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農地を相続した人の中には、そのまま何の管理も行わず放置している人もいるのではないでしょうか。
農業を行わないまま相続した農地を放置していると、その農地が「耕作放棄地」になる可能性があります。
ここでは、耕作放棄地が増えると、どのような影響があるのかや、耕作放棄地への対策方法を解説しています。
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この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
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耕作放棄地の定義と現状
初めに、耕作放棄地とはどのようなものを指すのかを見てみましょう。
今後耕作される予定のない土地
農林水産省が定義する耕作放棄地とは、「 以前耕作していた土地で、過去1年以上作物を作付け(栽培)せず、この数年の間に再び作付け(栽培)する意思のない土地」とされています。
この耕作放棄地は、農業従事者の高齢化や後継者の不足、相続によって農地が非農家に所有されることなどが原因で増えてきています。
耕作放棄地の面積は年々増加の傾向
各自治体の農業委員会では、平成21年から年に1回、管轄内にある全ての農地の利用状況の調査を行っています。
農林水産省の農林業センサスによると、耕作放棄地は、1995年には24.4万ヘクタールであったのが、2010年には39.6万ヘクタールまで増加しています。
このことから耕作されていない農地が、年々増えているのが分かります。
また、「耕作放棄地面積の農家等の区分別割合の推移」を見ると、農家よりも非農家が増えているのがわかります。
このように、耕作放棄地は農業従事者から非農家へと農地が相続されて、耕作放棄地となっているケースが多いことが推測できます。
参考：耕作放棄地面積の推移
遊休農地や荒廃農地とは別もの
| 耕作放棄地 | 遊休農地 | 荒廃農地 |
|---|---|---|
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耕作放棄地と似たような状況の農地として、遊休農地や荒廃農地があります。遊休農地は、ごくわずかでも耕作を行っているか、農地として利用している割合が著しく少ないなどの農地を指します。
たとえば、自分のが食べる分だけの作物を栽培している農家などがこれにあたります。
また、農地は長年放置されると、農地としての機能が失われて、再生作業を行わなければ利用できなくなり、当然、価値も下がります。さらに、放置期間が長いと再生することができない場合もあります。
荒廃農地とは、そのような耕作を行わずに放置して荒れた農地で、再生作業なしでは農地として利用できない農地を指します。
遊休地の活用方法を詳しく紹介した記事は、。こちらをご覧ください。
遊休地を活用せずに放置しておくと、管理不足へのクレームや税金等の支出の問題が生じます。せっかく所有しているのに何もしないというのは、もったいないので、今回紹介する12の選択肢を参考にしながら、自分にとって最適な活用方法を検討してみましょう。
耕作放棄地のままにしておく4つのデメリット
- 害虫や害獣が増えて近隣に被害
- 不法投棄されやすく再利用の足かせとなる
- 固定資産税の支払いは続く
- 社会や自然環境への悪影響
農地を耕作せずに放置すると、自然環境にも大きな影響がでますし、活用することも難しくなります。
余計な労力や負担をかけることになったり、周囲に被害を与えたりしないためにも、耕作放棄地を放置するデメリットを知り、早めに対策を立てましょう。
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害虫や害獣が増えて近隣に被害
農地は耕作を行わないで放置すると、雑草が生えてきたり害虫が発生したりして、害獣のすみかとなることがあります。
そして、耕作を放棄された土地が荒れるだけでなく、害虫や害獣の悪影響が近接する農地へと広がります。
このように、耕作放棄地は、人の手が加えられないことによって害虫や害獣が発生し、耕作を放棄された農地だけでなく、近隣の農地へも悪影響が及ぶというデメリットが発生する恐れがあります。
不法投棄されやすく再利用の足かせとなる
耕作放棄地は、誰も耕作を行っていないため、管理が行き届いていないことがほとんどです。そのため、その農地は時間とともに荒廃します。
そして、荒れ果てた土地では、人の目も届きにくいことからゴミや廃棄物を不法投棄されやすくなります。
不法投棄された耕作放棄地は、荒れて景観を損なうだけでなく、再びその農地を利用するときにゴミや廃棄物の処理をするための費用もかかります。
このような状態になると土地の価値が下がりますし、貸し出したり、売ったりできる状態にするにも費用がかかるので、結果、土地を運用しにくくなります。
固定資産税の支払いは続く
農地の固定資産税評価額は、宅地として利用する場合の固定資産税評価額に比べて低く設定されています。これはその土地を農地としてしか使用できないためです。
しかし、耕作放棄地は農地として利用していません。
そのため、農地として利用していない耕作放棄地は、農地として評価して課税することは不適切とされ、課税が強化されるという法令が平成29年度から実施されています。
通常の農地は以下のような計算式で固定資産税評価額が計算されていました。
売買価格 × 限界収益修正率 0.55 = 農地の固定資産税評価額
しかし、耕作放棄地は、農地中間管理機構への貸付の意志もなく、耕作を行わない状態が続いていると判断された場合には、農業委員会と農地中間管理機構との協議の末、耕作放棄地として勧告がおこなわれるとこの限界収益修正率の0.55を乗じなくなります。
そのため、耕作放棄地は、農地として使用しているときよりも固定資産税が約1.8倍になります。そして、固定資産税はその農地を保有している限り支払いが続きます。
このように、耕作放棄地の固定資産税の支払い額が跳ね上がる場合があるので注意が必要です。
農地を引き継いだことで「固定資産税が気になる」という人におすすめの記事です。農地の区分の調べ方や固定資産税の求め方、具体的な計算例、実際に固定資産税を納める場合の支払い方法、注目を集める2022年問題についても解説します。
社会や自然環境への悪影響
耕作地が減ることの影響として、まず思い浮かぶのが、米の自給率の低下でしょう。
事実、農林水産省の「我が国の食料自給率の推移」では、1965年には73%であった自給率が、2011年には39%にまで減っています。
また、農地は耕作を行って管理されている状態だと治水機能や浄化機能を有しているので、台風や大雨などの際の洪水を防いだり水質の浄化をしてくれたりします。
しかし、耕作放棄地だとこれらの機能が損なわれているため、災害時の被害が大きくなる可能性があると言えます。
これらのことから、耕作放棄地が増えると、日本の社会にも自然環境にも大きな影響を与える恐れがあります。
耕作放棄地を手放すのは難しい
農地は一度所有すると、農地法の制限があるため手放すのが難しく、手間もかかります。もし、相続財産に農地が含まれている場合には、慎重に考えてから相続しましょう。
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農地は売却に制限がかかっている
国は食料を確保するために、優良農地で効率的に農業を行って生産の向上を促しています。しかし、農地が自由に売買されると、農地が減少し、自給率が低下する可能性があります。
そのため、農業委員会は農地の売買を制限しています。したがって、農地を売るためには、農業委員会や都道府県知事の許可が必要となります。
そして、農地の売却ができるかは、農地がどの地域にあるかによって異なります。
農地には、農地として今後も活用をすすめる農業振興地域内の農地と、それ以外にある農地があります。この農業振興地域内にある農地は、原則、許可はおりません。
しかし、今後市街化が見込まれる都市計画区域内の市街化地域の近くにある農地であれば、転用の許可が下りる可能性があります。
このように、農地は売却に制限があるので、簡単に手放すのが難しいでしょう。
農地を売買する方法と注意点は、こちらの記事をご覧ください。
農地は普通に売却することはできません。理由は農地法で制限されているからです。しっかり手順に乗っ取って売却を行わないと、契約そのものが無効になることもあります。農地を相続した場合は、農地が荒れる前に判断できるよう知識をつけましょう。
市街化地域の近くの農地は第三種農地になります。第三種農地とは市計画区域内の用途指定のある区域内の農地や市街地にある農地など、市街化が進むことが予想される農地が該当します。
転用できても造成費用がかかる
耕作放棄地は、耕作が行われていない農地のことです。そして、耕作放棄地は長期間放置されていると、荒れて使用できない状態になっている場合が多く、その土地を使用できる状態にするために、清掃や造成が必要になります。
雑草が生えていれば草刈が必要であったり、ゴミが不法投棄されていれば処理しなければならなかったりします。もちろん、これらの清掃には費用がかかります。
また、放置された農地は、宅地や駐車場用の土地として売り出すためには、造成も必要になります。
この造成にも費用がかかり、造成後に売り出してもその土地が造成費や清掃費などの費用を賄えるだけの金額で売れるとも限りません。
農地転用に関する詳細内容は、こちらの記事をご覧ください。
農業の担い手不足が深刻化している我が国では、相続によって農地を引き継いだものの農業を継続できないケースも多く見られます。転用によって土地の有効活用を考える場合は、手続きにかかる期間や流れを把握して段取り良く進めましょう。
農地としての需要が少ない
農業の担い手は年々減少の傾向にあります。その原因には、以下のようなことが考えられます。
- 手間や労力のわりに生産性が低い
- 天候に左右されやすい
- 参入のためには農業委員会の許可が必要なため参入しにくい
- 初期投資が多い
- 日本は山が多いため、機械化できない場所が多く効率化しにくい
このようなことから、農業に従事する人は年々減少しています。そして、農地は基本的には、農業従事者にしか売却できません。
耕作放棄地も農地なので、農業従事者にしか売却できません。そのため、農業従事者が減れば減るほど、買ってもらえる人も減少することとなり、更に、耕作放棄地の売却が難しくなるという状況が起こっています。
耕作放棄地を活かす3つの対策
- 耕作放棄地で新たなビジネスを始める
- 農地バンクに登録をする
- 補助金を使って農地として再生
所有する耕作放棄地の対処に困っている人は、少なくないでしょう。耕作放棄地はその状態を放置していると近隣の農地や環境にも影響します。どのような方法がとれるかを考えて適切な対策をとりましょう。
耕作放棄地で新たなビジネスを始める
岩手県の内陸のまち、雫石町は稲作が盛んなまちとして有名です。
耕作放棄地が多い岩手県雫石町では、耕作放棄地で酒米を栽培し、ブランド力のある日本酒を醸造して成功しました。
このように、耕作放棄地を活用して新たなビジネスを始めることもできます。
農地バンクに登録をする
平成26年に全国に設置された農地バンクでは、小口農家の農地や再生可能な耕作放棄地を借り受けて、大きな農地として大規模農家に貸し出しています。
農地を貸したい人は農地バンクに登録をして、借り手が現れると賃料が貰えます。また、農業を始めたい人は、農地バンクに問い合わせをして、農地を貸してもらうことができます。
このように、農地バンクに登録して借り手が見つかれば、耕作ができなくて農地が荒れることを避けられますし、賃料を入手することもできます。
ただし、どんな農地でも借り受けてもらえるわけではありません。再生不可能な荒廃農地などは借り受けはしていませんので注意が必要です。
なお、農地バンクを利用する場合には登録が必要です。
登録申請書の書式などは農地集積バンクごとに異なるので、農地がある都道府県で問い合わせすることをおすすめします。
また、登録申請書は各農地バンクのホームページからもダウンロードできるので、入手して手続きを行いましょう。
農地バンクの登録方法は各都道府県にある「農地中間管理機構 （農地集積バンク）」に問い合わせるのが一番よいと思います。そこで申請書や計画書をもらうことができます。各農地バンクのHPからもダウンロードできます。
補助金を使って農地として再生
耕作放棄地の再生には、自治体で補助金が設けられている場合があります。条件や補助金の金額は自治体ごとに異なりますが、条件が合えば、耕作放棄地の再生作業に係る費用の一部が補助されます。
ただし、対象となる農地はそれぞれ決められていて、農業振興地域内の農地であることや、10アール以上の農地であること、一定期間の再生・利用活動を継続することなどの条件があります。
もし、農業振興地域内の耕作放棄地を所有しているのであれば、自治体の補助金を利用して再生作業が行える可能性があります。
補助金を利用して耕作放棄地を整備できれば、売れやすくもなりますし、活用しやすくもなるので、最寄の自治体に確認してみるとよいです。
迷ったら土地活用プランを一括見積
耕作放棄地を活かす対策は自分で考えて行うこともできますが、それだけ自分への負担も重くなります。
やることが多くて手に負えないと感じるのであれば、土地活用のプロに一度相談してみるのも良いでしょう。
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耕作放棄地の対策でよくある疑問
耕作放棄地を所有している人の中には、農家でない人もいるでしょう。その場合、手放したくても手放す方法がわからず、放置したままになっている人もいるのではないでしょうか。
耕作放棄地の所有権は放棄できる？
田舎の両親とは離れて暮らしている場合、相続の際に農地が含まれていると相続を躊躇される方は少なくないでしょう。
自身が仕事を持っている場合には、農地を相続しても農業をする予定もなく、農地をどのように扱ってよいかわからなくて困るためです。
売却できれば農地を活用できますが、農地は農地法で売却は制限されているので、売却したり転用したりするには農業委員会の許可が必要です。そして、農地の中には売却できない農地もあります。
そのため、農地が相続財産に含まれている場合には注意が必要です。相続放棄で農地の相続を放棄することは可能ですが、一度相続した農地に関しては、所有権を手放すことはできません。
また、相続放棄した農地においても、それですべての責任がなくなるわけではなく、次の新たな相続人が管理できるようになるまでは管理義務が発生しますので注意しましょう。
耕作放棄地が原因で被害が出ると罰則？
農地法第42条には、利用されていない農地に堆積物や病害虫が発生して、周辺の営農に著しい支障を与える場合には、措置をしなければならないとしています。
また、農地法第66条には、「第四十二条第一項の規定による市町村長の命令に違反した者は、三十万円以下の罰金に処する。」とあるとおり、措置命令に対して十分な措置が行われなかった場合には、罰金になる恐れがあります。
このように耕作放棄地を適切に管理せずに病害虫などが発生し、周辺地域の営農に悪影響を与える場合には、その対処を適切に行わないと罰金が科せられる可能性があるので注意が必要です。
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耕作放棄地は対策をして被害や負担を減らそう
耕作放棄地は、所有しているだけで固定資産税の支払いが続きます。
そして、適切な管理が行われない耕作放棄地は、荒廃し病害虫や害獣のすみかとなり、周辺の農地にも悪影響を与えます。
このように、耕作放棄地は、適切な活用をするか管理を行わなければ、所有者にも地域にも負担となります。負担や被害を減らすためにも、耕作放棄地に適切な対策を行いましょう。
