所有する土地があるけれど活用せずに放っておいてしまっている方はいませんか。
土地があれば店舗経営なども可能ですが、経営などは特に考えていないという方におすすめなのが土地貸しです。
ここでは土地貸しについて詳しく解説していきます。
貸し出す際の注意点もご紹介するので持て余している土地の活用方法を実践してみてください。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
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土地貸しで得られる収入とは
土地を貸し出すことで土地代の収入を得ることが可能です。
ここでは貸付料の相場について詳しく解説します。
土地貸付料の相場
土地を貸し出すのであれば貸付料を収入として得ることができます。
土地を貸している間は毎月安定して得られるため、使っていない土地があるなら土地を貸し出してみましょう。
しかし、土地を貸し出すにしても、貸付料はどれくらいを設定すればいいかで困るかと思います。
貸付料の設定に関して困ったら、相場を参考にしてみると良いです。
貸付料の相場はそのエリアによって異なります。
都市部だと高く、田舎だと安いケースが多いです。
全国で最も土地代が高い東京だと、坪単価は約362万円、1平方メートルあたり約109万円となっています。
不動産会社にそのエリアの土地代の相場を確認しておくことで大体の相場がわかりますので、そのエリアに適した貸付料を設定できます。
土地貸しは儲かる？
土地貸しは儲かるのかということはとても重要かと思います。
都市部の土地だと貸付料を高くしても借り手がいるため、何もない土地を貸し出すだけでも毎月高額のレンタル料を手にすることができます。
都市部でなくとも立地が良い場所だと貸付料を高くしても借り手がつきやすいため、所有する土地がどんな環境にあるかによっては大きな儲けを得ることができるでしょう。
また土地貸しは土地だけを貸し出すので、手間をかけずに儲けが得られるというメリットがあります。
自身で店舗やアパートなどを経営する場合は維持費や建物の建築費用がかかりますが、土地だけならそういった費用は借り手が払うため手間も費用もかかりません。
土地を貸し出す際の税金
土地を貸し出すと収益が得られますので、その収益にかかる税金を払わなければなりません。
その他にも固定資産税なども発生するため、土地貸しの際にかかる税金についても確認しておきましょう。
消費税
土地を貸し出すと毎月貸付料を得ることができますが、貸付料に消費税はかかるのかが気になります。
しかし、貸付料に消費税はかかりません。そのため消費税は支払わずに済みます。
所得税と住民税
土地を貸した場合の所得は不動産所得となり、それにかかる所得税が発生します。
この所得税は毎年の確定申告時に算出した所得によって税金額が異なります。
所得は総収入-必要経費＝所得という計算式で算出されるため、いくつかの控除を使って所得額を低くしておくことがおすすめです。
所得額が低くなればなるほど払う税金額も安くなります。
住民税は所有している土地に住んでいる人を対象に支払いを行います。
不動産所得を得ることでどちらも必ず発生するため、支払いを忘れないようにしておきましょう。
事業税
事業税とは個人、または法人が事業を行って収入を得た際に発生する税金です。
事業税は業種によって支払わなければならない場合と支払わなくてもよい場合があります。
土地を貸し出す場合は不動産貸付業という業種にあたり、この業種は支払わなければならないケースに該当します。
そのため個人であっても法人であっても支払い義務が発生しますので、支払い忘れがないようにしておくことが大切です。
個人事業税の場合は290万円の控除が受けられるため、総収入から控除を引いて所得を安くしておくことができます。
これによって税金額減るため、控除を活用しましょう。
法人の場合はこの控除がなく、総収入-経費×税率によって事業税を算出します。
固定資産税
土地を所有しているのであれば個人、法人関係なく発生する固定資産税を支払わなければなりません。
税金の算出方法は「課税標準額×標準税率」です。
課税標準額は原則固定資産の価格となります。
それに標準税率である1.4％をかけることで税額がわかります。
標準税率はその土地の地域によって異なります。
一般的には1.4％となっていますが、地域によっては数字が変わるため、その地域の標準税率を確認しておきましょう。
土地貸出時の注意点
土地を貸し出しは建物などを建てているわけではないため、簡単に貸し出せそうなイメージもあるかと思います。
しかし注意しておくべきポイントがあるため、ここでご紹介します。貸出時の参考にしてください。
普通借地契約とは
普通借地契約とは建物所有を目的とした土地を借りるための契約です。
契約期間は30年と非常に長いことが特徴です。
貸し手・借り手間で30年以下の契約を結んだ場合でも、契約期間は30年となります。
30年以上の契約であれば何年でも契約可能です。
契約終了後は契約の更新が行われ、特に理由がなければ更新されさらに長く契約をすることとなります。
普通借地契約を結ぶと土地が半永久的に戻ってこない可能性も
普通借地契約の契約期間は最低30年と非常に長くなっています。
契約後は更新が行われますが、この時に所有者側にどうしても土地が必要な事由がない限り、借り手の意思が尊重されます。
つまり自身の土地であるにも関わらず、正当な理由がなければ借り手がいつまでも土地を使えるというわけです。
正当な事由がなければどんどん契約は更新されるため、場合によっては半永久的に土地が自身の手に戻ってこない可能性もあります。
正当な事由を述べたにも関わらず、借り手が土地を返さずにそのまま使用し続けている場合も、所有者側から動かなければなりません。
所有者側から異議を申し立てなければ、契約が更新されたものとみなされますので、出て行かないからといってそのままにしておくと、所有者側が損をしてしまいます。
また借り手側が土地に建物を建てていた場合は、「買取請求権」というものも発生します。
これは借り手側が行使できるもので、所有者側が買取を拒否しても売買契約が成立してしまいます。
借り手側は建物の買取費用を受け取るまでその土地を使うことができるため、所有者側に大きな損失が出ることになります。
このように普通借地契約は、借り手側にとってはメリットが非常に大きい契約ですが、所有者にはデメリットが大きい契約です。
土地貸出の場合は普通借地契約での契約はおすすめできません。
土地貸出時のリスクを避けるには
土地貸出の際に普通借地契約を結ぶと、所有している土地を半永久的に取られる可能性があります。
このリスクを避けるには他の契約方法にて契約する必要がありますので、ここでご紹介しましょう。
定期借地契約を結ぶ
定期借地契約とは土地貸出の契約満了後に更新がない契約のことを言います。
更新がなければ土地が半永久的に戻ってこないということもありませんので、貸す期間さえ気を付けておけば土地はいずれ所有者側に戻ってきます。
この契約は1992年に施工された制度です。
それまでは先ほどご紹介した普通借地契約しかありませんでしたが、普通借地契約は場合によっては半永久的に土地が戻ってこないというデメリットがあります。
このデメリットから土地貸出をする人が激減し、制度の見直しが行われました。
建物の買取請求権というものも発生しませんので、定期借地契約なら貸し出しも問題なくできるでしょう。
定期借地権は3つに分かれる
定期借地は3つに分かれており、それぞれで契約期間や返還方法が異なります。
ここで3つの種類を解説しましょう。
一般定期借地権
一般定期借地権とは、契約期間が50年以上と長期にわたるものです。
長期間の契約ですが更新はなく、契約終了後は更地で返還しなければなりません。
そのため借り手側が建物を建てている場合は撤去する必要があります。
建物の用途も問いませんので、借りている期間は借り手が自由に建物を建てることができます。
戸建てを立てても良いですし、マンションを建てて収益を得ることも可能です。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権は借り地を決定してから30年後に、土地に建築されている建物を土地所有者が買い取るものです。
建物を建てていても30年後には所有者の物となりますが、建築から30年が経過している建物を買い取る必要があるため、劣化が進んでいる建物に費用を支払わなければなりません。
所有者側にとっては損失が大きい可能性が高いため、建物譲渡特約付借地権を利用する人はほぼいないようです。
事業用定期借地権
事業用定期借地権は事業用の建物を建築する目的の定期借地権です。
こちらの契約期間は10年以上30年未満、または30年以上50年未満となります。
契約終了後は更地で所有者に返還しなければなりません。
契約期間によって契約終了後の対処法が異なります。
10年以上30年未満の契約の場合は、更新不可・建物再築に伴う存続期間の延長不可・建物買取請求なしとなります。
契約期間満了に伴い建築物を撤去し、更地にした状態で所有者に返さなければなりません。
30年以上50年未満の契約の場合は、更新・建物再築に伴う存続期間の延長・建物買取請求の3つが可能です。
所有者の許可が出れば契約期間の更新ができますし、所有者が必要とすれば建物の買取もしてもらえます。
こちらは必ずしも更地にする必要はありませんので、借り手と所有者間の話し合いが必要です。
事業用定期借地権は、事業用の建物を建てる場合のみ利用することができます。
住むための建物などを建てることはできませんので、お店を建築する土地として活用可能です。
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土地の節税対策はもちろん、資産運用による副収入を最大化することができます。
まとめ
土地貸しは土地をそのまま貸し出すだけで毎月貸付料が入るため、所有者は手間をかけずに収益を得ることができます。
ただし普通借地契約を結ぶと、いざ土地が必要なときに所有者の自由にすることができませんので、土地貸しをする場合は定期借地権を利用することがおすすめです。
定期借地権には3つの種類がありますので、それぞれの特徴をしっかり理解したうえで、どの方法を選択するかを決めましょう。
持て余している土地を貸しだし、手間をかけずに収益を手に入れてください。
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