできない
  • 土地の面積のみ知りたい場合に依頼
土地家屋調査士
  • 登記目的の測量が専門
  • 境界確定・登記が目的の場合に依頼

測量士と土地家屋調査士の大きな違いは、「登記」が可能かどうかです。

測量士は、主に道路やトンネル・橋といった公共の建築物の測量を行っているのに対し、土地家屋調査士は、登記が必要な個人からの測量依頼がメインとなっています。

依頼先を探すときには不動産会社に相談 

測量士や土地家屋調査士を探す際は、関連業者の情報に詳しい不動産会社に相談すると、スムーズに見つけることが可能です。

まず不動産会社に査定依頼して、測量が必要な場合は、どの業者に依頼すればよいか相談するとよいでしょう。

また、信頼できる不動産会社を見つけるには、無料の「不動産一括査定サイト」を利用するのもおすすめです。

土地測量を行って土地売却でのトラブルを防ごう

土地測量を行って土地売却でのトラブルを防ごう

土地を含む不動産を売買する場面では、売買価格を決めるために、土地の正確な面積の確定が必要です。

測量は義務ではありませんが、登記に記載されている土地面積が必ずしも正確とは限らないことに加え、多くの買手は面積と境界線が確定している土地の購入を望む傾向にあります。

また、測量によって土地の境界をはっきりさせることで、売却時における近隣者との境界線トラブルを回避することも可能です。

境界線が曖昧で面積が分からない土地を「適正価格で売却したい」という場合は、専門家による測量を行って土地面積を確定し、土地売買にまつわるトラブルを未然に防ぎましょう。

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