もしかして騙されてる？不動産投資詐欺のケースや要注意なセリフを解説！

「不動産投資に興味はあるけど詐欺にあったらどうしよう」
「不動産業者の言うことが信用できない。これって詐欺じゃないのかな？」

不動産投資は、投資金額が大きいので騙されて契約してしまった場合、最悪自己破産をする危険性もあります。

知識がないのに不動産業者の言うことを鵜呑みにして物件を購入してしまうと失敗する可能性もあるので注意しましょう。

ここでは、代表的な不動産投資詐欺のケースや、注意するべき不動産業者のセリフ、信頼できる不動産業者の見分け方など、不動産投資詐欺について詳しく解説します。

悪徳業者に騙されないよう、不動産投資詐欺の手口を知って安全に不動産投資をしましょう。

代表的な不動産投資詐欺の7つのケース

不動産投資詐欺では、言葉巧みに騙され物件の購入を進められます。

不動産投資の知識がない人は簡単に騙されてしまうことも多いので注意しましょう。

ここでは、代表的な不動産投資詐欺の7つのケースを紹介します。

1. 手付金詐欺
2. 入居状況詐欺
3. デート商法詐欺
4. 海外不動産投資詐欺
5. 二重譲渡詐欺
6. サブリース詐欺
7. 囲い込み詐欺

詐欺の手口を事前に知って、怪しい取引かどうか判断できるようにしておきましょう。

手付金詐欺

不動産投資で物件を購入する時には、物件の売買契約時に不動産会社に手付金を支払います。

手付金を支払った後に連絡が取れなくなり、手付金を持ち逃げされてしまうことを手付金詐欺と言い、物件は手に入りません。

高利回りで人気のエリアなどの好条件の物件を提示し、早く手付金を払わないと手に入らないと焦らせて手付金を払わせるケースもあります。

また、物件に対して複数の契約をしてそれぞれから手付金を受け取る悪質なケースもあります。

手付金は物件価格の10％程度が目安とされており、宅地建物取引業者と契約を結ぶ際には手付金の上限は20％に定められているので20％以上の手付金は請求できません。

手付金詐欺への対策としては、契約先の不動産会社の情報や宅建免許の有無を確認することが重要です。

契約を急がせるケースや20％を超える手付金を請求するケースは詐欺の可能性があるので注意しましょう。

入居状況詐欺

不動産投資では空室が大きなリスクとなるため、実際には空室があるにも関わらず満室を装って契約することを入居状況詐欺と言います。

入居状況詐欺では、事前にサクラに入居してもらい入居率が高いように見せたり、入居率を改ざんしていたり、家賃がかからないフリーレント期間を設定して入居させていたりするなどさまざまな手法があります。

このような入居詐欺物件を購入してしまうと、購入後に退去者が続き空室だらけになり賃貸経営が成り立たなくなってしまいます。

入居状況詐欺にあわないためには、レントロールで各部屋の契約時期を確認し、契約状況を把握しておくことが大切です。

不安な場合は、売却する直前に不自然な入居がないか過去数年間の入居状況などを確認しておきましょう。

また、レントロール自体が改ざんされている悪質なケースもあり、そこまで手を回されていては見抜くことが難しくなってしまいます。

築年数が古く立地条件も良くないのに高利回りな物件を勧められたときには注意が必要です。

デート商法詐欺

恋愛感情に漬け込んで、不動産投資物件の購入を勧めることをデート商法詐欺と言います。

親密な関係になった異性から「二人の将来のために投資しよう」と持ちかけられ不動産を購入してしまい、クーリングオフ期間を過ぎたら急に連絡が取れなくなって詐欺に気づくケースもあります。

恋愛感情を利用して断りにくい状況を作り出すので、相手との仲が悪くなることを恐れて仕方なく契約してしまう方もいるでしょう。

婚活サイトやマッチングアプリなど、短期間で親密になった異性からの不動産投資話は、デート商法詐欺の可能性があるので注意しましょう。

デート商法など不当な勧誘によって行われた契約は取り消しできる場合もあるので、万が一詐欺にあった場合は解約可能であるか弁護士に確認してみましょう。

海外不動産投資詐欺

現地での物件確認が難しい海外不動産を相場より高値で販売したり、実在しない物件を契約させることが海外不動産投資詐欺です。

海外不動産投資では、経済成長や人口増加に伴って物件価格が大きく上昇する可能性があるので高利回りが期待できると人気の投資方法です。

投資物件が海外にあるので気軽に現地を訪問できず、物件を見ないまま資料だけで契約する状況を利用した詐欺手法です。

購入物件が資料と違っていたり、最悪の場合は実在しない物件を購入し連絡が取れなくなるケースもあります。

海外不動産投資詐欺の被害に合わないためには、海外不動産投資の実績のある会社を選ぶことや、現地調査し実際の物件を確認してから契約するようにしましょう。

二重譲渡詐欺

すでに売却済みの物件であるにも関わらず、他の人にも売却し二重契約をすることを二重譲渡詐欺と言います。

不動産は先に登記を済ませた方に所有権があるので、その後契約を交わしたとしても物件を手に入れることはできません。

手付金を複数から受け取った後、連絡が取れなくなる悪質なケースもあります。

売り主が悪意をもって複数と契約を交わしている場合は、仲介業者も被害者となるので詐欺を見抜くことは難しくなります。

二重譲渡詐欺に合わないためには、事前に登記内容を確認することや、信頼できる不動産業者を選ぶことが対策となります。

サブリース詐欺

高い保証料を約束してサブリース契約をしたのに、実際にはその保証料が支払われないことをサブリース詐欺と言います。

サブリース契約とはオーナーとサブリース会社が賃貸契約を結び、物件を貸し出し、サブリース会社が物件を第三者に貸し得られた家賃から手数料を差し引いた額を賃料としてオーナーに支払う契約です。

サブリース契約では、空室の有無に関わらず一定の保証料が支払われることがメリットですが、保証料は家賃の8割～9割が相場となり収益性は低くなり、保証家賃の見直しが2年ごとに行われることが一般的です。

サブリース詐欺では「毎月ずっと同額の家賃保証をします」「保障額が下がることはありません」と騙して契約を勧めてきます。

実際、「30年一括借り上げ」のように長期の収入保証を掲げているサブリース契約もありますが、この場合30年間を上限としているだけで、経済状況の変化等により賃料の変更をするケースがほとんどで必ず30年間の保証があるのではありません。

サブリース詐欺を防ぐためには、サブリース契約の内容をしっかりと把握し、更新期間や保証料の減額条件について契約書を確認しておきましょう。

囲い込み詐欺

不動産物件を売却依頼する際に、不動産会社が売却物件を抱え込んで他社に紹介しないことを囲い込み詐欺と言います。

通常、不動産売却の仲介を依頼された不動産会社は、レインズ（大臣指定のデータベース指定流通機構）に物件情報を登録しなければなりません。

囲い込み詐欺を行う業者は、レインズに登録していなかったり、登録していたとしても他の業者には「商談中です」などと嘘をついて紹介しないケースもあります。

業者が囲い込みを行う理由は、仲介業者は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることです。

囲い込みが行われるとなかなか買い手が見つからないので、売却価格が相場よりも下がってしまい売り主は大きな損失を抱える可能性があります。

「なかなか買い手がつかないので値下げをしてみましょう」などとすぐに値下げの話しを持ちかけられるなど不審な点があれば、他の不動産会社に物件の紹介を依頼してみましょう。

そこで「その物件は今商談中なようなので紹介できません」など言われた場合は、囲い込み詐欺の可能性があるので仲介業者を変更しましょう。

要注意な不動産業者のセリフ6つ

不動産投資の知識がないと、不動産業者のセールストークを鵜呑みにし失敗してしまう事も考えられます。

ここでは、注意しなければならない不動産業者のセリフを6つ紹介します。

1. 「節税できる」
2. 「必ず値上がりする物件」
3. 「クーリングオフできるので安心」
4. 「頭金なしでもはじめられる」
5. 「家賃保証がある」
6. 「今決めないと後悔する」

全てのセリフが間違いではないのですが、知識がないことに付け込んで勧誘している場合が多いので鵜呑みにすることなく冷静に判断しましょう。

「節税できる」

「不動産投資をすれば節税対策になります」と聞いたことがある方も多いでしょうが、節税効果がある人は年収1,200万円以上を超える人です。

不動産で得た所得は、赤字分を他の所得から差し引くことができる「損益通算」が認められているので、赤字分を差し引いた金額が所得税や住民税の課税対象となるため、納税額を少なくすることができます。

つまり年収が1,200万円未満の人は節税効果がないことがほとんどなので、節税できるという言葉を鵜呑みにするのは危険です。

そもそも不動産投資は節税目的でするものではなく、収益化するためにするものです。

節税効果があったとしても、収益化できず資産を減らしてしまえば意味がありません。

不動産投資をする場合は、節税という耳障りのよいセリフに惑わされないようにしましょう。

「必ず値上がりする物件」

「立地が良いので必ず値上がりして儲かる物件です」と聞くとすぐに飛びつきたくなってしまいますが、不動産投資で必ず値上がりする物件というのは存在しません。

どんなに良い立地であっても、空室期間が発生すれば賃料収入は無くなりますし売却時の値上がりを保証することはできません。

そもそも、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者に対して不確実な将来利益の断定的判断を提供する行為を禁止しています。

「必ず値上がりする」「絶対に損はしない」など不確実なことを言う不動産業者は怪しいので気をつけましょう。

「クーリングオフできるので安心」

「クーリングオフできるので契約してからゆっくり考えてください」と言われて流されるままに契約をするのは非常に危険です。

クーリングオフは下記の条件を満たしていないと適応されません。

• 売主が宅建業者であること
• 事務所以外の場所で契約を締結していること
• クーリングオフの説明を受けてから8日以内であること
• 物件の引き渡しや代金の支払いがまだであること

そもそもクーリングオフを匂わせながら契約すること自体怪しいので、本当に購入するべきか慎重に判断しましょう。

「頭金なしでもはじめられる」

「頭金がなくても購入できるので自己資金がなくても始められます」「フルローンだとレバレッジ効果が高い運用ができます」などのセリフにも注意しましょう。

確かに、新築マンションのように資産価値が高い物件ではフルローンでも購入できるケースもあり、フルローンで大きな金額で運用できればリターンも大きくなるという一面もあります。

しかし、自己資金に余裕がないまま始めてしまうと、空室や修繕などの突発的な出費に対応できず賃貸経営ができなくなる可能性もあります。

不動産投資をするために生活費を切り崩すのは本末転倒なので、身の丈に合わない物件を勧めてくる不動産業者には注意しましょう。

「家賃保証がある」

「家賃保証があるので空室が出ても安心です」とサブリース契約を勧める不動産業者も多いですが、サブリース契約の内容をしっかりと把握しておかないと危険です。

サブリース契約では、その契約自体が長期であったとしても、状況に応じて家賃の引き下げがある契約となっていることが一般的です。

つまり契約時の家賃保証がずっと続くことは保証されていないのです。

サブリース契約の詳細を説明せずに契約させようとする不動産業者は信用できません。

実際に、サブリース契約では保証金の減額や、契約解除ができないなどのトラブルがよく発生しています。

不動産業者のセリフを鵜呑みにせず、契約内容をよく理解した上で判断しましょう。

「今決めないと後悔する」

「優良物件なので今決めないときっと後悔しますよ」と冷静に判断する時間を与えずに契約を急がせるセリフには注意しましょう。

中には契約するまで長時間に渡って説得をしてくるような悪質な業者もいます。

不動産投資において物件選びは非常に重要な要素を占めるので、強引に勧められたからと安易に契約することはやめましょう。

このように強引に勧誘してくる不動産業者は信頼できないので契約しないようにしてください。

不動産投資詐欺に遭遇しないために

不動産投資詐欺に騙されないためには、信頼できる不動産投資会社にサポートしてもらうことが大切です。

ここでは信頼できる不動産投資会社の見分け方はもちろん、不動産投資詐欺に遭遇しないためについても解説します。

不動産投資初心者の方は特に、信頼できる不動産投資会社の存在は欠かせません。

長期的なパートナーとしてふさわしい会社なのか慎重に見極めましょう。

少額の不動産投資から始める

いきなり不動産投資に大金を投入するより、最初は少額からできる不動産投資を始める方がおすすめです。

例えば不動産投資のクラウドファンディングや不動産投資信託など、何万円から始められるので、不動産投資の感覚を掴めるにはおすすめです。

下記の記事では、少額でできるおすすめの不動産投資を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の実績がある

不動産投資物件を多数仲介しているなど、不動産投資の実績のある会社なら安心して相談できます。

実績があるかどうかは、ホームページでの仲介実績などから調べることができます。

実績が豊富な会社であれば、成功例はもちろん失敗例も把握しているケースが多いので、どのようにしたら不動産投資を成功させられるのかノウハウを持っています。

不動産会社は、新築や中古などそれぞれに得意とする取扱い物件がある場合も多いので、希望する物件に強い不動産会社を選ぶという選択肢もあります。

投資物件の購入や賃貸経営についても相談できるので、不動産投資の実績のある不動産会社を選びましょう。

下記の記事では、おすすめの不動産投資会社を比較紹介しているので、ぜひご参考にしてください。

リスクやデメリットについても教えてくれる

不動産投資の良い部分だけでなく、リスクやデメリットについても教えてくれる不動産会社は信頼できます。

不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンの投資と言われていますが、投資である以上メリットもあればデメリットやリスクもあります。

相談したときにメリット部分ばかりを強調する会社はあまり信用できません。

不動産投資では空室や家賃下落が大きなリスクと言われています。

賃貸ニーズのない立地の物件を購入してしまうと空室が発生し収益が低下してしまいます。

また、経年劣化による家賃下落を想定して資金計画を立てておかないと、大規模修繕が必要な時期に資金が底をついてしまうことも考えられます。

問題が起こってから慌てないように、事前に疑問点やリスクについて相談し対策を考えてくれる相談先を選ぶようにしましょう。

宅建業免許を保持している

不動産仲介業務をする場合は、宅建業法に定められた「宅地建物取引業免許」が必要となります。

不動産の売買は、物件金額も高く専門性が必要とされるため免許のない人や会社が不動産取引をすることは禁止されているのです。

ひとつの都道府県内でのみ営業する会社は「都道府県知事免許」、複数の都道府県に営業拠点を持つ会社は「国土交通大臣免許」が必要になります。

不動産投資詐欺を行う会社の中には、宅建業の免許なく無許可で営業している悪徳な業者も存在します。

まずは宅建業免許をきちんと保持しているのかを確認しましょう。

国土交通省の監督処分情報をチェックする

取引する不動産会社の過去の処分情報を知りたい場合は、監督処分情報を調べてみることも1つの方法です。

国土交通省では、事業者の行政処分歴をまとめて検索できるサイト「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」を作成し公開しています。

参考：国土交通省　ネガティブ情報検索サイト

処分情報を知りたい事業者を選び、処分等年月日や都道府県などの分かる情報を入力すれば、処分の種類や内容を閲覧することができます。

宅地建物取引業者やマンション管理業者など、不動産の売買に関する事業者の過去の行政処分も調べることができるので、不信感を抱く事があった場合には事前に調べてみると良いでしょう。

しかし、行政処分が過去にあったとしても現在は改善されていることもあり、また逆に行政処分の履歴はなくてもトラブルの多い不動産会社も存在します。

あくまで1つの参考として利用することをおすすめします。

不動産投資詐欺にあってしまったときの相談先

不動産投資詐欺にあってしまった場合はもちろん、「もしかしたら騙されているかも？」と不安になった場合は、すぐに下記の相談先に相談しましょう。

免許行政庁(宅地建物取引業免許部局)

国土交通省では、マンション購入などの悪質な勧誘を受けた場合、免許行政庁への連絡をするようにと記載しています。

下記のような強引な勧誘を受けた場合は、そのときの具体的な状況や様子（勧誘してきた会社情報、担当者名、具体的なやり取り等）を記録するなどして、免許行政庁まで連絡しましょう。

• 断ったにもかかわらずしつこく電話をかけてくる
• 長時間にわたって電話を切らせてくれなかった
• 深夜や早朝といった迷惑な時間に電話をかけられた
• 脅迫めいた発言があった
• 自宅に押しかけられ強引に契約を迫られた
• 絶対に儲かるから心配ないと言われた　など

参考：国土交通省　国土交通省から消費者の皆さんへのお知らせ・注意喚起（マンションの悪質勧誘・訪問、アンケート調査等）

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者に対して契約集結の際に上記のような行動をとることを禁止しています。

心当たりがある場合は、速やかに連絡しましょう。

消費生活センター

消費生活センター等は、商品やサービスなど消費生活全般に関する苦情や問合せについて、専門の相談員が受け付け、公正な立場で処理をしてくれます。

不動産投資に関して相談したいことがある場合は、消費生活センターに相談してみるとよいでしょう。

また、消費者ホットラインとして誰もが相談しやすいように全国共通の電話番号が開設されています。

「188」に電話をかければ、近くの消費生活相談窓口を案内してもらうことができるので利用しましょう。

宅地建物取引業保証協会

宅地建物取引業保証協会とは、宅建業を営む不動産会社が会員となり、苦情の解決などを行い、適正で安全な取引を維持するための団体です。

ほとんどの不動産会社は、不動産保証協会か全国宅地建物取引業保証協会のどちらかの保証協会に所属しています。

不動産に関するさまざまな相談に専門の相談員が対応してくれる他、会員である不動産会社への苦情に対して助言をし、事情の調査をし解決業務を行ってくれます。

悪質な場合は会員である不動産会社にペナルティが課されることも期待できます。

相談先に迷った場合は、宅地建物取引業保証協会への相談も検討しましょう。

弁護士

不動産投資詐欺にあってしまった場合は、弁護士に相談することも考えましょう。

不動産投資詐欺を得意分野とする弁護士に相談すれば法的なアドバイスを受けることができます。

弁護士に相談すれば相談費用が発生する場合もありますが、不動産投資詐欺での被害は高額になるリスクもあるので早期に適切に対処するほうが賢明です。

自治体によっては法律無料相談を行っていることもあるので利用しましょう。

不動産投資の知識を身につけて安全な取引をしよう

不動産投資では、知識がないことに付け込み悪質な業者に騙されてしまったり、割高な物件を勧められてしまうこともあります。

不動産は高額なので、後先考えずに契約してしまうと最悪の場合自己破産することも考えられるので慎重に判断しましょう。

リスクやデメリットについて説明してくれない業者は信頼できないので取引を思いとどまるべきです。

また、不動産投資をするなら最低限の知識を身につけて、怪しいセリフに惑わされないように自らリスクを回避することも重要です。

不動産投資詐欺の手口を理解して、後悔しない契約をしましょう。