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まとまったお金が必要だけど、家を売ってしまうことに抵抗がある人は「リースバック」という仕組みがおすすめです。
リースバックを行うと、現在の家を売却することにはなりますが、家賃を支払う代わりに住み続けることができるので、引っ越しなどの手間がかかりません。
しかし、経済的に厳しい状況で家賃を支払わなくてはならないため、高い家賃を設定されると困ってしまいます。
そこで今回はリースバックの家賃相場やリースバックをする不動産会社の選び方についてご紹介します。
リースバックの仕組みについて
リースバックという言葉を聞いたことはあっても、詳しい内容についてはよくわかっていないという方も多いかと思います。
まずはリースバックとは何なのかを説明します。
リースバックとは
リースバックとは所有している不動産を業者に売り、その後は賃貸としてその家に住み続ける契約のことをいいます。
難しく考えず、不動産売買と賃貸契約がセットになったものと考えてください。
家を売却してまとまったお金が欲しくても、通常の売却をしてしまうと自宅を手放さざるを得ませんので、売却後は速やかに退去し、ほかの人がその自宅に住むことになります。
しかし、リースバックを選択することによって、家を売却しつつも自宅に住み続けることができます。
また、リースバックは将来的に買い戻すことも可能です。
まとまったお金が必要な時にリースバックをして、一時は賃貸にて家に住み続けます。
資金が用意でき次第、リースバック業者から買い戻し、再度所有権を取得することができます。
リースバックのメリット
リースバックのメリットの1つは、自宅を変えずにまとまったお金をすぐに手に入れられる点です。
リースバックを行う人の大半は経済的に苦しい状況にあるため、リースバックを行えば一括でお金が支払われ、困難な状況も打開できます。
家賃を払えばそのまま住み続けることができるので、引っ越しの必要もありません。
近所に売却を知られることもなく、これまで通りの生活を送ることができるでしょう。
2つ目はリースバックを行うと所有権が業者に移りますので、固定資産税の支払いがなくなります。
リースバックのデメリット
リースバックを行うと所有権が業者に移るため、固定資産という大きな財産を失うこととなります。
固定財産は相続することが可能ですが、リースバックをしてしまうと相続することができなくなります。
また、所有権が移るということは自身の物ではなくなるということなので、建物のリフォームなども当然自由に行えません。
もしリノベーションやリフォーム、ペットの飼育などを行いたい場合は業者を通さなければならないと思っておきましょう。
そしてリースバック後は賃貸として自宅を借りることになるので、家賃の支払いが発生します。
滞納すれば通常の賃貸物件同様、退去となる可能性があるので注意が必要です。
リースバックの家賃相場
リースバックをした後に家に住み続ける場合は家賃を支払っていかなければなりません。
まとまったお金が入るのは良いけれど、家賃が払えるかが不安だと感じる人もいるでしょう。
ここではリースバック時の家賃相場について解説していきます。
リースバックの家賃相場の計算方法
リースバックの家賃は地域や買取価格によって異なるため相場というものがありません。
例えば通常の賃貸物件であれば地域別で相場が決まりますが、リースバックの場合は買取価格に対する利回りから家賃を算出するため、どんな家を買い取るかによって家賃が変わります。
家賃の算出方法がありますので、例と一緒にご紹介しましょう。
リースバックの家賃の計算例
リースバックの家賃は「買取価格×利回り÷12か月」という計算式から算出できます。
例えば買取価格が1000万円で、利回りが7％とします。
その場合は1000万円（買取価格）×7％（利回り）÷12か月＝約5万8,300円。
1か月の家賃は5万8,300円となります。
買取価格は不動産会社によって異なります。
どこの不動産会社がどのくらいの価格で買い取ってくれるのか、複数の不動産に査定してもらって比較をすることが大切です。
リースバックの家賃が払えない時の対処法
リースバックをすれば住み慣れた自宅を手放さずに済みますが、それは家賃の支払いができることが前提となります。
家賃の支払いができなければ住み続けることは難しくなりますので、支払いを怠らないことが大切です。
リースバックの家賃の滞納はNG！
経済的な理由で家賃が支払えないということは珍しいことではありません。
時には支払いが多すぎて家賃にまで回せず、滞納せざるを得なかったということもあるかもしれません。
しかし、家賃の滞納は当然NGです。また、業者側にとっても滞納は非常に困ることです。
滞納されると家賃収益を得ることができず、数カ月滞納されると強制退去の手続きを取らざるを得なくなります。
家賃を支払うことで円滑に契約が進むため、支払いの延滞をしないようにしましょう。
家賃が払えない場合は必ず連絡をする
延滞する気はなくても、場合によっては家賃が支払えない時もあるかもしれません。
もし払えない月があるならばまずは業者側に連絡をしてみましょう。
業者によっては支払日や支払金額を調整してくれることがあります。
支払いは1ヶ月延滞したらすぐに退去という訳ではなく、まずは引き落としができなかった旨の通知書が届きます。
その通知書は支払い用紙にもなっており、延滞金を合わせてコンビニや銀行などで支払えば、問題ありません。
しかし、その支払いも怠り、2～3か月延滞することで督促状とともに退去させる可能性が高くなります。
強制退去が決まると覆すことが難しいため、2か月以上連絡なしに延滞することは避けましょう。
リースバックをする不動産の選び方
リースバックをする不動産は数多くありますので、その中から1つを選び出すことはとても難しいかと思います。
ここでは不動産会社の選び方についてご紹介しますので、ここを参考に最適なリースバック業者を探しましょう。
経済的なメリットの大きい不動産会社を選ぶ
リースバックの最大のメリットはまとまったお金をすぐに得ることができるという点ですが、デメリットの家賃のことも考えなくてはなりません。
そのためリースバックを行う場合は、売却後の家賃設定についても詳しい業者を選ぶ必要があります。
そこでおすすめなのが、リースバック専門の不動産会社です。
リースバック専門の不動産会社はある程度高い買取金額を提示してくれるだけでなく、リースバック後の家賃も安くしてくれる可能性が高く、経済的メリットが大きいといえます。
リースバックを行う不動産会社は中小規模の不動産の他、大手の不動産会社や大企業と提携をしていることがあります。
それぞれについて解説していきましょう。
大手の不動産会社が行うリースバック
大手の不動産会社が行うリースバックは大手ならではの安心感があります。
知名度の高い業者に依頼すれば質の高いサービスも得られるため、リースバック後の対応も安心できるでしょう。
ただし大手企業や上場企業は広告費や人件費などに高いお金を費やしていますし、経営するためのオフィスも高いところに置いてあるため経営に関する費用が高くなっています。
コストの高い企業は事務手数料も上がりやすく、大手企業そのものが不動産オーナーとなりますので安い買取価格と高い家賃設定を提示してくる可能性があります。
しかし、リースバック後にオーナーが変わる可能性が極めて低いため家賃が急に値上がったり買い戻しできなくなったりする恐れはありません。
利用者の経済的メリットはそこまで大きくありませんので、大手企業のリースバックはおすすめできません。
中小の不動産会社が行うリースバック
中小規模の不動産会社もリースバックを行っていますが、大手と違い資金があまりないため自社での買取を行うことができません。
中小の不動産会社が行うリースバックは、投資家からの不動産資金拠出によって行える事業です。
つまり大手が自社でリースバックを行っているのとは異なり、中小は自社と不動産投資家の二つでリースバックを行っていることとなります。
中小企業は人件費や広告費、オフィス料など大手に比べると安く設定しています。
事業運営のコストが低い分事務手数料も低く抑えられますので、このメリットは大きいでしょう。
また不動産資金を拠出している投資家から不動産売買手数料を得られるなどの理由である程度高い買取金額を提示してくれます。
リースバック後の家賃も大手に比べると安くなりやすいので、経済的メリットが大きくなります。
大企業と提携して行うリースバック
大企業と提携して行うリースバックは、大手企業が自社で行うリースバックとほぼ変わりありません。
提携して行うところは企業側から代理店報酬や販売報酬を受け取っているため、大手企業のリースバックより安い買取金額と高い家賃設定を提示される恐れがあるので経済的メリットは少ないと言えます。
リースバックの方法や流れを丁寧に説明してくれる
リースバックはまだまだ知名度は低く、専門業者も多くありません。
そのため、リースバックを行っている業者でも知識が少ないことが多く、買い取って管理すればいいと思っていることがあります。
しかし、リースバックは皆さんの自宅を長い目で見て買い戻す可能性も視野に入れて売却をしなくてはならないので、家賃の設定、何十年先の買戻しなど、細かい設計プランを一緒に考えてくれる業者を選びましょう。
リースバックは複数の不動産会社を比較する
不動産会社は中小でも全国にたくさんの店舗があるため、最初から1つに決めてしまうと、そこが経済的メリットの大きい不動産かどうかを判断しづらいです。
そのため、複数の不動産会社にリースバックの見積り依頼を出してもらいましょう。
複数の見積りがあればそれぞれを比較できるため、最もメリットの大きい場所にリースバックを依頼することができます。
まとめ
リースバック後は家賃を支払っていく必要がありますが、家賃設定が高いとそこに住み続けることが難しくなります。
そのため無理なく払っていける家賃設定の所を選ぶことが大切です。
それには不動産会社を慎重に選ぶ必要がありますので、ここを参考に業者を探し、納得できる条件を提示してくれる不動産と契約を結びましょう。
