自宅売却の際に必要な基礎知識|相場・費用・流れ・高値で売るポイント

「家を売りたいけれど、売却が初めて。何から初めててよいか分からない」という人は多いでしょう。

「ローン返済中でも売れるのか」「売るのと新居への転居は、どちらを先にしたらよいのか」という人のために、自宅売却の基礎知識を解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

この記事の監修者

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

保育士、営業事務の仕事を経てファイナンシャルプランナーに転身。それから13年間、独身・子育て世代・定年後と、幅広い層から相談をいただいています。特に、主婦FPとして「等身大の目線でのアドバイス」が好評です。 個別相談を主に、マネーセミナーも定期的に行っているほか、お金の専門家としてテレビ取材なども受けています。

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自宅売却のステップ

自宅売却

自宅売却の大まかな流れは、次の3ステップです。

基本的な流れは、売却する不動産がどのようなものであっても同じです。

  1. 買主を探す
  2. 売買契約を結ぶ
  3. 引き渡し

買主を探す方法には、仲介会社に依頼する方法と、自分で探す方法とがあります。

今回は、多くの人が利用する、仲介会社に依頼する方法を中心に説明していきます。

こんな自宅も売却できる?自宅売却の悩み

自宅の売却を考えている人の悩みについて、1つずつ解説していきます。

ローンが残っている家

ローンが残っている家でも、売却は可能です。

ただし、売却時にはローン残債をゼロにしておく必要があります。

ローン残債をゼロにする方法の1つは、売却したお金でローンを完済することです。

ローン残債を上回る価格で自宅が売れれば、問題ありません。

しかし、売却金額がローン残債に足りない場合は、貯金などを足して残債を完済する必要があります。

思ったほど高い価格で家が売れないときや、それを補填するための十分な貯蓄がない場合は、住み替えローンを利用することも検討しましょう。

住み替えローンとは、自宅を売却してもローンを完済できないときに、残債と新しい家の購入資金をまとめて貸してくれるサービスのことです。

金融機関によっては、別の名前がついていることもあります。

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー
宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

現在の家を売却してもローンが完済できなければ、住み替えローンを組むことになります。

住み替えローンは取り扱っている金融機関が少ないことや、金利も通常の住宅ローンより割高です。

年収の制限もあり、今までの返済で直近で遅延がないなどいろいろな条件があります。

きっちりとライフプランを立てて、長い目で返済可能な金額なのか冷静に考える必要があります。

住み替えローンの仕組み

新しい家を買う予定のない人には、無担保ローンに借り換えるという方法もあります。

家や車などを買うために融資を受けるには、万が一返済が滞ってしまった場合の保証として、購入した家や車などを担保にするのが一般的です。

これを有担保ローンといいます。

無担保ローンとは、文字とおり担保なしでお金を借り入れることで、有担保ローンに比べると金利は高めになりますが、残債の不足分だけを利用するなら過度な負担になることは少ないでしょう。

自宅の売却だけが目的なら、この方法が一番現実的かもしれません。

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー
宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

無担保ローンは、通常のローンよりも金利が高めに設定をされているので注意が必要です。

人が住んでいる家

住んでいるままでは家は売れないと思われるかもしれませんが、家を明け渡さなくても売買契約を結ぶことが可能です。

住みながら売却活動を進めることができれば、新居の費用と住宅ローンとの二重の負担を避けることもできます。

家具が置いてある状態の家は、買主にとっても人が住んでいる状態をイメージできるので、場合によってはプラスに働きます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

ローンが残っている家を売る場合は、事前にローン会社に相談をしておくとよいです。

人が住んでいる家は、デメリットとして内覧が行いにくいということがあげられます。

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できるだけ高値で自宅を売却するためのポイント

「自宅を売りに出すなら、少しでも高く売りたい。」というのは多くの人が思うことではないでしょうか。

ここからは自宅を高値で売るポイントを1つずつ解説していきます。

売ると決めたら早めに売る

家の価値は、築年数とともに落ちるのが一般的です。国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」を見ると、木造戸建て住宅は年々その価値が減っていき、築20年でほぼゼロになることが分かります。売ると決めたら、早めに売りましょう。

家には売りやすい時期があります。転勤や進学が多く、新年度の準備がはじまる1〜3月は住宅の需要が多くなる時期です。

不動産売買市場もこの時期は取引が活発になるため、売却開始はこれより少し前の12月頃からはじめれば、高値で売れる可能性が高くなると考えられます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

家は人が住まなくなると傷みが進むものです。傷みの進行を遅らせるために、管理会社などに管理を委託すれば管理費用がかかります。

さらに、家は持っているだけで、毎年固定資産税もかかります。

「いつか売る」と考えているなら、資産価値が残っている早めの売却がおすすめです。

よい不動産会社を見つける方法

家を売価すると決めたら、仲介を依頼する不動産会社を探しましょう。

買主は自分で探すこともできますが、不動産会社に仲介を依頼する方が一般的です。

不動産会社と媒介契約を結び仲介を依頼すると、買主の募集から内覧対応、契約手続きまでの流れをすべて任せることになります。

少しでもよい条件で売却するには、不動産会社選びが大切です。

そこで利用を検討したいのが一括査定サービスです。

一括査定を利用してよい不動産業者に依頼する

一括査定サービスとは、複数の不動産会社に査定してもらうインターネットサービスのことをいいます。

時間や場所に関係なく査定を依頼できるので、早朝や夜中、年末年始など24時間いつでも依頼が可能です。

また、不動産の情報を1度入力すれば、複数の会社に査定を依頼できる上に、無料で依頼できるので積極的に活用してみましょう。

査定額が適切

1つ目のポイントは、査定額が適切であることです。

よくあるケースとしては、査定額が安すぎるというものがあります。

本来なら、思っていたよりも高く売れるはずだったのに、査定額を信じてしまい、安く売却してしまったという場合です。

反対に、査定額が高すぎることもあります。

市場から見れば、明らかに相場からかけ離れた価格設定をしているにもかかわらず、不動産会社の提示する査定額を鵜呑みにして売り出し価格を決めてしまい、なかなか売れないというケースもめずらしくありません。

1社にしか査定依頼をしていなければ、その査定額が妥当か、素人が判断するのはほぼ不可能でしょう。

こうしたときに、一括査定サービスで複数者に査定を依頼すれば、査定額の相場を知ることができるのです。

査定額の根拠を示せる

2つ目のポイントとして、査定額の根拠を示せるかどうかをチェックしましょう。

査定額が出たら、なぜそのような査定額になったのか、担当者に聞いてみましょう。

戸建て住宅の主な評価ポイントは次のとおりです。

  • 構造
  • 築年数
  • 修繕やリフォーム歴
  • 耐震性
  • 敷地の形状
  • 間口
  • 道路付け
  • 方位
  • 交通の便
  • 日照、採光
  • 上下水道やガスの敷設状況
  • 実勢価格、公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額などの土地の価格

同じ指標を元に査定しているにも関わらず、査定額は不動産会社によって異なることは少なくありません。

それは、次の2つの理由があります。

  • 比較対象となる事例物件の選び方が違うから
  • 不動産会社の営業姿勢が違うから

基本的に不動産は、同じエリア内で実際に売れた物件を事例を参考に査定額を算定ことが多いです。

どの物件を比較対象に選ぶかは、不動産会社によって異なります。

比較対象に選んだ物件が高値で成約した物件であれば査定価格は高くなり、安く売れた物件を選べば査定額も低くなります。

不動産会社の営業姿勢は査定額に現れます。

たとえば、媒介契約を取ることを第一としている不動産会社は、他の会社よりも高い査定額を出す傾向にあります。

そのため査定額の高低だけでなく、そのときに納得できる説明をしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

レスポンスが早い

3つ目のチェックポイントは、レスポンスの早さです。

問い合わせに対して、数日経ってから連絡して来る会社は、売るタイミングを逃してしまうと考えられるので、安心して仲介を依頼できません。

また、連絡手段が電話のみの会社も避けた方が無難です。

日中働いている人なら、電話を取れないことも多くいので、連絡手段が電話しかないと、昼休みや夜など必ず連絡がつく時間まで話ができないことになります。

こちらが話ができる状況にあっても、相手もそうだとは限りません。

内覧の申込みがあっても、タイムリーな対応が難しく、見込み客を逃してしまうかもしれません。

メールなど、電話以外の複数のコミュニケーション手段を場合に応じて使い分けできる会社に仲介を依頼した方が、最後まで気持ちよく付き合えると考えられます。

一括査定サービスを利用する2つのメリット

次に、一括査定サービスを利用するメリットを詳しく解説します。

査定額の比較で相場がわかる

一括査定サービスを利用する一番のメリットは、査定額から相場がわかることです。

不動産の査定額を知るにはいくつかの方法があり、自分で調べることもできます。

不動産の査定額を調べるには

こうしたサービスに登録されているのは過去の実績です。

しかし、不動産価格は人口動態や街の開発状況、そして景気によっても左右されます。

そうしたことを専門家以外の人が総合的に判断するのは難しいでしょう。

一括査定サービスを利用すれば、市場の動向をふまえたおおよその相場を知ることができます。

複数社から査定額の見積もりを取れば、より相場に近い価格を把握できます。

不動産会社を比較できる

一括査定サービスを利用すれば、不動産会社の対応やサービスを比較検討できます。

不動産会社はどこも同じと思うかもしれませんが、不動産会社の販売力などは会社によって違います。

担当者の能力や知識、アプローチ可能な見込み客層も異なります。

1社1社必要な情報をチェックするのは大変な作業ですが、一括査定サービスを利用すればこうした問題も手軽にクリアできるでしょう。

また、自宅売却の仲介を依頼する不動産会社は、査定額だけでなく、自分との相性も大切なポイントです。

検討対象が1社しかなければ、合わない会社とも付き合わなければなりませんが、比較対象があればより自分に合った会社と出会える可能性が高まります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

なぜ高いのか、なぜ低いのかをしっかりと聞きましょう。

査定では「高かろう悪かろう」ということがありますので気を付けてください。

一括査定

査定後の自宅売却の流れ

一括査定依頼後の自宅売却の流れを解説します。

【売り出す前】不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社は買主の募集から契約までの一連の流れすべてを任せる存在となります。

自宅売却を満足のいく結果にするためには、売り出し前が肝心と言っても過言ではありません。

ここはしっかりと選ぶようにようにしましょう。

契約したい不動産会社を見つけたら、その不動産会社と媒介契約を結びます。

【売出し中】内覧時の対応がポイント

家を売り出したら、買主候補から内覧の申込みが入ります。

内覧時の対応について、詳しく解説します。

リフォームは最小限でOK

自宅を売却するとき、リフォームはどの程度までした方がよいのかは、多くの人が気になるポイントです。

結論としては、リフォームは最小限で問題ありません。

新築よりも手頃な価格で購入し、自分好みにリフォームしたいという需要は案外多いものです。

ただし、内覧時は掃除はきちんとしておきましょう。

特に、お風呂、トイレなどの水回りは念入りにきれいにしておきます。

売主も見られていることを意識する

内覧時の対応は、不動産会社が対応してくれますが、居住中の家を見てもらうときは、売り手の態度も大切です。

「不動産会社に任せているから、自分は知らない」という態度でテレビを見るなど、関係ないことをしていると悪い印象を持たれやすくなります。

また、家に関する質問があったら答えられるようにしておきましょう。

売却する家が遠方なら立ち会いは不要

両親から相続した実家など、遠方の家を売るときの立ち会いは必要ありません。

不動産会社にサポートしてもらえば、現地にいかなくても内覧から契約まで完了できます。

【売出し後】売買契約と引渡したら完了

売却契約を結んだあと、物件を引渡し、登記を変更します。

売買契約を結ぶ

売買契約日に、手付金として買主が売買金額の5〜10%を支払います。

同時に、売主は不動産会社に売買手数料の半額を払うのが一般的です。

売却契約を結んだあとは、引渡しにむけて準備を進めていきましょう。

引渡しまでにすること

売買契約締結から引渡しまでには次のような準備をします。

  • 抵当権抹消準備、所有権移転書類準備
  • 引越しの準備(不用品の処分)
  • (売却不動産に住んでいた場合)引越し

引き渡し日にすること

引渡し日当日の流れを確認しておきましょう。

  • 司法書士が登記関係の書類をチェック
  • 決済金の受け取り
  • 登記手続き
  • ローン返済手続き、仲介手数料の支払い
  • 鍵や重要事項説明書などの書類の引渡し

自宅売却にかかる費用とは

自宅を売却するときもまとまった費用がかかります。

売価価格がそのまま手元に残るわけではない点に注意しましょう。

どのような費用がどれくらいかかるかを解説します。

自宅売却にかかる4種類の費用

種類 内容 金額
仲介手数料 売却契約が結べたときの成功報酬 売却価格の3%+6万円+消費税
印紙税 売買契約書に貼る収入印紙の代金 1,000万~5,000万円で売れた場合1万円
登記手続き費用 抵当権抹消などの登記変更費用、調査費用 数万円
譲渡所得税 不動産の売却益に対してかかる税金 0~数百万円以上(軽減措置あり)

自宅売却にかかる費用の中で最も大きな割合を占めるのは、仲介手数料です。

一般的に安く売り出せば、早く売れる可能性は高まります。

しかし、住宅ローンの残債がある人は、上記費用と住宅ローン残債をふまえた価格設定にしないと負担が大きくなってしまいます。

売出し価格は、信頼できる不動産会社を見つけて、よく相談して決めましょう。

なお、譲渡所得税の税率は、財産の所有期間によって異なります。

所有期間が5年未満の財産にかかる税金は、譲渡所得税と住民税、復興特別所得税を合わせて約40%、5年以上の財産には約20%となっています。

ただし、自宅を売却したときは、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

事実上、譲渡所得税を支払う必要のある人は比較的少ないでしょう。

なお、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用を受けるには、確定申告が必要になりますので注意しましょう。

自宅売却した後の確定申告について、詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

各控除については、難しい面があることや、時期やタイミングにより制度が変わったりしますので、税理士や司法書士に別途相談することをお勧めします。

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自宅を売却するときに知っておきたい豆知識

ここからは、自宅を売却するときに知っておきたい豆知識を紹介します。

「仲介」と「買取」の違い

自宅を売却する方法には、仲介と買取があります。

仲介というのは不動産会社に買主を探してもらうことです。

一方、買取とは不動産会社に自宅を買い取ってもらうことをいいます。

仲介は売主と買主の間に不動産会社が入り、売買契約を取りまとめるものです。

媒介契約を結べば不動産会社が、募集広告を打つなどして見込み客を集め、内覧などの販売活動を行ってくれます。

一方、買取は不動産会社が買主となることです。

買取では、売主は不動産会社と直接価格などを交渉し、条件がまとまればすぐに売却できるのが買取のメリットといえます。

広告や内覧などの販売活動を行う必要がなく、買取は早い場合では1週間ほどで売却が完了します。

事情があって早く売ってしまいたい人、早く現金化したい人など自宅を早期に売却したい人にとってメリットが大きいのが買取の特徴です。

ただし、通常、買取は仲介よりも価格が下がります。

不動産会社が買い取った家は、リフォームして再販されるため、買取価格は抑えられてしまいます。

仲介は、広く見込み客を募るため、基本的には相場の価格で売れるとされています。

条件のよい物件なら、相場より高く売れることもあります。

ただし、いつ売れるか分からないのが仲介のデメリットです。

仲介では、売れるまでに数カ月から長いときは1年以上かかることもあります。

「専任」と「一般」の違い

不動産を仲介で売却するときは、媒介契約を結びます。

媒介契約にはいくつかの種類がありどれを選べばよいか分からないという声はめずらしくありません。

仲介に入る不動産会社には、宅地建物取引業法で不動産売買や仲介などの取引が、依頼者にとって不利にならないようにすることが法律で義務付けられています。

しかし、不動産会社から専任媒介契約を勧められ、言われるままにして大丈夫かと不安に感じる人もいるのではないでしょうか。

媒介契約について、その種類と内容を一覧にしてみました。

  専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約 × ×
他社への通知義務 ×
自己発見取引 ×
契約の有効期間 3カ月以内 3カ月以内 指定なし
指定流通機構への登録 7日以内に登録 5日以内に登録 任意
業務状況の報告義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上 任意

上記を見てわかるように、3つの媒介契約のうち一般媒介契約が最も制限がなく、専属専任媒介契約が厳しくなっています。

不動産会社の主な利益は仲介手数料で成り立っています。

そのため、仲介手数料が大きい物件や、売却が決まれば確実に手数料収入を得られる契約形態の方が精力的に販売活動をしてくれることが期待できます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社としか契約ができませんが、専任媒介契約なら自分が見つけや買主とも売買契約を結ぶことが可能です。

3つの媒介契約でバランスが取れているのは専任媒介契約でしょう。

専任媒介契約を結ぶと、つなぎ融資や荷持の預かりサービスなど様々なサービスを受けられる不動産会社もあります。

自宅の売却がはじめのほとんどの人にとっては、専任媒介契約での売却がスムーズだと考えられます。

ただし、次のような物件は、一般媒介契約の方が向いていることもあります。

  • 人気のエリアや土地の価値が高まっているエリアの物件
  • 都心部の駅近物件など交通アクセスがよい物件
  • 新築、築浅物件

これらは流動性が高い物件ですので、一般媒介契約にするのもよい方法です。

一般媒介契約にすることで不動産会社の間で競争が生まれるため、売り手にとってよい話になりやすいでしょう。

不動産会社を選ぶ際は、希望を伝えた上で最も納得のいく媒介契約を提示してくれる会社と契約するとよいかもしれません。

新居の契約は売却後に準備しよう

自宅の売却を考えている人の中には「売るのが先か、新居に移るのが先か」悩んでいる人もいることでしょう。

どちらが正解というわけではありませんが、基本は新居への転居より、売却する方が先です。

資金に余裕があれば問題ありませんが、新居への転居が先行してしまうと、自宅の売却価格が思っていたよりも安かった場合に、新居の費用と固定資産税などの自宅維持費が二重でかかります。

余裕をもって売却できるよう、売却を先にするのがおすすめです。

売出し価格はやや高めに

前述したとおり、不動産は売却する際にもまとまったお金がかかります。

住宅ローンの残債がある人は、できるだけ売却代金との相殺を目指すのが望ましいでしょう。

ただし、人気物件を除いて、値下げ交渉が入ることも不動産の売買ではめずらしくありません。

そのため、売出し価格は値下げを見込んでやや高めに設定するとよいでしょう。

若干高めの設定であれば、購入希望者の「値下げに応じてくれたので、買いたい」という気持ちを後押しします。

一方、あまり高めにしてしまうと購入希望者が現れません。価格設定のさじ加減は難しいので、不動産会社の担当者とよく相談して決めましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

仲介と買取のどちらがよいという明確な答えはありません。自分の都合で決めて大丈夫です。

最も優先する事項で自ら決定しましょう。

家財を処分したいときに知っておきたいこと

自宅の売却が決まったけれど、不要な家財はどうすればいいのか、処分に困っている人も多いのではないでしょうか。

ここからは、不要品の処分について解説します。

「不要」と「不用」と、表記がゆれています。

恐らくこの場合は「不用」かと思いますが。見直して訂正してください。

不用品の処分は計画的に

住み替えの場合にはあまり問題にならないかもしれませんが、相続した実家を処分するようなケースでは家財一式がそのまま残されていることも多く、不要品の処分が悩みの種となっています。

家財が残っていると家は引渡しできません。

不用品やゴミが残ったまま引渡してしてしまうと、トラブルの原因になります。

不用品の処分まで、面倒を見てくれる不動産会社は少ないので、換金できるものは換金し、捨てるものは粗大ゴミに出すなど、早めに動くのがおすすめです。

換金できる不用品とは

不要品の中でも、次のようなものは換金できる可能性が高いです。

  • 着物
  • ブランド品や宝石
  • 骨董品
  • 金券
  • 古いお金
  • 状態のよい家具や家電

不用品の売却方法

不要品を換金するには、次のような方法があります。

  • 不用品を一括して買取してくれる業者を利用する
  • ネットオークションやフリマアプリを利用する
  • リサイクルショップに持ち込む

処分を急ぐときや重いものや大きなものも含めて、一度に処分してしまいたいときは一括買取サービス、手間がかかっても少しでも高く売れりたいときはネットオークションやフリマアプリを利用してみてはいかがでしょうか。

ネットオークションやフリマアプリで売れなかったものの最終処分をリサイクルショップという流れにすれば、時間はかかるものの換金できるものはもれなく換金できるでしょう。

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー
宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

粗大ゴミを捨てるにもお金がかかる上、決められた日に集積所まで自分でゴミを持っていく必要があることを考えると、こうしたサービスを利用して少しでも捨てるゴミを減らすのがおすすめです。

自宅の売却は計画的に

この記事のポイントをまとめると次のようになります。

  • ローンが残っている家や、居住中の家でも売却できる
  • 不動産会社は一括査定サービスを利用して、複数社を比較して探すのがおすすめ
  • 不動産会社は査定額の高さだけでなく、査定額の根拠や、会社の販売力、担当者との相性も含めて自分に合ったところを選ぼう
  • 自宅売却にはお金がかかる。売却価格は、仲介手数料などの費用や住宅ローン残債も含めて考えよう
  • 不要品の処分にもお金がかかる。換金できるものは積極的に換金しよう
  • 自宅の売却は思っているよりも時間がかかることがある。いつか売ると決めているなら、早めに動こう

これらを参考にして、満足のいく自宅売却を成功させましょう。

この記事のまとめ

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

不動産の売買についての国家資格で有名なのが宅地建物取引士です。

いわゆる宅建ですが、それらの資格の本なども参考にしてみるとよいかもしれません。

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