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平成12年に制定された「住宅品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」により、住宅の性能レベルを把握することができる仕組みが作られました。
「住宅性能表示制度」とは、平成12年に制定された「住宅品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」により、住宅の性能レベルを把握することができる制度のことです。
国（国土交通大臣）に登録した評価機関が検査を行うことによって、検査を受けた建物に対して「住宅性能評価書」が発行されます。
住宅性能評価書を取得することによって多くのメリットが得られるのですが、その存在自体を知らなかったという人もいるのではないでしょうか。
この記事では、住宅性能評価書の基礎知識や評価項目、取得することで得られるメリットなどをまとめています。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
住宅性能評価書についての基礎知識
はじめに住宅性能評価書とは何か、住宅性能表示制度とあわせてそのポイントを紹介します。
住宅性能評価書とは
「住宅性能評価書」とは、住宅の性能を一定の基準で家を評価し、その結果を記載した書面のことです。
国土交通大臣に登録した第三者評価機関が、住宅の性能を公平な立場で評価します。
「構造の安全に関すること」や「火災時の安全に関すること」などの10分野に対して評価がつけられます。
この「住宅性能評価書」ができたことにより、専門家でない一般の人でも住宅の性能について理解や比較がしやすくなりました。
住宅性能表示制度とは
住宅性能評価書は、「住宅性能表示制度」に則った調査が行われることによって発行されます。
住宅性能表示制度とは、良質な住宅を安心して取得できる市場形成のためにつくられた「住宅品確法(住宅の品質確保等に関する法律)」に基づく制度です。
法律に基づき住宅の性能を全国一律の基準で表示・評価するために誕生しました。
住宅品確法には、「住宅性能表示制度」の他に、新築物件の基礎部分を10年間保証する「10年間の瑕疵保証」、裁判時のトラブルを解決するための「紛争処理体制」があります。
これらを3つまとめて、住宅品確法の3本柱とされています。
住宅性能評価書には2種類ある
住宅性能評価書には、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2つの種類があります。
どちらの住宅性能評価書も、国土交通大臣の登録を受け住宅性能評価を行なう登録住宅性能評価機関が評価をした上で作成されます。
「設計住宅性能評価書」
「設計住宅性能評価書」は、設計段階の図面から、その住宅の性能を評価をする評価書です。
設計住宅性能評価書を作成したい場合には、新築住宅の請負人や注文者が登録住宅性能評価機関に評価の依頼をします。
また、設計住宅性能評価書は設計段階で検査を行った上で発行されるため、既存住宅は作成を依頼することができません。
「建設住宅性能評価書」
図面どおり施工が実施されているかどうかを、実際に住宅を検査することにより作成した書面が「建設住宅性能評価書」です。
検査は施工中・竣工時に数回に渡って行われます。
新築住宅の建設住宅性能評価書を作成する場合、設計住宅性能評価書の原本またはコピーが必要です。
そのため、先に設計住宅性能評価書を作成し、その上で建設住宅性能評価書作成の申請を行う必要があります。
一方、既存住宅の場合は、設計住宅性能評価書の作成工程を飛ばし、建設住宅性能評価書作成の申請を行うことができます。
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10分野の住宅性能についてを評価
住宅性能評価書の中で評価されるのは、以下の10分野です。それぞれの分野にさらに項目があり、細かく評価されます。
- 構造の安定・・・地震が起きた時の建物の倒壊のしにくさなど
- 火災時の安全・・・火災発生時の避難のしやすさ、燃え広がりにくさなど
- 劣化の軽減・・・経年劣化に対して土台や柱の丈夫さなど
- 維持管理・更新への配慮・・・水道管や排水管などの管理のしやすさなど
- 温熱環境・エネルギー消費量・・・冷房や暖房を効率よく使うための断熱性能など
- 空気環境・・・含まれるホルムアルデヒドについてなど
- 光・視環境・・・窓の大きさなど
- 音環境・・・共同住宅の音の広がりにくさなど
- 高齢者等への配慮・・・段差の有無、階段の勾配の状態など
- 防犯・・・外部からの進入防止対策があるかなど
評価結果は等級や数値で表示し、数字が大きいほど性能が高いことを表しています。
構造や環境面への影響だけではなく、高齢者が暮らしやすいような配慮がなされているかどうかなども評価に含まれています。
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必須評価項目は4分野になっている
- 構造の安定に関すること
- 劣化の軽減に関すること
- 維持管理・更新への配慮に関すること
- 温熱環境・エネルギー消費に関すること
住宅性能評価書で評価される10分野のうち、特に重要な評価項目は「構造の安定」「劣化の軽減」「維持管理・更新への配慮」「温熱環境・エネルギー消費量」の4分野です。
住宅性能評価書を作成する場合、この4分野は必ず評価をしてもらうことになります。
それぞれの項目の詳細を確認していきましょう。
構造の安定に関すること
日本は地震が多い国です。耐震性など建物の強度を評価する「構造の安定に関すること」は、特に重要な分野であると言えます。
「構造の安定に関すること」では3段階の評価があります。
| 評価 | 内容 |
|---|---|
| 耐震等級3 | 数百年に1度程度の、極めて稀に起こる地震の1.5倍の力に備えた耐久性がある |
| 耐震等級2 | 数百年に1度程度の、極めて稀に起こる地震の1.25倍の力に備えた耐久性がある |
| 耐震等級1 | 数百年に1度程度の、極めて稀に起こる地震の力に備えた耐久性がある |
数百年に1度程度の大きな地震い備えた耐久力があることを基準とし、耐震等級1と評価されます。
耐震等級1の基準の1.25倍の力に耐えられると評価された場合は耐震等級2、1.5倍の力に耐えられると評価された場合に耐震等級3の評価がつきます。
劣化の軽減に関すること
柱や土台の錆や腐敗などによる劣化対策が、どの程度施されているかを評価するのが「劣化の軽減に関すること」の分野です。
「構造の安定に関すること」と同様に3段階の評価があります。
| 評価 | 内容 |
|---|---|
| 劣化対策等級3 | 想定される自然条件や維持保管条件のもと、3世代(75~90年)まで必要な対策が施されている |
| 劣化対策等級2 | 想定される自然条件や維持保管条件のもと、2世代(50~60年)まで必要な対策が施されている |
| 劣化対策等級1 | 建築基準法に基づいた劣化対策が施されている |
等級2、3では、それぞれ2世代または3世代に渡る期間分の劣化対策が施されているかどうかが評価のポイントです。
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維持管理・更新への配慮に関すること
長く住宅に住み続けるには、設備の維持や管理がしやすいことも大切です。
特に、定期的なメンテナンスを必要とする給水管やガス管などの点検・清掃・補修のしやすさが重要になります。
これらを3段階で評価しているのが、「維持管理・更新への配慮」です。
| 評価 | 内容 |
|---|---|
| 等級3 | 掃除口や点検口などが設けられており、簡単に維持管理が行える配慮がある |
| 等級2 | 配管をコンクリートに埋め込まないなど、維持管理を行う上での基本的な配慮がある |
| 等級1 | 配慮なし |
掃除口や点検口など、維持・管理のための設備が設けられていると等級が高くなります。
配管がコンクリート埋め込みになっていると、修理や管理がしにくくなります。
そのためコンクロート埋め込みになっていないなどの基本的な配慮があれば等級2、特に配慮がなければ等級1となります。
温熱環境・エネルギー消費に関すること
冷房や暖房を利用する際に、効率よく住宅の内部を快適にできるかどうかは、床・壁・天井や窓の断熱性能に影響されています。
断熱化の状態に関する評価は、以下の4段階です。
| 評価 | 内容 |
|---|---|
| 等級4 | 熱損失を防ぐ対策あり |
| 等級3 | 一定の熱損失を防ぐ対策あり |
| 等級2 | 小さな熱損失を防ぐ対策あり |
| 等級1 | 対策なし |
等級が高いほど、断熱性能が高く省エネができるとされています。
なぜなら、断熱性能が優れているほど、室内を快適に維持するためのエネルギーが少なく済むためです。
住宅性能評価書を取得するメリット
- トラブル時には専門機関に対応してもらえる
- 地震保険料の割引が受けられる
- 住宅ローンなどの優遇が受けられることも
- 新築住宅購入の際に安心して契約できる
住宅性能評価書を作成すると、自分の住宅の性能を客観的に把握することができますが、それ以外にも多くのメリットがあることをご存知ですか。
次に、住宅性能評価書を取得することで、得ることができるメリットを4つご紹介します。
トラブル時には専門機関に対応してもらえる
住宅はとても高額な資産です。万が一トラブルが発生した場合、信頼できる専門家に相談できると助かりますね。
建設住宅性能評価書が交付された住宅であれば、トラブルが発生した時に、国土交通大臣が指定する「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を申請することが可能です。
「指定住宅紛争処理機関」とは、住宅品確法に基づいて国土交通大臣が指定した弁護士会による裁判外紛争処理機関で、裁判によらない解決法をとってくれます。
そのため、裁判と比べて迅速に問題解決が可能な点や、費用を抑えられる点(1件あたり1万円)などの大きな利点があります。
このようにトラブル時に国が指定した専門期間に相談できる点も、住宅性能評価書を取得するメリットです。
地震保険料の割引が受けられる
住宅性能評価書の評価項目のうち「構造の安定に関すること」では、耐震性能を3段階で評価されます。
この耐震性能の評価に応じて、地震保険料率の割引を受けることが可能です。
| 耐震等級 | 地震保険料割引率 |
|---|---|
| 耐震等級3 | 30% |
| 耐震等級2 | 20% |
| 耐震等級1 | 10% |
地震保険料は都道府県によって異なりますが、近年は大きな地震が増えていることもあり、保険料は値上がりの傾向にあります。
等級に応じて最大30%の地震保険料の割引を受けることができる点は、住宅性能評価書を取得するメリットの一つであると言えます。
住宅ローンなどの優遇が受けられることも
住宅性能評価書を取得した場合、住宅ローンの優遇が受けられることがあります。
一般の金融機関の住宅ローンに加えて、住宅金融支援機構提携フラット35の優遇が受けられることもあります。
このことも、住宅性能評価書を取得するメリットであると言えるでしょう。
優遇を受けることができる条件は金融機関によって異なります。
住宅ローンの借り入れを検討している金融機関の担当者に、ぜひ相談をしてみてください。
新築住宅購入の際に安心して契約できる
住宅性能評価書を取得すれば、その住宅の性能について細かく把握することができます。
それによって、自分の求める家を手に入れることができますし、さらには欠陥住宅や性能が優れていない住宅を避けることが可能になります。
つまり、住宅性能評価書を取得することで、安心して住宅購入ができるということになると言えます。
万が一、評価書に記載されている性能を満たしていないとわかった場合も、住宅供給者に対して補修等を請求できる点も安心です。
手続きについては欠陥住宅などの場合と同じになります。
1、任意の交渉 2、公的機関での調停 3、訴訟 という方法です。
売主に交渉して、それで解決しない場合には公的機関（簡易裁判所、住宅紛争審査会、建設工事紛争審査会など）の調停、それでもダメな場合は訴訟、という流れになるようです。
しかし、評価書の記載と違うという証拠があるのですから、交渉で解決することもあります。
住宅性能評価書の取得にかかる費用
ここまでご紹介してきた通り、住宅性能評価書を取得すると様々なメリットがあります。
「メリットも多いし、取得してみようかな」と考えたときに、気になるのが取得費用ではないでしょうか。
住宅性能評価書の取得費用の相場は、10~20万円程度です。
費用は、一戸建てか集合住宅かなど住宅の様式によっても異なります。
また、必須項目だけかすべての分野の評価を依頼するかなどによっても費用が変わります。
参考：住宅性能評価(料金表)
費用を抑えるためには、必要でない項目の調査を行わないということに尽きるのではないでしょうか。
また、売却時に行うのでしたら、買主の安心にもつながることですので、買主にも費用を負担してもらうという交渉も場合によっては可能かもしれません。
住宅性能評価書を取得する際の注意点
- 等級や数値の高さだけを求めすぎない
- 表示項目の相互関係に理解が必要
- アフターメンテナンスの確認はしっかりと
住宅性能評価書を取得する際や、取得後に注意すべき点をまとめています。
住宅性能評価書は、その特徴について理解を深めた上で、上手に利用することが大切です。
等級や数値の高さだけを求めすぎない
注意点の1つ目は、すべての項目の等級や評価が高ければ高いほどよいとは限らない点です。
例えば、静かな住宅街ににある住宅に高い防音性能は必要ありません。
すべての項目を最上級にすれば、比例して住宅の快適度が上がるというわけでもないのです。
また、住宅性能を高くしようとすると建築コストがかかってしまう傾向があります。
周囲の環境や住む人の状況に合わせ、適切な性能を備えていれば十分です。
表示項目の相互関係に理解が必要
また、評価項目の相互関係を考えてバランスを取ることが大切です。
例えば、冷暖房の効率を高めるために窓を小さくすると、採光面では不利になる場合があります。
、室内の日当たりをよくするために窓を大きくすると、耐震性がいまいちになってしまうことがあります。
このように、評価項目には相関関係が発生するケースがあります。
住む人のライフスタイルや建築する場所の周辺環境などを考慮した上で、最適な性能のバランスを判断しましょう。
最適な性能のバランスは、何に重きを置くかによって変わってきます。
一例ですが、窓などの開口部を大きくとると日当たりや風通しは良くなりますが、住宅の躯体の耐久性は下がってしまいます。
先にも説明してきましたが、すべての項目の特典を最高にすることはできません。
なので、自分が望む生活スタイルや重点を置きたいポイントを明確にしておくことが大切かと思います。
アフターメンテナンスの確認はしっかりと
住宅性能評価書を作成すると、住宅の評価項目の性能が確認できていることもあり、安心材料の一つとなります。
一方で、住宅性能評価書が万能ではないことにも注意しましょう。
評価書を作成する際、評価対象となっている箇所はしっかりとした検査が行われますが、その他の箇所は検査もなく保証もありません。
そのため、住宅性能評価書の作成だけで安心せず、評価対象外の箇所のチェックも忘れないようにしましょう。
また、ハウスメーカーや工務店自体のアフターメンテナンスサービスが充実しているかどうかも確認することをおすすめします。
住宅性能評価書の理解を深めて取得を検討しよう
住宅性能評価書や住宅性能評価制度についてご紹介しました。
住宅性能評価は作成する際に少々費用がかかってしまいますが、トラブル時に専門機関に安価で相談ができる点や地震保険料の割引、住宅ローンの優遇が受けられる等の多くのメリットがあります。
住宅の性能を客観的に把握できる住宅性能評価書。その特徴について理解を深め、取得を検討してみましょう。
