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土地の売買では日用品や家電よりも遥かに高額な取引になるため、不安が付き物です。
この記事では、土地の売買を検討されている方に役立つ情報を分かりやすくお伝えします。
「売主」「買主」それぞれの売買の流れや必要書類、かかる費用などを解説する他、土地の売買に関して頻繁に寄せられる質問にもお答えします。
ほとんどの方がはじめて臨む土地の売買が成功するための参考になれば幸いです。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
土地売買の流れ
まずは、土地売買の流れについて解説します。売主側と買主側でやるべきことが異なるので、それぞれに分けて解説していきます。
事前に土地売買の流れを把握しておくことで、取引を本格的に進める段階になった際にあわてずに済みます。
売主側の土地売買の流れ
まずは売主側から見た、土地売買の流れについて解説します。所有者が土地を売却するまでの流れは、以下の通りです。
- 土地の境界線を確定
- 不動産会社に査定依頼
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 土地の売却活動開始
- 購入希望者の内覧対応
- 売買条件の交渉と契約
- 代金決済と土地の引き渡し
- 売却の翌年に確定申告
土地の境界線を確定
土地を売却する際は「どの土地を売るのか」をはっきりさせるために、土地の境界線を確定させる必要があります。
そして隣地との境界杭や確認書がが見つからなければ、測量の専門家である土地家屋調査士に依頼した上で測量士、境界線に杭を打ち込みます。
さらに、隣地が公道である場合は、行政の担当者立ち合いの元で境界線を確定させるのです。
土地家屋調査士に依頼してもすぐに動いてくれるとは限らないので、土地を売却する、しないに関わらず、早めに境界を確定させておくことをおすすめします。
不動産会社に査定依頼
土地を売るにあたって、いくらで売れるのかという査定を受ける必要があります。
多くの不動産会社では無料で査定をしてくれるので、売るかどうかを決めていなくても相場を知るために事前の査定をしておきましょう。
また、査定を依頼する際は1社だけではなく複数社へ依頼することが大切です。
1社の査定だけでは算出された査定が高いのか安いのかを判断できないので、複数の査定を比較することで相場が分かるようになります。
なお、複数社へ査定を依頼するには一括査定サイトの利用がおすすめです。
いくつかの項目を入力するだけで、登録されている不動産会社から査定を受け取れる便利なサービスなのです。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
土地を売却する際は不動産会社が仲介として入り、買主探しや価格交渉してもらうのが一般的です。
不動産会社に仲介を依頼する際には媒介契約を締結することになるのですが、媒介契約は3種類あるので、それぞれの特徴を把握しておきましょう。
- 一般媒介契約
- もっとも一般的な媒介契約です。買主を不動産会社が見つけて来るだけでなく自分で探すことができます。また、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことも可能です。
- 専任媒介契約
- その名の通り1社に「専任で」媒介を依頼する形式の媒介契約で、1社と媒介契約を締結すると、他社とは媒介契約をかわすことはできません。ただし、自ら土地の買主を見つける自己発見取引は可能です。
- 専属専任媒介契約
- もっとも拘束力が高い媒介契約で、専属専任媒介契約を締結すると他社とは媒介契約を締結できないだけでなく、自ら買主を探す「自己発見取引」もできません。買主への拘束力が強い反面、不動産会社も熱心に動いてくれる可能性が高いというメリットがあります。
土地の売却活動開始
不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよ土地の売却活動がスタートします。
不動産会社は紙のチラシを配布したり、WEB上に広告を掲載したりと、土地を売却するために動き始めるのです。
購入希望者の内覧対応
不動産会社の広告活動が実って購入希望者が現れたら、内覧に対応する必要があります。
土地の売買では建物や設備がなければ、内覧の手間は非常に少なくて済みます。
売買条件の交渉と契約
購入希望者が正式に購入の意思を表明した場合、条件交渉が始まります。
最初に購入意思と希望条件を「買付証明書」という書類に記入して不動産会社経由で提出してもらいます。
なお、買付証明書には購入希望条件の以外に、以下のような項目を記載するのが一般的です。
- 物件の地番
- 手付金の有無や金額
- 引き渡し希望時期
- 住宅ローンの有無
- 買付証明書の有効期限
提出された買付証明書を基に条件交渉を行うのですが、提示された購入希望額で了承するかどうかは売主次第です。
交渉相手の購入意思の強さや断った場合に次の購入希望者が現れそうかなど、さまざまな視点から見て検討します。
代金決済と土地の引き渡し
条件交渉が妥結した場合、契約書には代金支払いの時期や物件を引き渡し期限について記載した「売買契約書」を締結します。
そして両者が契約書に調印した後は代金の支払いを確認してから引き渡して売却完了となるのですが、万が一支払いが滞ったケースについても事前に取りきめたおかなければなりません。
例えば支払期限になっても入金がない場合に契約破棄にする、または違約金を請求するといった対応です。
他にも、住宅ローンの審査が通らなかった場合に売買契約を撤回するといった「ローン特約」についても決めておきます。
売却の翌年に確定申告
土地の売却が終わっても、翌年の確定申告を忘れてはいけません。
売却した次の年の3月15日までに売却にかかった経費を引いた金額を計算して確定申告を行い、納税まで済ませなければならないのです。
買主側の土地売買の流れ
続いて、買主側から見た土地売買の流れについて解説します。買主は以下の流れで土地の購入を進めることになります。
- 土地の相場を把握
- 土地物件を探す
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売買条件の交渉と契約
- 代金決済と土地の引き渡し
それでは、順番に説明していきます。
土地の相場を把握
まずは、土地をいくらくらいで買えるのかという、相場を把握することです。
相場が分かっていれば、交渉時に無茶な金額交渉をして破談に終わる可能性を減らせます。
路線価や地価公示を見ておおよその相場を推測するか、不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」で過去の取引事例を調べることです。
土地物件を探す
相場を把握したら、土地を探します。不動産会社の店舗で希望条件を伝えて探してもらうか、不動産会社が運営するWebサイトで土地を探すのが一般的です。
Webの方が細かな条件を入力できますし、内覧の予約もできるのでおすすめです。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
購入したい土地が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。
不動産会社が用意する媒介契約書をよく読み、仲介手数料などの条件を確認した上でサインをしてください。
売買条件の交渉と契約
購入する意思を示したら売買条件の交渉に入ります。
「買付証明書」という土地の情報や購入希望条件を記載した書類を不動産会社経由で提出します。
売主が提示した希望額で納得するまで交渉を繰り返し、最終的な条件に妥結したら売買契約書を締結します。
少しでも安く買いたいという気持ちを持つのは当然ですが、あまりにも相場と離れた金額を提示し続けては心証を害して破談に繋がる恐れもあるので注意が必要です。
代金決済と土地の引き渡し
売買契約書で取り決めた期日通りに代金を決済することで、土地の引き渡しを受けられます。
土地の購入にあたって住宅ローンなどの借り入れが必要な場合は、ローンの審査が通らなかった場合にどうするかを定める「ローン特約」を事前に盛り込んでおくことも大切です。
土地売買にかかる費用
土地を売買する際には、さまざまな費用や税金がかかります。
売却が決まった際にそうした費用を把握しておかないと、思ったより手元に入る現金が少ないという事態に陥りかねません。土地の売買時にかかる費用・税金は以下の通りです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 固定資産税
- 登録免許税
- 登記費用
- その他書類費用
では、それぞれについて詳しく解説していきます。
仲介手数料
仲介手数料は土地の売買契約の媒介を依頼不動産会社に対して支払う報酬です。
不動産会社は土地の買主を探すために独自のネットワークを駆使したり、広告を配布したりと手を尽くしてくれます。
また、売買交渉時には売主もしくは買主の立場に立って、交渉をサポートをするのです。
そうした仲介業務に対する成功報酬が仲介手数料であり、無事に売買契約を交わす段階になった場合に支払います。
仲介手数料は売買契約締結時と引き渡し完了時に半額ずつ支払うのが一般的です。
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印紙税
土地の売買をする際には、原則的に契約内容を記した「不動産売買契約書」を締結するのですが、契約書に対して課される税金を「印紙税」といいます。
印紙税額は土地の売買契約書に記載されている売却金額に応じて決まり、相当する税額分の収入印紙を購入して契約書へ貼り付ける必要があります。
なお、売却金額に応じた印紙税額は以下の通りです。
| 契約金額 | 印紙税額（1冊につき） |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1千円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2千円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 |
なお、2022年3月31日までに作成された不動産譲渡契約書については印紙税の軽減措置が適用されていましたが、2022年4月現在では軽減税率は適用されません。
固定資産税
正確には土地の売買時にかかる税金ではありませんが、固定資産税の存在も忘れてはいけません。
固定資産税は所有している土地（不動産）に対して課せられる税金で、土地の固定資産税評価額に1.4をかけた額が税額になります。
固定資産税評価額は市区町村が不動産1件ずつ立地や土地の形状などを加味して決められ、土地の時価の約70％程度です。
登記費用
不動産の売却で所有者が変わる際には「所有権移転登記」を行う必要があります。
所有権移転登記の費用は司法書士への報酬も含めて3万円程度で、買主が負担するのが一般的です。
なお、司法書士に依頼せず登記を自分でする場合は「取引価格の1000分の20」で求められる登録免許税だけで済ませられますが、手続きを確実に行うためには司法書士に依頼した方が確実です。
その他書類費用
ここまで紹介した以外にも、土地汚染調査や契約書の郵送費用などがかかります。
取引する土地によってかかる費用の種類は変わりますので、不動産会社へ事前に確認しておきましょう。
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土地売却ならまずは一括査定を
ここでは、おすすめの不動産一括査定サイトをご紹介します。土地の売却では、相場を把握することが非常に大切です。
そして、相場を知るためにおすすめなのが複数の不動産会社へ査定依頼ができる一括査定サイトです。
土地を売りたいと思ったら、まずは一括査定を利用しておおよその売却金額を調べることをおすすめします。
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出典:HOME4U
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出典:SUUMO
SUUMOは人材業界大手のリクルートグループが運営しています。
いくつかの情報を入力するだけで、一括査定を申し込む候補となる不動産会社の営業所が複数表示されます。
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売却希望時期などいくつかの項目を入力するだけで、土地の査定を依頼する不動産会社の候補が表示される、使い勝手のよい不動産一括査定サービスです。
複数の不動産会社が表示されても、どこを選べばよいのか分からない方も多いと思いますが、LIFULL HOME’Sは不動産会社の店舗写真や、査定担当社員の顔写真が複数掲載されているので安心です。
リビンマッチ
出典:リビンマッチ
リビンマッチは2006年から15年以上にわたって運営し続けてきた、実績十分の不動産一括査定サービスです。
利用方法は非常に簡単で、住所や面積など、土地の情報を入力するだけで登録されている2,600の事業所の中から最大6社から査定が届きます。
また、リビンマッチはスマホでの使い勝手も抜群で、「らくらく不動産査定」というGPSで売却相場を調べられる無料査定アプリを提供しているのも大きな特長です。
土地売買に必要な書類など
土地の売買ではさまざまな書類が必要となります。ここでは、土地の売買で必要になる書類やものを取得方法を含めてご紹介します。
売買をスムーズに進めるためにも、揃えられるものは出来る限り早く揃えておきましょう。
土地を売る時に必要な書類ともの
土地を売る際に必要となる書類などは以下の通りです。
- 身分証明書
- 実印と印鑑証明書
- 土地の権利書
- 固定資産税の納税通知書
- 固定資産評価証明書
- 地積測量図および境界確認書
身分証明書
媒介契約時は不動産会社に、売買契約時は買主に、引き渡し時は移転登記を依頼する司法書士に、契約者または依頼者本人である証明として提示します。
運転免許証や健康保険証、マイナンバーカードなど、一般的に身分証明書として認められているものを用意しましょう。
実印と印鑑証明書
売買契約書に捺印するための実印と、正式な印鑑であることを照明する印鑑証明書が必要になります。
印鑑証明書は事前に居住する自治体の庁舎で印鑑登録をしておき、必要になった段階で役所やコンビニで発行してもらえます。
土地の権利書
通称で「権利書」と言われているのが、土地の所有権や抵当権に関する情報を記載している「登記済権利証」です。
土地を売却することで不動産の所有権を失うか所有権に担保がつくなど、所有者にとって不利になります。
そのため、なりすまし防止のために所有者しか持ちえない「登記済権利証」の提出が義務付けられているのです。
登記済権利証は紛失すると再発行ができないので、厳重に保管してください。
なお、2007年以降は権利証は発行されなくなり、代わりに「登記識別情報」というアラビア数字や記号12桁で構成された符号が発行されるようになりました。
登記識別情報は土地の登記名義人のみに通知され、通知書面には目隠しシールがされています。売却手続きが完了、絶対に他者に知られないようにしてください。
固定資産税の納税通知書
土地などの不動産を所有していると毎年郵送されてくる固定資産税の納税通知書も、土地を売却する際に必要になります。
通知書があれば固定資産税の額が正確に分かるため、不動産売却時に提出を求められるのです。
固定資産評価証明書
土地などの不動産の固定資産評価額を証明する「固定資産評価証明書」も、納税通知書と共に提出する書類です。
地積測量図および境界確認書
土地を売却する際には、どこからどこまでが所有する土地なのかを示す地積測量図と境界確認書が必要です。
土地と土地、土地と道路の境目には杭が打たれているのですが、もしも打たれていない場合には両者合意の上で境界を確定させ、測量図と境界確認書を用意する必要があるのです。
土地を買う時に必要な書類ともの
土地を買うときに必要な書類とものは、以下の通りです。売る時に用意する書類と比べると非常に少ないことが分かりますね。
身分証明書
土地を買う際にも運転免許証や住民票などの身分証明書が必要となります。
実印と印鑑証明書
実印および印鑑証明書も契約書捺印の際に必要となります。
印鑑登録を事前にしておくことで、印鑑証明書を役所やコンビニで発行できるようになります。
土地を売買する際の注意点
土地を売買する際には、いくつか注意するべき点があります。事前に把握しておけば、落ち着いて売買を進められるようになります。
境界線を測量で確定しておく
どこからどこまでが売却する土地なのかが分からないと、土地の売却を進められません。
もしも隣地や道路との境界が確定していないようなら、測量の専門家である土地家屋調査士立ち合いのもとに境界を確定しておく必要があるのです。
また、土地を売却する際には境界や面積を示した地積測量図と境界確認書をも必要になります。
なお、土地の境界線を調べる方法や、費用の相場については以下の記事もご参照ください。
近隣との土地の境界線が曖昧で、以前から気になってはいるものの「そのまま放置している」という人も多いのではないでしょうか。しかし土地の境界線をはっきりさせることで、家を売却したり新築する際、お隣との境界線トラブルを回避することが可能です。
古家が残っている土地
土地に古家が残っていると、売る際に買い手がつきづらいため、リフォームやリノベーションをするか、解体して更地にすることも検討する必要があります。
また、買う場合でも、状態が良い古家であればそのまま居住できますが、済める状態ではない古家も多くあります。
さらにやっかいなのは「再建築不可物件」で、解体した場合に新しく家を建てられないので、せっかく購入しても活用方法が限られてしまいます。
古家付き土地を売却するコツや高く売る方法については、以下の記事もご参照ください。
古家付きの土地を賢く売却するには、売却方法に関する知識や相場を押さえておく必要があります。この記事では、古家と中古物件の違いや、自分で査定するポイント、不動産業者の選び方などをまとめました。古家付き土地を売りたい人は、ぜひ参考にしてください。
借地権がある土地
土地を売買する際に借地権付きの土地である場合は、注意が必要です。
マイホームを購入して毎月の地代の支払いが続く上に、増改築や売買をする際には地主の許可を得る必要があります。
さらに注意するべきなのが定期借地権付の土地で、賃貸借期間満了と共に更地にして返却しなければならないので、次の住居を探す費用や時間、解体費用などがかかってしまいます。
共有地の土地売買
複数の所有権者がいる土地のことを共有地といい、売買の際にトラブルへと発展しやすいので注意が必要です。
共有地を売却するには共有名義者全員の同意が必要となるため、共有名義人の中に遠方に住まいの人がいたら、売却の同意をとるのにも時間がかかってしまいます。
売買した土地が共有地の場合は充分に注意しながら取引を進めることです。
ローンが残っている土地
住宅ローンの残高が残っている土地を売却する場合「抵当権を抹消している」「売却後に住宅ローンを完済できる」という2つの条件を満たしていなければなりません。
住宅ローン完済がすぐにできない場合は借り換えや住み替えローンの利用で完済するという手段もあります。
土地売買に関するよくある質問
土地売買の流れや注意点について解説してきましたが、疑問は解決できましたか？
ここでは、土地売買に関するよくある質問をまとめました。参考にしていただけたら幸いです。
土地売買は個人でも行える？
個人での土地売買は国が買主となる軍用地などの場合は可能ですが、基本的にはおすすめできません。
売買契約書に不備が生まれやすく、売却後のトラブルに発展する可能性があるからです。
また、個人では買主を見つけることも難しいため、売却まで時間がかかってしまいます。
仲介手数料がかかっても、不動産会社に媒介を依頼する方が売却を成功させる近道です。
土地売買は税金が必要？
土地の売買には登録免許税や印紙税、不動産譲渡所得税などの税金がかかりますが、消費税はかかりません。
土地は「消費する」ものではないため、個人・事業者かかわらず消費税がかからないのです。
土地売買を節税するためには？
土地の売買は大金の取引になることが多く、譲渡所得税の節税も気になるポイントの1つですよね。
所得税の節税には、売主と買主それぞれでいくつかの方法があります。
売主側の土地売買節税方法
売主が土地売買で節税するには、以下の方法があります。
- 特例を利用する
- 例えば、3000万円の特別控除では、住宅が建っている敷地について3000万円までの控除が受けられます。ただし、売却時に転居している場合には条件がつきます。
- 譲渡費用を計上する
- 土地を譲渡するにあたってかかった経費をもれなく計上することも、大きく節税に貢献します。譲渡費用には仲介手数料や測量費用、契約書に貼る印紙代なども含まれます。
- 取得費用を計上する
- 土地の取得のためにかかった費用も、経費として計上することで売主の節税につながります。取得費用には仲介手数料の他、登記時の司法書士報酬や建物の取り壊し費用、土地購入時の整地・埋立て費用も含まれます。
なお、土地譲渡の税金と節税方法に関しては、以下の記事でもくわしく説明しています。
土地を譲渡することによって収益がある場合はもちろん、ほかにも名義変更や手数料といった税金がかかります。まずは、土地譲渡を行う際に発生する税金の種類について把握しておきましょう。また、特別控除を利用すれば節税できますので詳しく解説します。
買主側の節税方法
土地の買主側が使える節税方法は売主と比べると少なく、「住宅ローン控除制度」のみとなります。
住宅ローン控除制度は、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、毎年の所得税・住民税から控除を受けられる制度です。
また、以前は新築住宅の減税もありましたが、2022年5月現在では利用できません。
土地購入の税金と節税方法については以下の記事をご参照ください。
土地購入の際には、複数の税金がかかります。支払いのタイミングで焦らないよう事前に確認しておくことが大切です。土地購入の際に課税される税金の種類や、支払い方法などについて幅広く解説します。併せて、活用したい控除制度や節税対策も解説します。
土地売買は慎重に行う！
土地の売買では大きなお金が動きます。売りたい方が現金化を急いだり、買いたい方が「今すぐ買わないと売れてしまうかも」と焦ってしまったりするものです。
しかし、大事な土地を著しく安値で売ってしまわないようにするためにも、判断は慎重に行うべきです。
この記事やWEBサイトを参考にしながら不動産売買に関する知識を深め、いざというときに焦らないようにしておきましょう。
