瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？基本事項から分かりやすく解説

不動産に関する情報を調べている際に「瑕疵担保責任」という言葉を聞いたことはありませんか？

この記事では瑕疵担保責任に関する基本事項から民法改正後の契約不適合責任まで、幅広く解説します。

また、不動産取引におけるトラブルを回避するための方法についても触れていきますので、これから不動産の購入を検討している方にはおすすめです。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

瑕疵担保責任とは？基本事項をおさらい

瑕疵（かし）担保責任とは、どのような責任なのでしょうか？

「瑕疵」という言葉の意味から瑕疵担保責任の内容まで、基本事項をしっかりと理解しておきましょう。

瑕疵（かし）とは

瑕疵（かし）とは傷や不具合のことを指す用語であり、民法における不良品や欠陥品のことを指します。

不動産の取引における瑕疵とは、物件や土地に本来備わっているべき性能を満たしていない状態のことを指すのです。

瑕疵にもいろいろな種類があり、大きく「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」の4種類があります。それぞれの瑕疵についても簡単に触れてておきましょう。

物理的瑕疵とは

瑕疵の中でも、もっとも多いのが、この物理的瑕疵です。

水道管が壊れている、壁面の塗装がはがれている、住宅が傾いているなど、不動産自体に不具合が存在する状態のことを指します。

瑕疵の状態によっては修正がきかない上に不動産の仕様が出来なくなるので、最終手段として契約解除を要求できるケースもあります。

法律的瑕疵とは

不動産に関して法律上の欠点があることを「法律的瑕疵」といいます。

例えば、売却しようとしている家が建築不可の土地の上に建っていた場合や、建築当初は建築基準法の基準を満たしていたのに、後の法改正によって違法状態になっている場合などです。

心理的瑕疵とは

不動産の取引の際に精神的な抵抗を感じさせるような欠陥事項を「心理的瑕疵」と呼びます。

過去にマンションの部屋内で自殺や殺人が起きていたり、近隣に墓地や暴力団事務所、カルト教団の施設が存在していたりという場合は、賃貸や売買の決断に影響を与えかねない心理的瑕疵として認められる可能性があります。

環境的瑕疵

不動産自体に瑕疵がないものの、周辺環境に騒音や異臭などの問題があることを「環境的瑕疵がある」状態と呼びます。

周辺住民で毎晩大声で騒ぐ人がいたり、近隣に高層ビルができて日照時間が短くなることが予見できたりする場合、環境的瑕疵があると言えます。

瑕疵担保責任とは

「瑕疵担保責任」とは、その名の通り瑕疵に対して負うべき責任のことです。

不動産の売買に関する売買契約では売主が買主に対して瑕疵担保責任を負い、建築工事などを請負う際に締結する請負契約においては、施工主が瑕疵担保責任を負うことになります。

そして、瑕疵担保責任が認められると、損害賠償や代金（売却や請負工事など）の減額、ひいては契約解除などの責任をとる必要があるのです。

隠れたる瑕疵とは

不動産を購入する際には、買主側が事前に注意して瑕疵の有無を確認したとしても、限度があります。

壁の中の腐食や床下のシロアリ被害など、買主がどんなに注意深くチェックしても発見できない破損個所もあります。

そうした、通常では気付きようがない瑕疵のことを「隠れたる瑕疵」と呼びます。

不動産の売主は隠れたる瑕疵に関する責任を負う

通常の売買契約において、善意（欠陥があることを知らない）の場合、責任を免除されるケースが多いです。

しかし、不動産のような特定物に関しては買主保護のため、売買契約締結時において買主が瑕疵について知らなかったり、買主が注意力を働かせたにもかかわらず瑕疵を発見できなかったりした場合、瑕疵担保責任を売主に対して求めることができるのです。

例をあげて説明しましょう。新築住宅を購入した際に、実は床下にシロアリの巣ができていて、わずか数年で床がぼろぼろになってしまったとします。

通常、購入前にどんなに注意深く見てもシロアリの巣を発見することはできません。

こうした瑕疵は「隠れたる瑕疵」として、売主へ瑕疵担保責任を請求することが出来ると考えられるのです。

不動産売買における瑕疵は契約書で規定される

不動産の取引で発生しうる瑕疵は数多くありますが、そのすべてに責任を負うことになると売主にとってはリスクが無限に存在してしまい、売却に踏み切れなくなってしまいます。

そのため、不動産売買の場面では買主と売主の間で取り交わす売買契約書に、想定される瑕疵の種類や責任を負う期間を規定しておくのが一般的です。

瑕疵担保責任免責とは

瑕疵担保責任免責は通称「かしたんめんせき」とも呼ばれ、その名の通り瑕疵担保責任を免除される旨の取り決めのことです。

個人間の不動産取引の場合は、契約書を締結する際に売主が貸主に対する瑕疵担保面積を負わないという旨を記載することができます。

古民家を現況有姿（残置物や破損個所そのまま）で安く購入して、すべて自分で手直しする場合などは免責事項を売買（賃貸借）契約書に盛り込むケースがあります。

2020年の民法改正で瑕疵担保責任は「契約不適合責任」に！

瑕疵担保責任については2020年4月に民法の改正があり、内容が大幅に変わりました。

名称も瑕疵担保責任ではなく「契約不適合責任」という名称に変更になり、負うべき責任の範囲も変更に。どのように変化したのか、整理しておきましょう。

「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更

従来の瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という名称となり、売主や施工主が負うべき責任の範囲も広がりました。

従来の民法では「隠れた瑕疵」んに関する責任を負う旨の記述がありましたが、「瑕疵」という表現を削除し、「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に責任を負うという記述になります。

売主と買主の間で合意された売買契約に適合しない物を買主に引き渡すことに関する責任を追求できるようになったのです。

隠れていない瑕疵でも責任を追求できる

瑕疵担保責任は契約不適合責任という名称になったものの、改正前の瑕疵担保責任と同じように、瑕疵に対して売主が責任を負うことが定められています。

また、改正後の大きな特徴としては「隠れたる瑕疵」だけでなく、隠れていない瑕疵についても責任を負うという点。純粋に契約不履行に対して責任を負うことになるわけです。

追完請求権と代金減額請求権を明文化

契約不適合責任では瑕疵担保責任の追及手段として「追完請求権」を562条で、代金減額請求権を563条で明文化しています。

さらに、債務不履行時の「解除権」や「損害賠償請求権」についても明記されました。それぞれの請求権については、後ほどくわしく解説します。

不動産取引における瑕疵にはどのようなものがある？

瑕疵という概念をある程度理解したところで、実際に不動産取引の現場で発生しうる瑕疵についてご説明します。

それぞれ、不動産の活用を妨げる不具合ばかりです。

雨漏り

古民家の場合、かなりの頻度で発生する瑕疵が屋根などからの雨漏りです。

内見や引き渡しの際には晴れていて雨漏りに気付かないこともありますよね。屋根の補修には百万円以上のお金がかかるケースも多いので、雨漏り発生時に補償を受けられるかどうかは非常に重要です。

給排水管の不具合

水道や排水管からの漏水があったり、そもそも水が出なかったりというトラブルも、古い家でよくみられる瑕疵です。

内見や引き渡し時には水道を開栓していないため、気付きづらいのです。

特に給排水管の瑕疵については配管が床下や壁裏を通っているため、売主や仲介業者も目視で確認することは非常に困難。「隠れた瑕疵」と呼ばれる瑕疵になりやすいです。

主要な木部の腐食

古民家では、屋根や柱、梁などの住宅の主要部分の腐食も頻出する瑕疵です。

新築から時間がたつにつれて、木材の劣化だけでなく湿気による腐食も進行します。

柱や床の腐食は目視で確認することもできますが、梁や屋根となると目視確認が困難なこともあります。

売却前に住宅診断を実施しておき、後々のトラブルに発展しないようにしたいものです。

シロアリ被害

築50年以上の木造建築では、床下や土台にシロアリが巣を作っているケースに多く遭遇します。

湿気が多い場所を好むシロアリは、壁の中や床下など目に見えないところで徐々に繁殖します。

末期症状になると家の構造部分を食いつくして、倒壊に至る危険性もはらんでいるのです。

不動産を購入する前にシロアリ診断実施の有無を確認しておくことで、トラブル防止につながります。

土地の瑕疵

不動産における瑕疵に関するトラブルは建物で起こることがほとんどですが、土地でも起こりえます。

地中に不発弾が埋まっている場合や土壌汚染が認められる場合、コンクリートが埋まっていて建物建設が困難な場合などです。

瑕疵担保責任の範囲を法律ごとに解説

瑕疵担保責任は民法以外にもいくつかの法律で定められており、それぞれ責任の範囲が異なります。

瑕疵担保責任について定めている法律と、法律ごとに定められた瑕疵担保責任の範囲や期限について整理しておきましょう。

瑕疵担保責任の期間を定める法律

瑕疵担保責任については、以下の法律において定められており、それぞれで負うべき責任の内容や期間が異なります。瑕疵担保責任に関する記述があるのは、以下の法律です。

• 民法
• 宅地建物取引業法
• 品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
• 消費者契約法

民法では「発見から1年」

民法では、不動産の売主が買主に対して負うべき瑕疵担保責任の期間を「瑕疵の発見から1年」と定めています。

一見短いようにも思えますが、「発見した時」を起点とする以上は発見をしたのが10年後であったとしたら、そこから1年のカウントが始まるので実質無限に責任を負うことになってしまいます。

これでは、怖くて不動産取引に踏み切れません。そこで、売買契約書において瑕疵担保責任の期間を「引き渡し時から○○年間」といったように取り決めて、ある程度限定させるのが一般的です。

売主が宅建業者なら最低でも「引き渡しから2年」

個人間の不動産取引ではなく、売主が不動産会社などの宅地建物取引業者の場合は、瑕疵担保責任を追及出来る期間が異なります。

宅建業法で「宅地建物取引業者が売主となる場合は、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間は引渡しの日から2年間」という記述があり、最低でも引き渡しから2年間は買主は瑕疵担保責任を請求できるようになっています。

売買契約書で「瑕疵担保責任を問わない」旨の記述や、2年より短い期間を定めた記述はすべて無効になります。

不動産のプロである宅建業者と一般人では情報・経験共に差があるので、買主を保護するために民法で守られているのです。

買主にとっては、最低2年は瑕疵担保責任が追求できるので、中古物件の場合は宅建業者から購入した方が安心です。

民法の瑕疵担保責任は時効に注意

民法では一定期間が経つと時効が成立し、瑕疵担保責任を追及できなくなります。

不動産の取引でも瑕疵担保責任を無期限に追求できるわけではなく、買主（代理人含む）は瑕疵を知った時から3年間、または瑕疵が発生してから20年を経過した段階で損害賠償請求権を行使できなくなります。

出来るだけ早く行動するようにしましょう。なお、瑕疵担保責任の時効に関する条文は以下の通りです。

（不法行為による損害賠償請求権の消滅時効）
第七百二十四条　不法行為による損害賠償の請求権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一　被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から三年間行使しないとき。
二　不法行為の時から二十年間行使しないとき。

引用元: 民法｜e-Gov法令検索

新築による品確法では「購入後10年」

品確法は正式名を「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といい、その名の通り、住宅の品質を確保するための法律です。

住宅の品質を客観的な数値で表示する「住宅性能表示制度」や住宅に関する紛争処理体制を整備している他、売主が負うべき瑕疵担保責任についても「購入後10年」と定めています。

品確法における条文は以下の通りです。

（住宅の新築工事の請負人の瑕か疵し担保責任）
第九十四条　住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕か疵し（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法（明治二十九年法律第八十九号）第四百十五条、第五百四十一条及び第五百四十二条並びに同法第五百五十九条において準用する同法第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。
２　前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。

引用元: 住宅の品質確保の促進等に関する法律｜e-Gov法令検索

民法では売主と買主の合意があれば（売主が宅建業者の場合を除いて）、瑕疵担保責任を撤廃することができましたが、品確法では強制的に10年となるのです。

そして、実際に購入して10年以内に雨漏りや漏水などの瑕疵が発見された場合は無償で補修を求めることができますし、倒壊の危険性があるなど住むこと自体が不可能な場合は契約解除が認められることも考えられます。

宅建業法では「最低でも引き渡しから2年間」

宅建業法は不動産購入者の利益を保護するための法律のため、宅建業者が売主となって一般人と取引を行う際には瑕疵担保責任に関する制限を受けます。

宅建業法では不動産の引き渡しから2年間を最低基準として定めており、「引き渡しから1年間」や「瑕疵担保請求権を無効とする」など最低基準よりも厳しい内容の記述は無効となります。

宅建業法における条文は以下の通りです。

（担保責任についての特約の制限）
第四十条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

引用元: 宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索

不動産取引で失敗しないための注意点

不動産取引では、予期しないアクシデントがいくつも起こることがあります。

瑕疵が見つかった場合でも瑕疵担保請求権を行使できるとはいえ、なるべくなら平穏無事に不動産取引を終えたいです。

ここでは、不動産取引で失敗しないためのポイントについて、お伝えします。

不動産会社を通して取引するようにする

売主と買主の間に不動産会社を間に入れない個人間取引だと、さまざまなトラブルに発展するケースが多々あります。

例えば、以下のような不具合が起きます。

• 瑕疵の範囲を特定できない
• 必要書類が揃わない
• 瑕疵担保責任を追及できないケースも

瑕疵の範囲を特定できない

何をもって「瑕疵」と呼ぶのかは、事前に契約書で取り決めておく必要があります。

ただし、不動産の知識が少ない個人間の取引では、どうしても想定される瑕疵を盛り込みきれずに後々のトラブルへと発展してしまうのです。

必要書類が揃わない

不動産の売買では、さまざまな書類が必要となります。

登記済権利証や建築確認済証、境界確認書などです。

不動産会社であれば必要書類の一覧や取得の手順などを教えてくれますが、個人間では漏れが出てくる可能性が高いです。

中でも、隣地との境界の確定はもっともトラブルに発展しやすいので最優先で行うべきです。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）を追及できないケースも

瑕疵担保責任（契約不適合責任）は個人間でも発生しますが、業者との取引と比べて買主が守られる度合いがかなり低くなります。

両者の合意があれば瑕疵担保責任をなくすこともできるため、売主が有利になりすぎてしまうケースも考えられるのです。

信頼できる不動産会社を探そう

上記のようなトラブルが起こらないよう、不動産取引は不動産会社を通して行う方が無難です。

仲介手数料はかかりますが、取引自体が失敗してしまっては元も子もありません。

不動産会社を探すなら一括査定サイトが便利

数多の不動産会社の中から信頼できる一社を見つけ出すのは、非常に骨が折れますので、そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイトを利用することです。

不動産の所在地や築年数などを入力するだけで、複数の不動産会社から無料で査定が届く便利なサービスです。

比較検討したうえで不動産会社を選べるうえに不動産の相場観を身に付けるのにも役立つのです。

住宅診断を実施する

隠れた瑕疵に関するトラブルを回避するために、不動産取引前の住宅居診断（ホームインスペクション）をおすすめします。

住宅のプロである住宅診断士（ホームインスペクター）が外壁や内部、床下に至るまでを細かくチェックします。

劣化状況や不具合の有無、改修が必要になる箇所の時期や大体の費用などに関するアドバイスをしてくれるのです。

住宅診断を受けておくことで、引き渡し後に瑕疵が発覚する可能性は大幅に下がるので、買主・売主双方が安心して取引できるようになります。

瑕疵担保責任保険へ加入している事業者を選ぶ

万全の準備をしていたとしても予期せぬトラブルは起こるものですし、万が一売主が倒産などしてしまえば瑕疵担保責任を追及することもできません。

そんな不測の事態に威力を発揮するのが、住宅瑕疵担保責任保険です。

住宅に瑕疵が発見された際の補修費用を補填してくれる保険で、事業者が倒産した場合でも保険協会が担保してくれます。

不動産会社を選ぶ際は、瑕疵担保責任保険に加入しているかどうかもチェックしましょう。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）を追及する4つの方法

もしもあなたが購入した不動産や依頼した工事に瑕疵があり、提供者に対して契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問える場合、どのような形でその責任を追求できるのでしょうか？

買主が売主に対して行使するには、以下の4つの方法があります。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 損害賠償請求
• 契約解除

追完請求

売買契約において納品された目的物の数量や品質が契約内容に満たない場合、後追いで契約内容を満たすように求める権利を追完請求権といいます。

例えば、住宅が完成して引き渡されたものの、柱の本数が足りない、雨漏りがするなどといった場合に、買主は売主にたいして補修等工事の実施を求めることができるのです。

代金減額請求

売買契約において契約不適合であった場合に、その名の通り支払代金の減額を要求できる権利を代金減額請求権といいます。

例えば、完成した住宅を引き渡された際に水道管や給湯器の故障が発覚した場合、業者を呼んで修理を行う必要があります。

売買代金の支払い前であれば、かかると思われる補修費用を代金から減額するように求めることができます。

損害賠償請求

被った被害に対して、損害賠償を請求する権利です。

例えば不動産の引き渡し後に漏水が起こり、家電器具が故障して使用不能になってしまった場合、売主に対して損害賠償を請求権する、といった行使の方法があります。

契約解除

最も重い契約不適合責任の追及方法が、契約解除です。

引き渡された不動産が使用に耐える状態でない場合や、完成したのに引き渡されない場合などに、代金減額や損害賠償の請求といった形ではなく契約自体を解除するように求めるのです。

瑕疵担保責任をしっかり理解しましょう！

今回は不動産売買の現場における、瑕疵担保責任の基本的な内容から民法改正後の契約不適合責任に関する事項まで解説してきました。

瑕疵が発生してしまった場合でも、毅然とした態度で権利を行使することが非常に大切です。

また、瑕疵担保責任を請求するようなトラブルを未然に防ぐ方が、精神衛生上も良いはず。信頼できる不動産会社と良い取引を行うことや、事前の住宅診断で瑕疵がないかどうかをしっかりチャックするなど対策に努めましょう。