せっかく購入したマンション。ずっと住み続けていければ良いのですが、転勤などのライフスタイルの変化で、住み続けられなくなってしまうことも。
そのままマンションをずっと空き家にしておいても、固定資産税などの負担は続きますし、人が住んでいない部屋は傷みが早く、空き家にしておくのはもったいないですよね。
この記事では、マンションを「売る」のと、「貸す」のそれぞれを比較してご紹介します。
マンションを手放そうと思っている方、売るか貸すか迷っている方は必見です。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
マンションを 「売る」メリット・デメリット
また再び住む予定がなく、継続してかかる管理費用や固定資産税などの費用の負担、手続き等の手間を考えてマンションを「売る」という選択をする場合、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
メリット
まずはマンションを売る場合のメリットからご紹介します。
マンションを売却した際、まとまったお金がはいることが大きなメリットと言えます。
また、これまでかかっていた管理費用や固定資産税の支払いも不要になります。
では、それぞれを詳しく見ていきましょう。
売却代金を得られる
マンションを売り出して、買い手が見つかれば売買契約を結び、売却代金を得る事ができます。
売却代金から仲介手数料などの発生する費用を除いた分が収入として手元に入ってきますので、そのお金で引っ越し費用や新しい住宅の購入をすることもできますね。
維持管理の手間と費用がかからなくなる
売却をすれば、固定資産税の支払いやマンションの管理費や修繕積立金などの支払い義務も買い手に移行されます。
維持管理やメンテナンスの必要もありませんので、費用負担が少なくなりますね。
デメリット
続いてマンションを売る場合のデメリットです。
売却をした際の売却価格が、購入時の価格より下がってしまう場合もあります。
また、住宅ローンが残っていれば一括返済をするためにまとまった費用が必要になることも。
住宅ローンを一括返済する必要がある
住宅ローンを組むときは所有しているマンション（不動産）が担保となり、物件に「抵当権」が付きます。
そしてマンションを売却するときには、この抵当権を抹消する必要があります。
その方法は住宅ローンの返済です。売却したときの価格が住宅ローンの残高を上回っていればアンダーローンといって、売却価格でローンの返済が可能です。
一括返済をする場合にはローン残高だけではなく一括返済手数料も支払う必要があることにも注意しなくてはいけません。
売却損となる場合がある
購入したときの価格よりも高い価格で売却ができれば良いのですが、地価の下落や建物の経年劣化で、購入時よりも安くで手放さなければいけない場合もあります。
なるべく高くスムーズに売却するためには、良い不動産会社を選ぶことが重要です。
売却益＜取得価格なら「譲渡所得税」が課される
売却額が購入金額を上回っていた場合、「売却益」が発生します。
そして、売却益には「譲渡所得税」という税金が課されるのです。
税率は物件の所有年数によっても変化しますので、くわしく税額を計算した方は国税庁ぼHPを確認しておきましょう。
「貸す」メリット・デメリット
期間が限られているなど一時的にマンションを離れる必要があるけれど、再び戻ってきてまた住みたいという場合などには「貸す」という方法があります。
貸し出しをするメリットとデメリットをみてみましょう。
メリット
マンションを貸すことで家賃収入が得られることは大きなメリットですよね。
また、大切な不動産資産を手放す必要がなく手元に残すことができます。
それではマンションを貸す際のメリットをくわしくみていきましょう。
定期収入が得られる
賃貸マンションとして貸出しをすると、毎月決まった金額の家賃収入を得る事ができます。
長期間貸し出しをすれば、購入費用を回収できる可能性も。
転勤のため、一時的に貸したいというような場合は、「定期賃貸借契約」を結んで、期限付きで貸すのがおすすめです。
資産として残せる
不動産は大切な資産です。例えば何かがあったときに、不動産を担保にしてローンを組むこともできます。何かあったときに資産として残していると安心ですよね。
デメリット
続いてマンションを売らずに貸す場合の、デメリットをご紹介します。
マンションの借り手が見つからない場合は空き家になってしまい維持費だけがかかってしまいます。
また、貸出する際、家の状態によっては、借り手が見つかりやすいように、リフォームなどのメンテナンスが必要になりコストがかかってしまうことも。
空室になると収入が得られない
マンションを貸すことで安定的な家賃収入を得る事ができますが、それは借り手がいる状態であればのこと。
入居者が見つからななければ、その際は空き家のままになってしまい、管理費などの維持費だけがかかってしまう状態になります。
また、入居者を見つけるのも、費用はかかります。
不動産仲介会社に仲介手数料を支払うほか、立地や築年数によっては別途「広告費」が必要なことも。
さらに家の状態によっては、貸し出し前に修繕が必要になる可能性があります。
固定資産税など税金がかかる
日常的な維持管理費用は入居者が負担するという契約で貸し出しをすることはできますが、所有権は残っていますので、固定資産税や修繕にかかる費用などは負担する必要があります。
維持管理に手間・費用がかかる
入居者がきれいに使ってくれるという保証はありません。
修繕など維持管理をするのに手間と費用がかかる点がデメリットと言えます。
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高く売りたい方は訪問査定を選びましょう。
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マンションを売る？貸す？各種項目で比較
マンションを「売る」メリットとデメリット、そして「貸す」メリットとデメリットをご紹介してきました。
ここからは「売る」と「貸す」がどのような流れで行うのか、そしてどんな費用が発生するのかという点で比較してみてみたいと思います。
マンションを売るか貸すかで迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
流れで比較
マンションを売る場合と貸す場合、どちらも買い手、借り手がすぐに見つからなかったりと時間がかかってしまうこともありますので、もし売るか貸すか検討をしている方は早めに準備をしておくと良いでしょう。
売る場合には確定申告まで行えば、その後大きな問題がない限りは手続き等は発生しませんが、貸す場合は、その後のメンテナンスや管理や入居者の対応などは続きます。
売る場合と貸す場合の流れをご紹介していきます。
マンションを「売る」流れ
まずは売る場合の流れです。
「貸す」流れ
続いて貸す場合の流れを簡単にみてみましょう。
売る場合よりも決めなくてはいけない規約などが細かいことと、引き渡し後のメンテナンスや対応が続く点が違いますね。
費用で比較
売る場合と貸す場合、それぞれにかかる費用はどれくらいなのでしょうか。
ここでは必要になるざっくりとした費用を比較してみます。
マンションを「売る」費用
まずは売る場合に発生する主な費用です。
マンションを「貸す」費用
続いマンションを貸す場合の費用です。
売る場合と比べると、リフォームなどに費用がかかります。
売る場合は売却後に買い手が自由にリノベーションすることもできますので、売却前にリフォームなどを行わなくても良い場合もありますが、貸す場合は、リフォームをしておいた方が買い手が見つかりやすいためです。
マンション売却&賃貸は不動産会社選びが重要
マンションを売る・貸す、いずれにしても「不動産会社選び」がキーポイントになります。
売る場合には相場や市場の動向を理解している不動産会社のアドバイスは非常に重要。
また、貸す場合においても効果的な広告を出したり、入居希望者の審査を行ってくれたりと、不動産会社が果たす役割は非常に大きいのです。
では、さらにくわしく売却時・賃貸時に不動産会社が果たす役割を確認しておきましょう。
マンションを「売る」なら信頼できる不動産会社と契約を
理想に近い条件で売却をするコツは、しっかりと事前の情報収集をして、信頼できる不動産会社を選ぶこと。
マンションの売却には、仲介と買取の二つの方法があり、売りたい時期や売りたいマンションの状況などによってどちらで売却するかを判断する必要があります。
安心して相談ができて、かつ売却案件に強い不動産会社を選びたいところです。
不動産会社を選ぶには、一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社の査定見積もり依頼をするのがおすすめです。
マンションを貸すなら「サブリース」も検討を
貸す場合には、どれくらいの期間、どれくらいの賃料で貸したいのかをまずは明確にすることが大切です。
それによって、契約の内容が異なってくるためです。
一般的な賃貸借契約は2～3年ごとに1度更新を行い、毎月の賃貸料を借主が支払う契約内容です。
しかし、例えば仕事の都合などで一時的に離れるけれどまた戻ってきて住む予定がある場合などは、決まった期間だけ賃貸する、定期賃貸借契約を結ぶのが良いでしょう。
また、借り手が見つからないときなどのリスクを考えるのであれば、不動産会社に貸し出して不動産会社がまた貸しをする「サブリース」とよばれる家賃保証のある契約がおすすめ。
不動産会社から毎月賃料を得る事ができますので、入居者が見つからず、空室になっても収入が得られるのです。
まとめ
マンションを売るか貸すか──大切な資産に関わることですから、大いに悩むところですよね。
メリットとデメリットを比較した上で、現在および将来のライフプランも含めてじっくり検討を重ねてください。
どうしても自分だけで決められない場合は、不動産会社やファイナンシャルプランナーなど専門家の知恵を借りるのも有効な手段と言えるでしょう。
