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家の購入と言えば新築住宅を想像する方も多いかと思いますが、中古住宅を購入するという方が増えてきています。
古い中古の物件でも自分好みにリノベーションすることで全く別の物件のように生まれ変わり、理想の住まいにすることができるのです。
なぜ今、中古住宅を購入してリフォームをするという人が増えているのでしょうか。
新築との違い、メリットやデメリット気になるローンについてご紹介。
さらに、所有している物件の売却を検討している方向けに、そのまま売却する場合とリフォームして売却する場合、どちらがお得になるのかの見分け方も解説します。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
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中古住宅をリフォームするメリット・デメリット
家を購入は、人生の1大イベント。これまでの生活が変わり、その先のライフプランにも関わる大きな出来事です。
それだけに納得のいく理想の住まいを手に入れたいものですよね。
新築住宅の購入を検討される方も多いですが、近年では中古の住宅を購入して自分好みにリノベーションするという方も増えています。
中古住宅というと、古い物件は耐震性や老朽の具合が大丈夫なのか、制約があるのではないかと気になる点も多いのでは。
中古住宅を購入する、メリットとデメリットとはどんなことがあるのでしょうか。
中古住宅をリフォームするメリット
中古住宅を購入するメリットはやはり「新築と比較して価格が安い場合が多い」ことでしょう。
また「新築同様に自分好みにカスタマイズできる」点や「立地を選びやすい」ことがメリットと言えます。
それではそれぞれ詳しくご説明します。
新築より安く物件を取得できる
新築住宅の平均購入資金と比較して、中古の住宅は約1,000万円〜2,000万円程の差があると言われています。
新築物件の場合だと、広告宣伝費やモデルルームなどの諸費用が販売価格に上乗せされているためです。
さらに、建物価格は築年数が経過すればするほど安くなります。
築20年を超える物件ともなるとほとんど建物自体の価値はなくなり、実質土地代だけのような価格で購入できることも。
生活スタイルが想像しやすい
新築住宅の場合は、購入段階では完成前の予想図やモデルルームを観ることしかできないので、新生活を想像するにとどまります。
一方、中古住宅のリフォームであれば、すでに建てられていますので、間取りはもちろん、立地や周辺状況からどのような生活を送れるのか具体的に想像しやすいのは大きなメリットです。
カスタマイズしやすい
既に出来上がっている分譲住宅と比べると、カスタマイズしやすいのが中古物件リフォームの特長でしょう。
柱や梁などの構造物にもよりますが、物件によっては注文住宅のように理想に近い内装や設備を整えられることでしょう。
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中古住宅リフォームのデメリット
中古住宅のリフォームはメリットばかりではありません。
安くて良い中古住宅を購入したのにリノベーション費用が高額になってしまったなど思いがけないところで失敗してしまわないように、きちんとデメリットも知っておきましょう。
状況によってはリフォーム費用が高額に
古い物件は古くなればなるほど、老朽化しています。
外観からはわからなくても、実際に購入したら、多くの修繕点が見つかって修繕費用が高額になってしまうことも。
2000年の建築基準法の改定前に建てられている「旧耐震」の物件には、耐震性・耐久性、・断熱性や遮音など現在の基準を満たしていない物件も多くあり、これらの改修工事に多額の費用がかかってしまうこともあります。
依頼費用はかかりますが、事前に、ホームインスペクターとよばれる住宅診断士や一級建築士など専門家による診断をうけておけば安心です。
工事期間がかかる
どの程度リノベーションをしたいのかによって、リフォーム工事にかかる期間は異なりますが、スケルトン状態にしてからの全体的なリフォームとなると、3～6ヶ月はかかることも。その場合、公示期間中の仮住まいの費用なども念頭にいれておく必要があります。
住宅ローンが限られてしまう
中古住宅を購入する場合は新築と比べて、設定できる住宅ローン金額が低くなってしまったり、場合によってはローンが組めないことも。
例えば、「再建築不可」の物件です。再建築不可物件とは、建築基準法で定められている、幅4ｍ以上の道路に敷地の2ｍ以上が接していない物件のことで、これに該当する土地には既存の建物を取り壊して新たに建物を建てる事ができません。
そして、再建築不可の物件については、住宅ローン審査が非常に通りづらいのです。
将来的に修繕費用がかかることも
一見、きれいな物件であっても、隠れたところに欠点があることも。
もっとも注意したいのが、水道菅です。30年以上の物件だと、劣化していて漏水寸前ということもありえます。
水道管の更新には多額の費用がかかるので、築年数が古い物件の場合は注意が必要です。
中古住宅のリフォームに利用できるローンと優遇制度
住宅を購入する際には住宅ローンを組むのが一般的ですが、中古住宅の購入の場合にはどうなのでしょうか。
実は中古住宅の購入費用にもリノベーション費用にも利用できるローンがあります。
また、住宅ローン控除などの優遇制度もありますので、これから住み替えなどで住宅の購入やリフォームを検討している方、これを読んでお得に賢くローンや制度を活用しましょう。
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リフォームローン
中古住宅を購入してリノベーションする費用にも、現在の住宅を住みやすくリフォームする費用にも利用できるリフォーム専用のローンがあります。
担保の有無による貸し出し条件や金利など、確認していきましょう。
「担保型」リフォームローン
リフォーム用の資金を調達するためのローンには、家などを担保とする担保型リフォームローンと、無担保で借りられる無担保型リフォームローンがあります。
無担保型は担保がないため、返済ができなくなってしまっても担保を喪失することがありません。
さらに担保型のローンよりも審査が早く、また、保証人などをたてる必要もないので、揃える必要書類が少なく非常に手軽に借入できます。
しかし、その分、担保型のローンよりも「金利が高い」「借入限度額が少ない」「借入期間が短い」といったさまざまな制限がつくことが多いです。
「無担保型」リフォームローン
一方の担保型のローンは、無担保型に比べて金額も多く借入ができ、返済期限も長く設定ができます。
しかしその分、審査は厳しい上に必要な書類も多く、申請にも時間がかかってしまいます。
短期間で返済を完了できる目処がたっていたり、多くの金額を必要としない場合には、手軽に借入できる無担保型がおすすめ。
高額の借入で月々の支払いをおさえながら長期スパンで返済を考えているのであれば担保型が良いでしょう。
リフォームローンは金利が高め
金融機関によって異なるものの、リフォームローンは多くの場合、住宅ローンと比べて金利が高く設定されています。
2020年3月現在、住宅ローン金利は変動金利で約0.3〜1.3％前後。それに比べてリフォームローンは、1.3〜5％とその差は歴然。
金額が大きいだけに金利が1％違うだけでも総額の支払い金額には大きく影響しますので、借入前には返済シミュレーションをするなどしてきちんと計画をたてておく必要があります。
借入期間と金額
リフォームローンは住宅ローンに比べて借入期間が短く、金額も少額です。
住宅ローンで借入可能な金額は約50万円〜1憶、借入期間は最長35年なのに比べ、リフォームローンは約10万〜1,000万円、期間は5〜10年です。
借入期間が短いため、早く返済を終えることができますが、金額によっては、月々の返済額が多くなりますので、今後のライフプランとあわせて検討したいです。
一体型ローン
中古住宅を購入してリノベーションするという場合には、購入費用には住宅ローンを、リノベーション費用にはリフォームローンをそれぞれ組むことができるのですが、その分、手数料などもそれぞれにかかってしまいます。
しかし、リフォーム一体型住宅ローンを利用することで、同じ金利・返済金でまとめて支払することができます。
一体型のローンは住宅ローンの返済が残っている住宅をリフォームする際にも利用できます。
リフォームローンを組むよりも金利を抑えることができるのでお得なのですが、住宅ローンの月々の返済額に上乗せされます。
リフォームの規模などを考慮して選ぶ必要がありますね。
住宅ローン減税制度
住宅ローン減税制度を利用することで、毎年のローン残高、もしくは、住宅の取得対価のいずれかの少ない方の金額に対する1％相当額が所得税や住民税から控除されます。
新築・中古や、戸建て・マンション問わずに利用でき、リフォームでも工事費用100万円以上であれば利用できます。
控除対象期間は10年間ですが、2019年10月の消費増税にあわせて、3年間の控除期間が設けられました。2019年10月1日から2020年12月31日の間に入居する方が対象となります。
控除額
基本的には、1年間で最大40万円が控除となります。
そして、低炭素住宅や長期優良住宅といった認定を受けた住宅に対しては、さらに10万円控除額が増えて50万円の控除が受けられるのです。
10年間で考えると最大で500万円が控除されるので、ぜひ利用したいところ。
控除を受けるには
控除をうけるには、入居した翌年に確定申告をして、必要な書類を税務署に提出する必要があります。
会社員の方は職場で所得税の申告を行っていますので、ご自身で確定申告が必要なのは初年度だけ。
翌年からはローンの残高証明書を職場に提出することになります。
物件を売るならリフォームしてからが良い？
所有している住宅を中古物件として売り出す際、リフォームすることでより良い条件で売却できます。
そのまま中古物件として売り出すのか、それともリフォームして売り出すのか。
判断基準や、良い不動産会社を探す方法などをご紹介します。
中古住宅はリフォームで資産価値UP
長年使用してきた物件を売却する場合、リフォームしてから市場へ出した方が良いこともあります。
古い内装のままでは買い手がつかなかったり、売却価格が相場よりも大幅に低くなったりすることも多いのです。
また、築年数が20年以上の物件だと水道管などが腐敗や劣化をしていて、そもそも生活が困難なケースもあります。
リフォームして、インフラ面の不安を解消し、観る人を引き付けるデザインにすることで、希望価格に近い金額での売却をしやすくなるのです。
リフォームとそのまま売却、どちらが良い？プロに相談を！
リフォームによって中古物件の資産価値は向上しますが、当然ネックになるのが費用面。
耐震性や断熱性、遮音性が現在の基準にあわずに、リフォーム工事費用が高額となってしまう場合も。
中古物件をそのまま売るのか、それともリフォームしてから売るのか。
工事費用と予想売却価額を比べて決定することになります。
そして、その判断をするために、住宅のプロである不動産会社からのアドバイスは非常に大切なのです。
不動産会社を探すなら一括査定サイトが便利
信頼できる不動産会社を探すのであれば、「一括査定サイト」の利用も検討されてはいかがでしょう。
条件を入力するだけで、複数の不動産会社から売却価格の見積もりが届きます。
一社だけでなく、複数の不動産会社を比較・検討して、ベストパートナーを見つけましょう。
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まとめ
安く購入できて自分好みにカスタマイズもできる中古の住宅。
魅力も多いですが、場合によってはかえって費用がかかってしまうことも。
住宅の購入を検討している方はまずはどのような立地で、どのような間取りで、どんな雰囲気の住宅に住みたいか、理想の住まいを想像してみてください。
その理想に近づけるようぜひこの記事を参考にしてください。
