マンション価格はどう推移するの?|要因から今後の動向を解説

2013年以降、マンション価格は上昇傾向で推移していますが、開催予定の国際競技大会の開催後はどのようになっていくのでしょうか。

この記事ではマンションの価格が上昇した要因や、大会開催後の動向の予想、価格推移を予想する上で押さえておくべき今後のイベントなどを解説します。

また、資産価値が落ちにくいマンションの特徴についてもご紹介しています。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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マンション価格が上昇した要因とは

  • 建築費の高騰
  • 地価の上昇
  • 金融緩和によってマンション需要が増加
  • 株価の上昇基調と連動
  • 外国人投資家からのマンション需要の高まり

マンション価格は、新築・中古ともに2013年頃から上昇傾向で推移しています。

東京を中心とした首都圏をはじめ、近畿圏や北海道、宮城、福岡などの地方都市でも価格上昇が起こっています。

マンションの価格が高騰した背景には、複数の要因があるとされています。

建築費の高騰

新築マンションの価格が上昇している理由の一つとして、建築費の高騰が挙げられます。

開催予定の国際競技大会に向け、特に東京では関連施設の建設やインフラ整備が進められてきました。

これにより、建築業界の需要が高くなるのと比例し、人材不足による人件費の高騰、さらに建築資材の価格も上昇しています。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

結果として建築費用全体が上昇しており、マンション一戸あたりの価格も上昇したといえます。

地価の上昇

土地の価格が上昇すると、マンション価格の上昇につながります。

都心部などではマンションを建築するのに適した、利便性が高く需要があるエリアは、すでに多くのマンションやビルなどが建てられているため、あまり土地が残っていません。

マンションに適した土地が不足することで、地価の上昇が起き、マンションの分譲価格も連動して高騰しているのです。

金融緩和によってマンション需要が増加

アベノミクスにより、2013年に金融緩和(人々がお金を借りやすくするために金利引き下げ等を実施すること)が実施されました。

これを契機に住宅ローンの金利が大幅に下がっており、住宅ローンはここ数年「超低金利」の状態が続いています。

住宅ローンの金利が低いことに加え、ローンの審査基準も緩和されており、金融緩和以前と比べて年収に対して購入できるマンションの価格が上昇している状態です。

このため、マンションの平均購入価格も上昇していると考えられます。

さらに、これまでマンション購入に手が届かなかった人々が、住宅ローンを利用してマンションを購入するようになったことで、マンションの需要自体も上がりました。

株価の上昇基調と連動

マンション価格は、日経平均株価の動きと連動して変動します。

日経平均株価は、バブル景気(1897~1989年)の頃に史上最高値をつけましたが、同じ時期に不動産価格も高い水準で推移しています。

2000年代、リーマンショック後から東日本大震災の時期は株価は低迷していましたが、2013年から上昇を続けています。

マンション価格は2013年頃から上昇していると先にご紹介しましたが、これらのことからも不動産価格は日経平均価格の動きとも連動しており、株価上昇に伴って上昇していると言えるでしょう。

外国人投資家からのマンション需要の高まり

マンションを購入するのは、自宅として利用する人だけではありません。売却益や賃貸収入を目的とした投資家もマンションを購入します。

過去の開催都市の事例から、不動産価格は、開催決定から開催直前までの間に上昇する傾向があるといわれています。

大会開催に伴う好景気による値上がりを期待して、多くの外国人投資家が日本のマンションを購入したことも、ここ数年のマンション価格の高騰の一因です。

さらに、海外の投資家は高級マンションを中心に投資を行うため、マンションの平均購入価格を引き上げる要因にもなりました。

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首都圏のマンション価格推移の現状と今後の予測

首都圏のマンション価格推移の現状と今後の予測

2013年頃からマンション価格が上昇している要因についてご紹介しました。

一方、マンションの購入や売却、投資を検討している人にとって重要なのは、現状の価格と今後の価格推移ではないでしょうか。

そこで、マンション価格の現状と、専門家が予測している今後の価格推移についてご紹介します。

2019年上半期には過去最高値を更新

首都圏のマンションの平均価格は、2018年には横ばいに転じたかに見えましたが、2019年上半期には再び上昇しています。新築マンションの平均価格は6,000万円台に乗り、過去最高値を更新しています。

当初は、国際競技大会が近づき海外投資家が利益確定のために売却をすることや、大会終了後に建設需要が減ることから、マンション価格は2018~2019年頃に下落するのではと予想されていました。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

しかし、新築マンションの平均価格のデータを見ると、2019年になっても価格上昇の勢いが衰えていないことがわかります。

大会開催後も現状の水準を維持するのではないか

そして、重要なのは大会開催後のマンション価格がどのように推移するかです。

現時点では、以降も現状の水準を維持し続けるのではないかと考えられています。その理由は、次の2点です。

建築費相場が高いままで下がっていない 

1点目が、建築費の水準が高いまま下落していないことです。

国際競技大会特需が終わるに連れて建設需要は減り、建築費の水準も下がることが予想されていました。

しかし、関連する建設が終了間近になっても、建設費相場に大きな変化は見られません。

この背景には、建設業界の慢性的な人手不足などがあげられています。建設業に従事する職人の高齢化が進み、若い人手が減っていることから、業界では慢性的に人手不足となっています。

これは、即座に改善されるものではないため、国際競技大会関連の特需が終わっても建設費は高騰したままだと想定され、マンション価格も連動して高いままなのではないかと予想されています。

日本不動産研究所の中期予測でもほぼ横ばい

不動産鑑定評価や不動産コンサルティングを行っている一般社団法人日本不動産研究所の中期予測でも、東京23区の新築マンション価格は、2020年はほぼ横ばいとなっています。

少なくとも2020年は現状維持、以降2025年まで微減とされ、不動産価格下落はもう少し先だと予想されています。

このような見解もふまえて、いま所有しているマンションの売却をお考えなら、マンション売却に関する注意点と流れを詳しく説明しましたので、合わせてご参考にしてください。

参考:東京23区のマンション価格と賃料の中期予測

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マンションの価格変動に影響を与えると考えられる要因

マンションの価格変動に影響を与えると考えられる要因

ここからは、今後のマンションの価格推移を考える上で知っておきたい、2020年以降のイベントについて解説します。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

マンションの価格上昇の要因となるもの、価格下落の要因となるものにわけてまとめています。

マンション価格の上昇要因となるのは

2020年以降、マンションの価格上昇の要因となりうるものとしては、次の3つが挙げられます。

  • 人口の流入
  • インバウンド(訪日外国人)数の増加
  • 不動産テクノロジーの進展

日本全体の人口は減少していますが、東京都は人口の流入傾向が強く、人口が増え続けています。

東京への人口流入はしばらく続くと考えられており、東京圏のマンション価格が上昇すると1つの要因であると考えられています。

2つ目のインバウンド数の増加も、マンション価格上昇に影響があると考えられています。訪日外国人数が年々増加していますが、開催が予定されている国際競技大会が終わっても引き続き多くの外国人が来日すると見込まれています。

外国人観光客向けの施設の建設や、街の開発、中古マンションの民泊利用などは、不動産業界に良い影響を与え、マンション価格の上昇にも影響があるとされます。

また、今後の不動産テクノロジーの進展にも注目です。ここ数年で、人工知能などを活用した新しい不動産テクノロジーが誕生しています。これにより、不動産取引の効率化や透明化などが期待できます。

また、最新鋭の技術を持った海外不動産企業の日本進出なども進んでいます。

こういった不動産業界のテクノロジーの進化や海外企業の参入により、市場はますます拡大されつつあります。マンションを含む不動産業界全体の景気がよくなることが期待されているのです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

傾向としては、東京の中心部でも郊外でも、駅に近くて便利な立地のマンションに人気が集中しています。駅から10分では、もはや駅近とみなされない場合もあります。そのような便利は立地のマンションと、それ以外のマンションとの格差がより大きくなるかもしれません。

マンション価格の下落が懸念される要因とは

マンションの価格が上昇する要因がある一方で、下落の要因になるイベントもあります。それが次の3つです。

  • 2022年生産緑地問題
  • 世帯数減少による問題
  • 高齢化による2025年問題

生産緑地とは、最低30年間土地を農地(緑地)として活用することで、税制面での優遇が受けられる土地を指します。都市圏の農地(緑地)の減少を食い止めるために作られた生産緑地法によって定められています。

生産緑地は1992年に指定されため、2022年がちょうど30年となります。よって、2022年には多くの生産農地が宅地に転用されることになるので、不動産市場全体の土地価格の下落、マンション価格の下落につながるのではと懸念されています。

国が緩和措置として、生産緑地法の10年間延長の法改正等を行ったため大きな影響はないだろうとされていますが、今後の下落にまったく影響がないといえません。頭に入れておいたほうがよいでしょう。

また、2023年頃から日本全体の世帯数が減少していくと予想されていることも、マンション価格下落の1つの要因となりそうです。

毎年多くのマンションが建設されていますので、マンションが供給過多になりバランスが崩れると価格は下落し始めるでしょう。

さらに、200万人ほどいる団塊の世代が後期高齢者になる2025年も、不動産価格のターニングポイントとなる可能性があるといわれています。相続が大量に発生するため、多くの不動産が売却されるなどし、不動産が供給過多に偏ることが予想されます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

開催予定の国際競技大会と同じで、いろいろと予想されているようですが、実際のところは蓋を開けてみないことにはわからない、というのが皆の正直なところなのではないでしょうか(私も含めて)。2022年、2025年のターニングポイントに限らず、何が起きて不動産の価格に影響するかを読むことは、ほとんど不可能と言ってもよいぐらだからです(今回の台風での武蔵小杉のタワーマンションのように)。

そのような不測の事態に向けての対策は無いに等しのかもしれませんが、常に「今、この時点で最良の選択肢は何か」ということを意識して、社会の動きや日々の生活状況に敏感になっておく方がよいかもしれません。

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都市部の農地が関係している2022年問題

都市部の農地が関係している2022年問題

不動産価格に影響が出るとされる2つ目の問題として、「2022年問題」をご紹介します。

2022年問題とは、首都圏の生産緑地に関する問題です。

国際競技大会と同様に、生産緑地の問題もマンション価格などに影響を与える可能性が高いとされ、注目が集まっています。

生産緑地の指定解除で農地が変わる

生産緑地とは

  • 農業を営むことを条件に固定資産税などの税金優遇を受けられる
  • 2022年で生産緑地の期限が切れる
  • 農地を手放す人が増える可能性がある

2022年に、多くの生産緑地の指定が解除されることになります。

では、生産緑地とはどういったもので、不動産市場にどのような影響を及ぼすのでしょうか。

生産緑地とは

生産緑地とは、市街化区域内の農地で、農業を営むことを条件に固定資産税などの税金の優遇を受けることができる土地で、生産緑地法によって定められています。

1970年ごろの人口増加により、東京を中心に都市化が進んだことから急激に緑が減ってしまったことが社会問題となり、都市環境を整えることを目的としてできた法律が生産緑地法です。

全国で生産緑地に指定されている土地の面積を合計すると東京ドーム2,000個以上となるとされていますが、東京・大阪・愛知を中心とした3大都市圏に集中して存在しています。

2022年で生産緑地の期限が切れる

生産緑地は、農業を営むことを条件として、30年間という期限付きで税制上の優遇を受けてきました。

生産緑地法は1992年に改正され、30年が経過した2022年に営農義務と税制優遇の期限が切れることになりました。

その土地で農業を続けてきた農家が、これまで30年近く受けていた恩恵を受けることができなくなってしまうのです。

農地を手放す人が増える可能性がある

ただでさえ農業を生業とする人の高齢化や人口の減少が問題になっている中、生産緑地の指定が解除され、税制上の優遇がなくなると、農地を手放す人が出てくることが容易に予想できます。

30年が経過すると、生産緑地の所有者は市町村に対して買取りの申し出をすることが可能になります。

買取の申し出があった場合、市町村が買い取らなければ他の農業者に土地を斡旋しますが、これがうまくいかない場合には、土地は生産緑地の制限を解除されます。

実際には、市町村が別の農業者が土地を買い取る可能性は低く、多くの生産緑地は宅地に転用されることになるでしょう。

生産緑地は大都市圏に集中しています。都市圏で土地が大量に出回ってしまうと供給過多になり、土地価格が下落することが予想されます。

土地価格の下落はマンションを含めた不動産全体の価格下落につながります。

このように生産緑地制度が要因の2022年問題も、マンションの価格推移に影響を与える可能性があるために注意しておく必要があります。

特定生産緑地制度で10年間の猶予

生産緑地の問題に対処するため、2019年4月に「特定生産緑地制度」が制定されました。

この特定生産緑地制度は、生産緑地の所有者の意向があれば、市町村が生産緑地を特定生産緑地として指定できます。

定生産緑地制度の継続は10年までとされていますが、この制度を使うことで問題自体が解決されるわけではないため、問題が先延ばしされているだけだとも言われています。

また、2022年に「生産緑地」の指定が解除されるため、2022年問題とも呼ばれています。詳しくはこちらの記事をご覧ください。

総人口の減少が関係する2025年問題

総人口の減少が関係する2025年問題

日本社会は、高齢化に加えて人口減少という大きな問題を抱えています。

人口の減少は国力の低下を招き、不動産市場にも大きな影響を及ぼします。

マンション価格に高齢化や人口の減少による問題が反映され始めるのが2025年頃だと言われています。

2025年問題とは

  • 団塊の世代が高齢化
  • 社会保障の負担が大きくなる

ご存知の通り、日本は世界の中でも類を見ない高齢社会に突入しています。

高齢者が増えるということは働く世代の割合が減少し、国全体の生産力が低下することが予想されます。

さらに高齢化と併せて少子化も問題になっています。

少子化によって現役の世代が減ってきているため、高齢者を支えることがますます大変になるという見通しです。

2025年には、日本人の3割が高齢者になると予想されています。

この頃から日本の高齢化・人口減少の問題が不動産市場でも表面化してくるとされています。

団塊の世代が高齢化

団塊の世代とは、第一次ベビーブーム(1947~1949年)に生まれ、戦後の日本の高度経済成長やバブル時代を経験し活躍した世代を指します。

1947~1949の3年間の合計出生数は800万人を超えています。

2025年には、この団塊の世代が後期高齢者となる75歳を迎えます。

後期高齢者が増えることで不動産市場に直接影響があるとされるのは、空き家問題です。

2025年頃から、相続などによる空き家がいっそう増える可能性があります。

団塊の世代は郊外にマイホームを所有していましたが、現役世代は職場に近い場所に家を構える傾向があります。

親が亡くなったことで郊外にある家や土地を相続しても住まないため、結果として空き家が増えてしまうことになります。

空き家が増えると、人口減少も相まって不動産の供給過多となり、不動産価格が下落していく可能性があります。

社会保障の負担が大きくなる

高齢化の進行によって困るのは、空き家が増えることだけではありません。

団塊の世代が後期高齢者になることで、社会全体で必要な社会保障費がさらに増え、現役世代への負担が増えることが避けられません。

すでに消費税が10%へと増額しましたが、負担が増えることで現役世代の家計が必然的に圧迫され、消費や投資がしにくくなります。

このような状態になると、不動産購入自体に手を出さない人が少しずつ増え、全体的に不動産市場の価格が下落していく可能性があります。

大阪は高騰の可能性もある

2025年頃にかけてマンション価格の下落につながる可能性があるイベントが続きますが、そのような中でも明るいニュースが1つあります。

2025年に大阪での開催が決定した大阪万博です。

大阪万博の開催が決定されたことで、開催地の「夢洲」の整備が進められています。

開催までの数年間は2020年に行われる国際競技大会へ向けてのマンション価格高騰のような影響が出る可能性が十分にあります。

この先数年での大阪でのマンション購入や売却を考えている人は、大阪万博の影響を考えてタイミングを考えると良い売買ができるのではないでしょうか。

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マンション価格が下がりにくい物件の特徴

  • 利便性や住環境が良い
  • 人気のエリアに建っている
  • 管理体制がしっかりしている
  • ブランド力がある
  • リフォームやリノベーションしやすい間取り

マンションの価格は、景気や世界的イベントなどに影響を受けて上下します。一方で、資産として価値が下がりにくいマンションが存在することも確かです。

マンションを資産として所有したいのであれば、価格の下がりにくいマンションを選ぶことが大切です。

ここからは、価格が下がりにくいマンションの特徴を解説します。

利便性や住環境が良い

利便性が高いマンションは需要が高く、価値が下がりにくい傾向にあります。

駅から近く交通の利便性がよいマンションは人気です。駅から近ければ近いほどよく、駅直結はもちろん、徒歩5分以内であれば特に価値が高いでしょう。

複数の路線が乗り入れるターミナル駅が最寄りのマンションも、通勤や通学のしやすさから人気です。

また、公園や学校、スーパー、病院などの施設が徒歩圏内にあり住環境が整っていると、生活のしやすさから需要が高まりまるので、価値が下がりにくいと言えるでしょう。

人気のエリアに建っている

多くの人が「住んでみたい」と思うような人気のエリアに建っているマンションは、資産価値が高い傾向にあります。

例えば、人気の駅や沿線にある街や、イメージや景観のよい街は、賃貸の場合に家賃が高くなりがちですが、同じように分譲マンションの価格も落ちにくいです。

黄 威翔/宅地建物取引士
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これに加えて、新駅ができる街や再開発が行われる街なども、今後不動産価値が上がっていくことが予想できますので注目したいエリアであると言えるでしょう。

管理体制がしっかりしている

マンションの資産価値を長く維持するためには、マンション自体の管理体制がしっかりしていることも大切です。

マンションを探す際には、管理体制にも注目して検討するようにするとよいでしょう。

修繕積立金がきちんと積み立てられている、長期修繕計画が明確にある、定期的なメンテナンスが行われているなどがチェックポイントです。

共用エリアがきれいに掃除されているか、壊れた設備がそのままになっていないかなども確認しましょう。

ブランド力がある

新築時の売主が大手デベロッパーのマンションは、ネームバリューと信頼感で値崩れしにくい傾向があります。人気のマンションブランドかどうかも、チェックしてみてください。

また、その街に1つだけのタワーマンションであるなど、街のランドマークになるようなマンションや誰もが知っているマンションであれば、特にブランド力が高く資産価値が下がりにくいでしょう。

リフォームやリノベーションしやすい間取り

マンションの寿命は数十年と長いのですが、快適に暮らすのであればリフォームやリノベーションが必要です。

黄 威翔/宅地建物取引士
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そのため、リフォームやリノベーションがしやすい間取りの方が、価値が下がりにくいでしょう。

お風呂やトイレなどの水回りが隣接している、天井が上げられる、部屋数の変更が可能であるなど、間取り変更の自由度が高いとリノベーションやリフォームがしやすいマンションといえます。

黄 威翔/宅地建物取引士
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この他にも人気の学校(公立)の校区内に建っていることも価格に影響する要因であると言えます。特に、英語教育や国際教育に力を入れている公立小学校の校区内は人気が高いです。

また、最近ではペット可のマンションの方が人気が高いです。ペット禁止にしていても隠れて飼っている人がいるようなモラルの低いマンションよりも、きちんと管理されているペット可のマンションの方が気持ちよく住めるからのようです。

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マンション価格の推移を不動産売買に活かそう

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マンションの価格推移について、2013年からの上昇の原因、現状、2020年以降の価格の予想などについてご紹介しました。

マンションを売買するのであれば、マンションの価格推移や状況を把握し、長期的に見てタイミングを見極めることをおすすめします。

マンション取引は高額になりますので、適切な買い時・売り時を選べるかどうかが損をしないための大切なポイントです。