相続した土地をすぐに売却する方法は？固く売るコツや注意点を紹介

「親から土地を相続したけど、活用する予定がないのですぐにでも売却したい」親族から土地を相続した方に、ありがちなお悩みかと思います。

この記事では、相続した土地をすぐに売却したい方に向けて、役立つ情報をお届けします。

相続や土地売却の基本的な流れから始まり、相続した土地をすぐに売却した方が良いケースや実際に相続した土地を売却する流れを解説します。

後半では土地を売却した際にかかる税金や不動産を高く・早く売るコツについても触れていきますので、不動産の知識が少ない方でも安心ですよ。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

相続した土地をすぐ売却した方が良いケース

親から相続した土地について、どのような場合に売った方が良いのか判断に迷っているのではありませんか？

相続した土地が以下のような状況にある場合、すぐに売却することを検討しましょう。

• 活用する予定がないor活用しにくい土地
• 住んでいる場所と離れている土地
• 現金で資産分割したい場合

活用する予定がない・活用しにくい土地

土地を相続した以上、新築物件を建設したり駐車場にして収益化するなどして、有効活用することを検討されている方も多いです

しかし、現在住んでいる家から引っ越す予定がなく、活用する予定がないケースも往々にしてあります。

また、相続した土地に住宅を建てたり駐車場にしたりして収入を得たいと考えていても、土地がいびつな形をしているいわゆる「変形地」の場合は、建築が難しかったりそもそも法律上建設ができないというケースもあります。

こうした活用しづらい土地に関しては、相続したらすぐに売却することを視野に入れると良いです。

住んでいる場所と離れている土地

相続した土地が住んでいる場所から離れた場合にある場合、マンションやアパートを建設して収益物件にしようにも、急なトラブルが発生した際にすぐに駆け付けることができません。

また、土地を所有していると草刈りや雪かきなど、日々のメンテナンスをするのにも不便です。

所有していても活用できずに固定資産税を払い続けることになるくらいなら、すぐに売却してしまいましょう。

現金で資産分割したい場合

相続人が複数いる場合は、資産を分割することになるのですが、土地の場合は単純に分割することが難しい資産です。

そこで、相続後に売却して現金化することで相続分に応じて分割することができるようになります。

相続する予定の試算に土地が含まれている場合は、相続トラブル回避のためにも迅速な売却を検討しましょう。

相続した土地をすぐ売却する手順

では、実際に相続した土地をすぐに売却する場合の手順についても、見ていきましょう。

実際に不動産を相続してから売却して最終的に税金を支払うまでの手順は、以下の通りです。

1. 遺産分割協議を行う
2. 相続登記を行う
3. 相続した土地を売却
4. 現金を分割
5. 確定申告を行う

それでは、上記5つの手順について順番に解説していきます。

遺産分割協議を行う

相続される財産をどのように分割するかを、相続人全員で話し合って決めるのが遺産分割協議です。

遺言書に全ての遺産の配分が記されていて相続人全員が納得している場合は、協議の必要はありませんが、誰か1人でも遺言書と違う配分で分割を希望する場合には、必ず遺産分割協議を行わなければなりません。

協議が成立するには相続人全員の同意が必要となるので、まずは戸籍謄本を役所で取り寄せて相続人を確定させます。

そして、預貯金や不動産などの財産が確定した段階で協議を始め、全員が合意して書面に合意内容を明記した段階で協議が成立するのです。

相続登記を行う

遺産分割協議を行って土地を相続する旨の合意ができたら、法務局へ赴いて相続登記を完了させます。

法務局にて保管されている土地登記簿の所有者の名義を被相続人から相続人に変更する手続きのことで、以下のような書類を用意する必要があります。

1. 遺産分割協議書
2. 相続人全員の印鑑証明書
3. 土地の登記簿謄本
4. 固定資産評価証明書
5. 土地の相続人の住民票

上記の書類を揃えて自ら申請を行うことはできますが、手間がかかる上に書類の不備の恐れもありますので、専門家である司法書士への依頼も検討しましょう。

相続した土地を売却

土地の相続が無事に完了したら、ようやく売却活動をスタートできる段階になります。

まずは不動産一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社から査定を取り寄せて売却額の相場を把握します。

その上で、不動産一括査定サイトなどで見つけた不動産会社が仲介に入って買主を見つけてきたら、条件交渉を経て売買契約を締結します。

最終的な引き渡し・現金の入金まで確認したら土地の売却は完了です。

現金を分割

相続した土地を売却して現金化できたら、遺産分割協議で合意した配分比率通りに相続人それぞれで分割します。

現金で分割する際には、不動産売却にかかった仲介手数料や印紙代、通信費などの諸経費を引いた残りの金額を相続人同士で分け合うことになります。

確定申告を行う

相続した土地を売却して現金収入が入ったら忘れてはならないのが、税金を支払うための確定申告です。

毎年1月1日～12月31日までの1年間に生じた所得額（売却額‐経費）を、翌年2月16日～3月15日の期間で申告し、所得税を納付することが義務付けられています。

会社員で副業をしていない方は基本的に会社が年末調整で税金の処理をしてくれていたと思いますが、不動産の売却による所得が発生した場合には、自分で確定申告をして納税する必要があるのです。

確定申告では、以下のような書類を用意する必要があります。

種類	書類名	内容
申告書	譲渡所得の内訳書	土地の所在地や売却した土地の売主・買主の住所、取引金額などを記載する。
	確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）	最終的に確定した所得税および復興特別所得税の額を記入する。
	確定申告書第三表（分離課税用の申告書）	土地を売却する際の収入・所得額や長期・短期譲渡に関する経費を記入する。
売却	売買契約書のコピー	売却時に締結した売買契約書の写し。
	譲渡した土地の全部事項証明書	市町村の庁舎で取得できる、土地の所在地や権利関係などが記載された書類。
	譲渡費用（仲介手数料など）の領収書コピー	売却活動時にかかった交通費や仲介手数料などの経費に関する領収書の写し。
取得	売買契約書のコピー	土地の購入時に締結した、売買契約書の写し。
	取得費用の領収書コピー	土地の購入をするにあたってかかった、交通費や仲介手数料などの経費に関する領収書の写し。
その他	源泉徴収票・マイナンバーなど	税金に関する書類。

相続した土地をすぐ売却する際にかかる税金

相続した土地を売却すると、各種の税金がかかります。どんな種類の税金が、どの程度かかるのか、できれば遺産分割協議が始まる前までに理解しておきましょう。

協議の際に税金を加味した資産額を把握しておくことが、納得のいく資産分割への第一歩です。

相続時にかかる税金

相続時には相続税がかかるというのは、ご存じかと思います。

しかし、誤解している方が多いのですが、相続税は相続した資産全てにかかるわけではありません。

相続税の計算の際には、まず基礎控除額を引きます。

そして、相続や遺贈などで取得した財産の合計額が基礎控除額を超える場合のみ、相続税の課税対象となるのです。

基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求められます。つまり最低でも3600万円以上の所得がなければ、相続税はかからないということになるのですね。

売却時にかかる税金

土地を売却した際には、以下の税金がかかります。

1. 登録免許税
2. 印紙税
3. 譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）

登録免許税

法務局に登録されている不動産情報である登記簿の内容を変更する申請の際にかかる税金が、登録免許税です。

相続した土地の売却する際に行う可能性が高いのは、土地に設定された抵当権を打ち消す抹消登記ですが、抹消登記には「不動産の数×1,000円」の登録免許税が課せられます。

例えば、土地が3筆であれば、3×1,000円＝3,000円の登録免許税となるのです。

次に多いのは所有権の保存や移転の登記ですが、固定資産税評価額に対して以下表の税額をかけることで税額を求められます。

内容	税率
所有権の保存	0．4％
売買または競売による所有権の移転	2％
相続または法人の合併による所有権の移転	0．4％
その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等)	2％

2022年（令和4年）3月31日までに行う土地の登記に関しては、登録免許税が免除されるケースがあるのですが、条件が少々特殊です。

登録免許税が免税されるには、以下2つの条件を満たす必要があります。

1. 相続により土地の所有権を取得した個人が、相続による土地の所有権の移転登記をする前に死亡した場合。
2. 上記で死亡した相続人からさらに相続した者（二度目の相続人）が、1度目の相続に伴う登記名義の変更を行う場合。

相続が二段階で起こった場合のみに適用されるので、念のために頭の片隅にとどめておく程度でかまいません。

なお、登記は自分でもできますが、専門家である司法書士に依頼した方が、ミスを防げますしこのような特例に関する情報や申請手続きも教えてくれます。

司法書士への報酬はおおむね5,000円～10,000円程度ですので、土地をすぐ売却する際にミスをしないためにも、司法書士への依頼をおすすめします。

印紙税

土地を売却する際には、売主と買主との間で「不動産売買契約書」を締結するのですが、契約書に課されるのが「印紙税」という税金です。

印紙税の税率は契約書に記載されている金額に応じて定められていて、税額分の収入印紙を郵便局などで購入して契約書に貼り付けることで納税をします。印紙税額は以下の通りです。

なお、令和4年（2022年）3月31日までに作成された不動産譲渡契約書については、印紙税の軽減あ税率が適用されます。

契約金額	印紙税額	軽減税額
1万円未満	非課税	–
1万円以上10万円以下	200円	–
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1千円	500円
100万円を超え500万円以下	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円	–

譲渡所得税

土地の売却によってかかった経費以上の所得を得た場合、「譲渡所得税」の納税が必要です。

譲渡所得税を算出するには、土地の売却額から経費を引いたうえで所定の税率をかけるのですが、譲渡所得税の税率は土地の所有期間によって「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」で税率が変わります。

土地の所有期間が5年以下の短期譲渡所得は税率39.63%、5年超えの長期譲渡所得20.315%と大きな税率差があるのです。

なお、この税額には2037年まで課される復興特別所得税と住民税が含まれています。

相続した土地をすぐ売却する際の税金対策

相続した土地をすぐに売却した場合、早く売却ことにばかり意識がいってしまい、節税のことまで頭が回らないかもしれません。

しかし、少しでも多く現金を現金を残すためには使える節税策は余すことなく使っておきたいところです。

ここでは、相続した土地をすぐに売却する際に使える税金対策をご紹介します。

小規模宅地等の特例

330㎡までの小規模な宅地について、評価額を最大で80%も減額できるのが「小規模宅地の特例」です。

一定の要件を満たしている場合、その宅地の評価額を減額できるという非常にお得な特例なので、条件に当てはまる場合は必ず利用しましょう。

ただし、条件は非常に複雑で「住んでいた土地」「事業をしていた土地」「貸していた土地」それぞれのケースで要件が異なります。

相続した土地が条件を満たすかどうかを即座に判断するのは難しいので、税理士などの専門家に相談した方が無難です。

また、相続してから10か月以内に遺産分割協議および相続税の申告をしないと小規模宅地の特例は利用できませんので、なるべく早めに動きましょう。

取得費加算の特例

相続した土地（財産）を3年10か月以内に売却した場合に、相続税額の一部を取得費に加算できる特例を「取得費加算の特例」といいます。

取得費が増加することで、譲渡所得にかかる税金を軽減できるというメリットがあります。相続税の全額を取得費用に加算できるわけではなく、以下の式で求められた額のみを加算できます。

3,000万円特別控除

「3000万円の特別控除」とは、要件を満たすことで3000万円までの譲渡所得税が控除される制度です。

利用できる場合は確定申告の書類を持参の上、税務署で手続きを行う必要があります。

3000万円特別控除を受けるには「マイホームであること」「空き家の場合は転居後3年以内」「物件の買主が親族などでない」といった、6つの適用要件があり、すべてを満たす必要があります。

譲渡費用も漏れなく計上

譲渡所得税は不動産を売却して得た収入全てに対してかかるのではなく、収入から経費を引いた「譲渡所得」に対してかかります。

そこで、効果的に節税するためには不動産を売却するためにかかった経費（譲渡費用）を漏れなく計上することが大切です。

譲渡費用には、以下のようなものがあります。

1. 家を売る際に圭着した不動産会社へ支払う仲介手数料
2. 売買契約書に貼る印紙代
3. 家を売るために広告を流した場合の広告料
4. 家を売るにあたって測量を行った場合の測量費
5. 家を売るために鑑定をした場合の不動産鑑定料
6. 借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
7. 家の買主が登記費用を負担した場合の登録免許税
8. 家を更地で売るために取り壊した場合にかかる解体費用
9. 家を売る高くために施工した際の補修工事費用
10. 買主との交渉のために要した交通費や通信費等

ここで挙げたのはあくまで一例です。どこまでが経費として認められるのかを正確に知りたいのなら、専門家である税理士に相談した方がよいです。

相続した土地を高く・早く売るコツ

相続した土地を少しでも高く売りたいという思いは多くの方が抱いているはずです。

ただ、相続後の分割を急ぐ場合にはあまり売却活動に時間はかけられません。相続した土地を迅速に高く売るためのコツについて、本項でお伝えしていきます。

複数不動産会社に査定依頼

不動産の査定を依頼する際には、複数社に依頼することをおすすめします。

一社だけの査定では、提示された売却査定額が高いのかどうかを判断できません。

ただ、相続後にすぐ土地を売りたい方は不動産会社複数から査定を受けるのは大変です。

そこで活用したいのが、不動産一括査定サイトです。立地や築年数などの条件を入力するだけで、複数の不動産会社から簡易な査定が届きます。

複数の不動産会社から届いた査定額を比較することで、だいたいの相場がわかるはずです。

相続が始まる前でも利用できるので、あらかじめ相場を把握しておいて、売却するタイミングでスムーズに動けるようにしましょう。

遺産分割協議を早めに行う

相続人同士で行う遺産分割協議は、なるべく早めに行うことが重要です。

元々仲の良い京大ですら揉めることが多い相続の話し合いですから、なるべく早くスタートして納得いくまでじっくりと話し合うことで、迅速な合意および土地売却へとつながるのです。

不動産会社による買取

早さにこだわるのでなら、不動産会社による買取も視野に入れてはいかがでしょうか。

不動産会社が直接買主になるのが特徴で、仲介の場合は条件交渉やなど煩雑な作業が多いですが、不動産会社による買取であれば提示された査定金額に納得すれば、スムーズに土地の売却が進みます。

売却額は仲介よりも安くなってしまうのが難点ですが、相続した土地をすぐに売却したいのであれば、不動産会社による買取はおすすめの選択肢です。

相続した土地をすぐ売却する際の注意点

相続した土地をすぐに売却する場合、いくつか注意しておく点があります。

早く相続問題を終わらせたいと焦る気持ちはあるでしょうが、納得のゆく売却にするために、心掛けておきたいものです。

事前に他の相続人と相談

相続が始まる前、つまり生前に他の相続人と財産分与に関する話し合いをしておくことは、早く土地を売るために有効な手段です。

亡くなる前であれば被相続人の意思を組んだ財産分与もしやすくなる他、査定依頼も所有者が行った方がスムーズに進むからです。

なお、話し合いは絶対に相続人だけで行うこと。各相続人の配偶者などの意見を聞き出すと、泥沼の争いへとつながりかねません。

相続による名義変更完了後に売却

相続した土地を売却するには、登記上の所有者から名義変更をしなければなりません。

最終的に買主の名義になるとはいえ、法律上省略できない必須の手続きなのです。

また、名義変更に関しては以下の3点にも注意が必要です。

• 法定相続
• 遺言
• 遺産分割協議

法定相続

民法によって定められた相続の順位と分割割合のことを法定相続といい、遺言がされている場合を除いて法定相続通りに遺産が分配されます。法定相続と割合は以下の通りです。

• 1位：配偶者
• 2位：子 2分の1
• 3位：親 3分の1
• 4位：兄弟 4分の1となります。

例えば配偶者と弟1人が相続人の場合、配偶者が4分の3で弟が4分の1という法定相続になります。

遺言

遺言書などで遺産の分割に関する指示がある場合、法定相続よりも優先されます。

配偶者が遺産分配なしで子供にすべて相続させる、という遺言も有効になるわけです。

ただし、遺言の分割割合に不満がある場合は最低限の取り分を主張する「遺留分侵害額請求」を行使することができます。

遺留分侵害額請求は以前は「遺留分減殺請求」という名称でしたが、2019年の法改正により、名称が変更になりました。

遺産分割協議

遺言がされていない場合や、遺言と異なる遺産分割をする場合には、遺産分割協議によって分割割合を決める必要があります。

分割協議で遺言と異なる配分にする場合は、相続人全員が遺言の内容を確認した上で合意書を作成することが必要です。

市街化調整区域土地の売却

市街化調整区域は、許可された建物のみ建てられるエリアの場合が多く、なかなか売れにくい傾向があります。

相続した土地の所在地は市街化調整区域に該当する場合、不動産会社としっかり相談し、売却の戦略を立てる方がおすすめです。

市街化調整区域不動産の売却方法と制限は、下記の記事で詳しく紹介します。

確定申告は忘れずに行う

土地を売却した場合、税金を支払うための確定申告を忘れてはいけません。

申告期限である3月15日を大幅に過ぎて納税すると追徴課税を課される可能性がありますし、無申告ともなると重い無申告加算税が課されることもあります。

また、土地の売却をしたところ経費がかかりすぎてしまい赤字になってしまうこともありますが、その場合でも確定申告をすることをおすすめします。

相続した土地を売却する前にしっかり確認を

相続した土地をすぐに売却しようと思うと、つい焦ってしまって相場より明らかに安い金額で売却してしまったり、そもそも名義変更が完了しないまま売却活動を始めてしまったりといった失敗をしてしまうかもしれません。

相続の流れと売却の流れ、そして高く売るコツを今のうちに覚えておくことで、スムーズに動けるようにしておきましょう。