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土地の売却をする際、はじめのステップとして行うのが土地の「査定」です。
不動産売却時における査定とは不動産会社が「これくらいで売れますよ」という価格を見積もることですが、その査定額はどのように決まるのでしょうか。
土地の査定を依頼するのであれば、査定額がどのようにして決まるのか理解しておくとスムーズです。この記事では、土地の査定方法や査定の流れ、査定時に必要な書類についてご紹介します。
また、売却査定の他におすすめな土地買取査定サービスと注意点は、こちらの記事にまとめています。ぜひ合わせてご覧ください。
土地を売却するなら買取がおすすめです。ここでは、土地を早く売ったほうがいい理由と、買取のメリットについてご紹介しています。また、信頼できる買取業者についてもピックアップしていますので参考にしてください。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
2種類の土地の査定方法
土地の査定方法には大きく分けて2つの種類があります。はじめに、2種類の土地の査定方法を確認しましょう。
簡易的に査定する机上査定
机上査定は、実際に土地を見ずにデータをもとに簡易的に査定額を算出する方法です。簡易査定とも呼ばれます。
査定額に影響を与えるポイントについては追って詳しくご紹介しますが、土地の大きさや場所に加えて利便性などの様々な要素が考慮されます。これらのデータを元に、過去の取引実績を参考にして査定額をつけます。
まだ売却を検討中の段階であったり、およその査定額だけを知りたい場合に向いている方法が机上査定です。近年はインターネット上でも、不動産会社に机上査定を依頼することができるようになりました。
より適正な価格が分かる訪問査定
訪問査定では、机上査定で使用するデータに加え、現地の状況も加味して査定額を出す方法です。
机上査定では把握しきれないような個別の要因を実際の訪問で確認するため、より適正な査定価格を知ることができます。
机上査定よりも訪問査定の方が、実際の土地の売却価格に近く精度が高いです。具体的に土地の売却を決めている場合は、より精度の高い訪問査定を依頼することをおすすめします。
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土地の査定額はどのように決まるの？
2つの土地の査定方法についてご紹介しましたが、ここからは、土地の査定額がどのように決まるのかをより詳細に確認しましょう。
売主も、査定額に影響する要素を把握しておくことが大切です。
土地の査定額の計算方法
土地の査定額は、基本的に次の計算式で算出されます。
計算式：査定額=平方単価×評点×面積(平米)
式の中の評点は、利便性や環境などで構成されるポイントで、基準が1となります。土地の評価が高ければ1以上、低ければ1未満になります。
上記の式で算出された値は、さらに「流動性比率」を使って修正を入れた上で査定額を決定します。
流動性比率とは、市場の流動性に対する査定物件の優劣を表すもので、現在売り出されている競合物件と比較してどれくらい優れているかを示すものです。基準は1で、より需要が高いと判断されると1以上になります。
取引事例比較法
取引事例比較法は、土地の用途に関わらず査定額の算出によく使われます。
不動産会社が今回の取引と似たような事例の情報を収集し、それを基準に査定額を試算するという方法です。
近隣の取引事例が多く使われるため、前もって近隣の取引事例を集めておけば、査定額が期待よりも下回ったときに、事例を基に質問・交渉しやすくなります。
しかし、実際にはそれらの事例とは土地の特性や取引時期が異なりますので、事情補正・時点修正を行います。
よって、まったく事例通りの金額になるわけではありません。
黄 威翔/宅地建物取引士 交渉時に確認すべきは、不動産会社が収集した事例・補正・修正した根拠です。
これらの説明が明確であり、納得できる内容かどうかを判断しましょう。
原価法
原価法は、対象となる不動産を再び調達すると仮定したら、どれほどの費用がかかるかを算出するという方法です。
土地だけでなく、建物も売却する際によく使われます。
一戸建て住宅を例にしてみましょう。
まず、同じ住宅を同じ場所に立てたとして、どれだけの費用がかかるかを算出します。
その上で、経年劣化等による減額分を割り引きます。
式にすると「積算価格＝総面積(平米)×平米単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数－築年数)」です。
また、更地の取引でも、近隣に山林の取引事例があれば、その事例を基にして木の伐採などの造成公費費用や、整地にかかった費用などを計算して査定額を算出できます。
黄 威翔/宅地建物取引士 ただし、この方法は再調達価格の把握が困難な、都市の不動産を鑑定する場合には不向きです。
不動産会社が原価法を用いたと説明した場合には、その根拠を示してもらい、他社の査定額とも比較してみましょう。
収益還元法
収益還元法は、商用地や賃貸物件の査定で使われる方法です。
その不動産の収益性を評価して算出します。なお、この方法には直接還元法と、DCF法があります。
直接還元法
直接還元法は、1年間など一定の期間の「純収益」を、その不動産から得られる見込みの投資利回りを指す「還元利回り」で割ることで、不動産価格を算出するものです。
式にすると「一定期間の純収益÷還元利回り＝不動産価格」となります。
なお、還元利回りは「利益額÷投資額」で算出でき、100万円の投資で利益が10万円なら、還元利回りは10%です。
簡易的な例として、1年間の家賃収入が100万円、修繕費・税金・保険料などの経費が年間20万円、還元利回り5%のアパートがあるとします。
この場合、純収益は80万円であるため、「80万円÷0.05＝1,600万円」が不動産価格です。
DCF法
DCF法は、ディスカウントキャッシュフロー法を略した名称です。
キャッシュフローはお金の流れのことで、将来よりも現在得られる、または手元にある現金に価値をおきます。
この考え方を、小売りで例えて説明します。
一般的な会計では、100円で仕入れた品を200円で売ることができれば、100円の黒字として計上し、売れなくても会計上は仕入れた品は同額の資産扱いです。
一方、キャッシュフローでは100円で仕入れた時点で一旦マイナスとして計上し、売上を回収できるまでは100円マイナスのままとなります。
この考え方をするのは、仕入れた品の100円分よりも、現金として100円を持っている方が、他の投資でさらなる利益を得られる可能性が高いとみなすからです。
DCF法もこの考えを基にしています。
不動産価格におけるDCF法は、直接還元法より複雑です。
不動産を保有している間に得られる純収益と、売却で得られる価格を、現在価格に割り戻し、その合計額を不動産価格とします。
では、5年間保有して売却する土地を例として、計算式を紹介します。
「年間の収益 ÷(1＋割引率)のn(1～5)乗…+売却価格 ÷ (1＋割引率)の5乗＝不動産価格」
割引率は、将来受け取れる金額を現在受け取るとしたら、どの程度減額されるかを割合で示したものです。
これはあくまでも簡易定で、3～5%が目安となります。
例えば、年間の収益が100万円、割引率が3%のアパートを5年間保有し、5年後の売却額が1,000万円の不動産とすると、次のような計算になります。
| 年数 | 計算式 | 金額 |
|---|---|---|
| 1年目 | 100万円÷(1+0.03)1 | 97万円 |
| 2年目 | 100万円÷(1+0.03)2 | 94万円 |
| 3年目 | 100万円÷(1+0.03)3 | 91万円 |
| 4年目 | 100万円÷(1+0.03)4 | 89万円 |
| 5年目 | 100万円÷(1+0.03)5 | 86万円 |
| 売却時 | 1,000万円×(1+0.03)5 | 860万円 |
| 合計(現在の不動産価格) | – | 1,320万円 |
このように、DCF法は非常に複雑であるため、完璧に理解するのは困難です。
とはいえ、不動産会社に説明を求めたとき、難しい言葉で圧倒されないためには、ある程度知っておいた方が役立ちます。
土地の査定額を決める要素
土地の査定額は、面積や形状だけではなく用途や環境、利便性などの影響を受けます。先ほどご紹介した土地査定額の計算式の「評点」に影響する部分です。
土地の査定額を決める要素について、一つ一つ確認していきましょう。
公示地価や基準地価
国が公示地価を示す目的は、民間の土地売買価格に指標をもたらすことと、公共事業で土地を取得する際の価格の基準とするためです。
不動産会社の査定額も公示地価を基にして算出されます。
しかし、公示地価はすべての土地に対して示されるわけではないため、近隣の公示地価を参考とするのが一般的です。
なお、基準地価は、目的は公示地価と同じですが、調査主体が国ではなく都道府県です。
公示地価が都市部に集中しているのに対し、基準地価は都市以外の土地の価格も示しています。
土地の面積と形状
土地の面積と形状は、査定額を決める要素の中でも特に大切な項目です。
土地の価値は、その土地が利用しやすいかどうかという点が評価に反映されます。
面積や形状は、その土地の利用しやすさに大きく影響するため査定額を決める際にも重要となるのです。
例えば、都心などのエリアでは、マンションやオフィスビルなどの大きな建物を建てることができる広い土地の方が利用しやすいという評価になります。
そのため戸建しか建てられない面積の土地よりも坪単価の価格が高くなることがあります。
一方で、土地の面積が広ければ良いというわけでもありません。
戸建しか建てることができないと用途が決まっている地域では、面積が広すぎると個人の住宅を建てる土地としては使い勝手が悪いため、相場よりも査定額が落ちることがあります。
あくまでも、そのエリアでその土地が利用しやすいかどうかが大切ということになります。
その他、形状の悪い土地は四角や長方形に近い形の土地よりも利用しにくいため、査定額は低くなりやすいです。
土地の用途
土地は、土地計画法という法律によって利用の規制があり、区域ごとに用途が定められています。
「土地がどの区域に属していてどのような用途が定められているか」も査定額に影響を与えます。
都市計画法は、都市計画を立て実現していくことを目的に定められている法律です。
この法律の下で、土地の用途は「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」の3つに分けて管理されています。
| 区域種類 | 定義 |
|---|---|
| 都市計画区域 | 計画的に街を作るエリア、日本国民の90%以上が都市計画エリアに住んでいるとされる |
| 準都市計画区域 | 都市計画区域外だが、将来的な発展や市街化が見込まれるため、無秩序な開発を制限するエリア |
| 都市計画区域外 | 人口が少なく特に定めがないエリア |
都市計画区域は「計画的に街を作るエリア」で、指定されている場所は人口の多い場所に集中しています。また、都市計画区域をさらに細かく地区をわけて、土地の用途区分は決められています。
例えば、低層住宅のみ建設できるエリアや３階以上の集合住宅や大学・病院の建設が可能なエリアなどがあります。計画的な街づくりのために、地域によって詳細な用途が決まっているのです。
一方、準都市計画区域と都市計画区域外の土地は田舎に多く、人口密度が低いので需要が低くその分価格も低くなりやすいという傾向があります。
黄 威翔/宅地建物取引士 自分の所有する土地がどの区域にあるのかはインターネットの用途地域検索サイトで調べることができます。
各市町村のホームページで調べることができる場所もあります。
また、法務局などに備え付けられているブルーマップを閲覧することで調べることもできます。
周辺地域の利便性
次に注目すべき要素が、土地の周辺地域の利便性です。通勤や通学などの生活に便利なエリアであれば需要が高く、価値が高まります。
周辺地域の利便性を見る際には、最寄り駅やバス停との距離などが見られます。駅から近い方が査定価格も高いです。
さらに、役所、教育施設、病院など公共施設やスーパーなどの商業施設との近さ等も考慮されます。徒歩10分以内にこれらの施設があると利便性が優れていると判断されます。
住宅地として優れているか
また、その土地が住宅地として優れているかどうかも重要です。低層の戸建住宅が並んでいるエリアだと安心して生活を送れると判断され、住宅地として優れていると評価されます。
一方で、ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓地などが近くにあり、住民に危険や不快感を与える土地や騒音や振動があるエリアの評価は下がります。
黄 威翔/宅地建物取引士 他に「住宅地として優れている」と評価される条件として区画整理がきちんとされている、道路が一定幅以上ある、公園が近くにあるなどといった点かと思います。
もちろん、交通の便が良いや公共施設が近くにあるなどは言うまでもありません。
しかし、消防署や救急病院などが近くにあると、サイレンの音などが響くため評価は下がります。
土地査定の流れ
- 名義人を確認する
- 測量図を入手しておく
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 売却するなら訪問査定を依頼
査定前の準備から、実際に査定を依頼する際の手順を次にまとめています。
名義人を確認する
最初のステップは土地の名義人を確認することです。
相続した土地などは、名義人が曖昧になっていることが多いため、事前に名義人が誰になっているか確認しておきましょう。なお、自分の代で手に入れた土地であればこのステップは不要です。
土地の名義人を調べる場合は、法務局にて登記簿謄本(登記事項証明書)を取得しましょう。登記簿謄本(登記事項証明書)は、誰でも確認することができます。
また、土地の名義人を調べた際、複数の名義人がいることがわかった場合は注意が必要です。土地を売却する場合は、名義人全員の同意が必要です。査定や売却活動に入る前に全員と相談して説得をする必要があります。
測量図を入手しておく
土地の査定時に用意する必要のある書類が「測量図」です。
測量図なしで査定を受けることも可能ですが、査定の精度が落ちてしまうため、事前に入手しておくと良いでしょう。
測量図は、近隣の住宅との境界線を明確にしたものです。この測量図がない場合、土地の面積を確定することができず、面積を十分に確保できずに査定額が下がってしまう可能性があります。
さらに、測量図がない土地の境界線は承認を得ていないとみなされることもあり、土地購入後に隣人とトラブルが発生するのではないかと懸念されやすいため、不動産取引では不利になります。
測量図は法務局で入手できるので、登記簿謄本と一緒に取得するようにしましょう。
黄 威翔/宅地建物取引士 (測量図取得の際は)身分証明書などの必要ありません。インターネットから申請して取得することもできます。
複数の不動産会社に査定を依頼する
名義人の確認や必要書類の準備ができたら、不動産会社に土地の机上査定を依頼します。
査定を依頼する際は、1社だけではなく複数の不動産会社に依頼しましょう。査定額は不動産会社によって差が出るため、比較することが大切です。
複数の会社に同時に机上査定を依頼するのであれば、一回の情報入力で複数社にまとめて査定が依頼できる「一括査定サイト」の利用が便利です。
各社に依頼した査定額が揃ったら、その中から候補を2～3社に絞り込みます。この際、平均よりも飛び抜けて査定額が高い会社は避けた方が無難です。媒介契約をとりたいがために、無理をして現実的ではない高い額をつけている可能性があるためです。
このような会社と契約して高い価格で売り出してまうと、いつまでたっても土地が売れないという可能性があります。
黄 威翔/宅地建物取引士 査定額が高くても安くても、いずれにしてもきちんと根拠を「わかりやすく」説明してくれるかどうかが注意すべきポイントです。
売却するなら訪問査定を依頼
売却活動を始めることを決めている場合には、机上査定で絞った2～3社に訪問査定を依頼します。各社と日程調整をして、実際に土地を見てもらった上で精度の高い査定額を出してもらいましょう。
この際、訪問査定による土地の査定額だけではなく、各不動産会社の印象も見比べましょう。売却活動をスムーズに進めるには、信頼でき、腕の良い不動産会社に依頼することが重要です。
査定額の根拠を聞いて納得のある回答が返ってくるか、親身になって相談に乗ってくれるか、知識や経験は十分かなど、その会社が信頼できる会社かどうかを見極めましょう。
土地査定に必要な書類
- 土地に関する書類
- 売主に関する書類
- 権利に関する書類
簡易査定であればおおよその土地の面積や住所の情報があれば、査定額を出してもらうことが可能です。
しかし、訪問査定で精密に査定額を出してもらう場合には、土地や権利に関する書類を準備した方が良いでしょう。土地に関する書類、売主に関する書類、権利に関する書類の３種類にわけてご紹介します。
土地に関する書類
- 固定資産税納税通知書・課税明細書
- 土地測量図
- 境界確認書
固定資産税納税通知書と課税明細書は、不動産を所有している人宛に毎年5月頃に市町村(東京23区の場合は都)より送付されます。
実際に使うのは、売却時の固定資産税の納付額を調べる際や所有者名義変更の登記の際ですが、土地の評価額を知ることができる書類でもあるため査定の段階で準備しておくと安心です。
土地測量図や境界確認書は、調査年月日が3年以内のものを準備します。
売主に関する書類
- 身分証明書
- 実印
- 印鑑登録証明書
- 住民票の写し
訪問査定など詳細な査定を行う場合は売主に関する書類が必要となります。
書類によっては、平日に役所で準備しなければならないものもありますので、早めの準備をおすすめします。住民票と印鑑登録証明書は、発行から3カ月以内のものを準備します。
また、これらの書類は土地が共有名義になっている場合、名義人全員の書類を準備しなくてはなりません。
権利に関する書類
登記済権利証または登記識別情報
訪問査定で詳細な査定を行う場合は、権利に関する書類も準備しておきます。必要な書類は、登記済権利証または登記識別情報です。
登記権利証は、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する重要な書類です。
2005年(平成17年)ごろからは登記済権利証ではなく、登記識別情報としてデータで管理されています。
土地を管轄しているエリアの法務局で取得するか、法務局のホームページ「登記簿情報提供サービス」にて一時利用登録をすればダウンロードすることも可能です。
土地売却についてさらに詳しく知りたい方に向けて、「土地売却における必要知識やおすすめの不動産会社」を紹介しています。こちらも合わせてご覧ください。
査定額の提示から媒介契約までに注意すること
最後に、査定額を提示されてから、媒介契約を結ぶまでに注意すべき点を解説します。
最高額の査定額が必ずしも最適な判断とは限らない
冒頭で、売却依頼の契約を獲得したいがために、わざと相場よりも高額な査定額を提示するケースがあると紹介しました。
しかし、それ以外にも、他社の査定額と比較して格段に高額になることもあります。
たとえば、他社は気づいた瑕疵・不都合な条件に、当該の不動産会社だけが気付いていないケースです。
査定の根拠を複数社に尋ねておかなければ、この点に気付けない恐れがあります。
また、早期に売却したいという売主の事情を考慮していない場合でも、査定額は他社と比べて高くなります。
査定額は、3ヶ月以内で売れる金額を出すのが基本です。
しかし、たとえば遺産分割のためなど、今すぐ現金化したいという事情で早期売却を希望するなら、査定額は下がります。
もしこの事情を考慮していない、または失念している会社があるとすれば、査定額の段階では最高額を提示してきても不思議ではありません。
しかし、高額な売り出し価格で早期成約に至ることは稀です。
タイムリミットがある以上、もはや他社と契約し直す時間的猶予もないというタイミングでは、売り出し価格を大幅に下げるより他なくなります。
黄 威翔/宅地建物取引士 こうなると、査定時は最高額を提示しなかった他社と媒介契約をしていた方が、結果的に高く売れていたかもしれません。
「最高額＝最優良」ではないことを心に留めておきましょう。
契約書の内容をよく確認する
契約書を出されても、署名捺印するまでは契約をしていません。
まだ、不動産会社との関係を取り消せる状態です。この状態でしっかりと契約書を読み込みましょう。
契約書の内容をすべて理解するのはなかなか大変ですが、署名捺印後に自分にとって不利な文言をみつけても、契約を解除するのは困難になってしまいます。
一通りしっかりと目を通し、とくに媒介契約の種類と媒介手数料の項目は注視しましょう。
媒介契約の種類については先述の通りです。
そして、媒介手数料は、法律の範囲内に設定されているかどうかを確認します。
手数料は、取引額に応じて次のように決められています。
- 200万円以下の部分：取引額×5%+消費税
- 200万円超400万円以下の部分：取引額×4%+消費税
- 400万円超の部分：取引額×3%+消費税
なお、この計算は200万円超400万円以下の取引額であれば「取引額×4%+消費税+20,000円」、400万円超であれば「取引額×3%+消費税+60,000円」で速算可能です。
別途、実費での調査が必要な低廉な空家などの例外を除き、この式で求められる金額以上の手数料が、契約書に記載されているようであれば違法です。
また、この手数料以上に販売活動等で必要な実費を請求する場合には、売主に対して事後承諾ではなく、かならず事前承諾を得ることが規定されています。
このことに関連し、媒介手数料の範囲で行ってくれる販売活動の内容について、不動産会社への確認をしっかりとしておきましょう。
黄 威翔/宅地建物取引士 ポイントはやはり、媒介業者担当との信頼関係です。
気になる点はすべて箇条書きのメモ等にして、契約前の段階ですべて聞きましょう。
土地の査定をスムーズに進めよう
土地の査定方法や、査定を依頼する際の流れなどを確認しました。
査定額を決定する要素についても簡単にご紹介しましたが、自分で土地の価格を判断することは難しいものです。土地の売却を考えているのであれば、一度不動産会社の机上査定を受けてみることをおすすめします。
査定でおおよその土地の価値を知ることができれば、売却する方が良いか、所有していた方が良いか判断もつきやすくなります。インターネットから申し込む机上査定であれば、無料で査定額を出してもらうことができますので、ぜひ試してみてください。
