家を売るための【完全マニュアル】流れや売却方法をケース別に紹介

「家を売る」という経験は、人生でそう何度も経験することがないため、「実際にいくら位で売れるのか?」「不動産会社はどうやってみつけるのか?」など疑問に思うこともたくさんあるのではないでしょうか。

家を売る状況によって違いはありますが、家を売る大まかな流れは「1.買い手を探す」「2.売買契約を結ぶ」「3.引き渡し」の3つです。

ただし、いつまでに売却したいか、現在の状況などによっても売却の方法や適した媒介契約の方法などは異なります。

この記事では、それぞれ違う理由で家を売ることになった3人のケースを元に、家を売る一連の流れを紹介します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

この記事の監修者

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

保育士、営業事務の仕事を経てファイナンシャルプランナーに転身。それから13年間、独身・子育て世代・定年後と、幅広い層から相談をいただいています。特に、主婦FPとして「等身大の目線でのアドバイス」が好評です。 個別相談を主に、マネーセミナーも定期的に行っているほか、お金の専門家としてテレビ取材なども受けています。

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3名の異なるモデルケースで解説

ここでは、以下の3名をモデルとして解説を行っていきます。

Aさんの場合

Aさんの場合

Bさんの場合

Bさんの場合

Cさんの場合

Cさんの場合

家を売る方法

家を売る方法は、不動産会社に仲介を依頼して売り手を見つける方法、不動産会社に買取を依頼する方法、買取保証付きの仲介を依頼する方法、の3つがあります。

 家を売る方法

仲介とは

仲介とは、不動産会社に依頼して物件の購入者を見つけてもらう方法です。

不動産会社が見つけてきた買い手と契約がきまれば、不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

メリットとしては、不動産会社に直接買取ってもらうよりも高く売却できます。

デメリットとしては、売却までの時間がかかることや、売却時期の目途が立てにくいことがあげられます。

買取とは

買取は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。

不動産会社が査定を行い、提示金額に納得できれば契約は成立します。

メリットとしては売却期間が短いことや、多少条件の悪い物件でも買い取ってもらえることがあげられます。

ただし、買取金額は不動産会社が再販する前提での金額で提示されるため、仲介で売却するよりも安くなります。

買取業者によっては、買い取った物件が再販で高く売れた場合、売却にかかった費用を差し引いた利益の中からいくら還元してくれるところもあるようです。

買取保証付きの仲介

最初に不動産会社が仲介で売却活動を行います。

その仲介で売却できずに事前に設定した期間が過ぎた場合は、不動産会社が買取を行います。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

高い金額で売却したのであれば、通常仲介が一番良いです。

早く売却したいのであれば買取が一番良いですが、とにかく買取してもらいたいけれども、仲介で高く売却するチャンスも捨てがたい、という場合には買取保証が一番よいでしょう。

金額的には、仲介>買取≧買取保証、という順になります。

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買い手を見つけるまでの流れ

家を売るためには、まず買い手を見つける必要があります。

そのための最初の一歩として、自分で家の価値を調べる方法~購入希望者の内見までの流れを紹介します。

Aさんの場合は先に相続登記を行う必要がある

相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、不動産の名義を相続者に変更をすることです。

相続登記は、相続登記は、国の機関である法務局で行います。

相続登記自体は、行わないと罰せられるというものではありませんが、名義を変更しておかないと相続した不動産を売却することができません。

相続登記の方法

相続登記は、司法書士に依頼すると申請手続きを代行してくれますが、自分で申請することも可能です。

司法書士に依頼する場合にかかる費用や、自分で行う方法、必要書類などについては所有権移転登記にかかる費用徹底解説|自己負担はどれくらい?で詳しく解説しています。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

相続した不動産の売却金額を兄弟で分配するときには話し合うだけではなく、トラブルなどを招かないためにも、合意した内容や、逆に合意しなかった内容は署名押印し、記録しておくことが重要です。

STEP1.家の売却相場を調べる

家の売却相場を調べる

家を売るための最初のステップとして、まずは自分の家がいくら位で売れるのかを調べてみましょう。

家の価格を調べる方法として「REINS Market Information」や「土地総合情報システム」、「不動産情報ポータルサイト」などがあります。

「REINS Market Information」と「土地総合情報システム」では成約価格(実際に売却した金額)を、「不動産情報ポータルサイト」では、現在の売出し価格を調べることができます。

REINS Market Information

REINS Market Information

参考:REINS Market Information

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムで、全国指定流通機構連絡協議会が保有する「実際に売買が行われた物件の成約価格」を調べることができます。

建物の種別(マンションか戸建てか)と調べたい地域を選択するだけで、直近1年の取引情報を見ることができ、さらに追加検索で項目ごとに条件を絞って検索することも可能です。

掲載項目については次の通りです。

マンション 戸建て
  • 沿線
  • 最寄り駅
  • 駅からの距離
  • 所在
  • 単価(万円/m²)
  • 専有面積
  • 間取り
  • 築年
  • 成約時期
  • 用途地域
  • 沿線
  • 最寄り駅
  • 駅からの距離
  • 所在
  • 価格
  • 土地面積
  • 建物面積
  • 間取り
  • 築年
  • 成約時期
  • 用途地域

土地総合情報システム

土地総合情報システム

参考:土地総合情報システム

土地総合情報システムは、不動産の成約価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を調べることができる国土交通省のサイトです。

土地の種類、取引内容、価格、面積、間取り、築年数、土地の形状、建物用途、建物の構造、用途地域などを検索することができます。

不動産情報ポータルサイト

代表的なものでいうと「SUUMO」、「HOME’S」、「at-home」などがあり、現在の売出し価格を調べることができます。

また、実際の物件の写真や情報が掲載されており、間取り図や階数も確認できます。

売却額の相場はどのように決まる?

売却額の相場は、様々な要因で決定されます。たとえば、その家が位置しているエリアや周辺の生活環境、駅からのアクセス、築年数などが影響します。

マンションの売却額は、一般的に「築5年で2割減」「築10年で3割減」「築15年で5割減」といわれています。

また、戸建ての場合は20年~30年で建物の価値がほぼなくなるとされていますが、土地の価値は年数による影響をあまり受けません。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

上記のサイトチェックの他、地価マップ等や住戸周辺に投函されているチラシも参考にするとよいでしょう。

STEP2.不動産会社を探す

家の相場がわかったら、次は不動産会社に査定を依頼します。査定には簡易査定と訪問査定の2種類があります。

不動産の査定

簡易査定とは

机上査定とも呼ばれ、周辺物件の売出し価格や過去の成約取引事例、1年に1度発表される公示地価などをもとに、おおまかな査定額を算出します。

実際に物件をみて査定するわけではないので、リフォームやメンテナンスの有無、物件の状態などが反映されない金額になります。

訪問査定とは

簡易査定のデータだけでなく、不動産会社の担当者が現地を訪問して、物件の使用状況や土地の地形、形状、接道状況、日当たり、周辺環境を確認し、査定額を算出します。

一括査定サービスを使って2~3社をピックアップ

正確な査定額を調べるには訪問査定を行う必要があります。まずは、一括査定サイトを使って訪問査定を依頼する不動産会社を2、3社ピックアップしましょう。

このとき、同じような不動産会社ばかりを選ぶのではなく、たとえば「大手」や「地域密着」など、タイプの違う不動産会社に査定を依頼するとよいです。

大手の不動産会社は全国に広いネットワークを持っていますが、特定地域の細かな情報は地域密着の不動産会社の方が詳しいことがあります。

ただし、会社単位というよりは担当者による対応の違いも大きいので、「大手だから」や「地域密着だから」だけでなく、「この担当者は信用できるか」を見極めることが大切です。

不動産会社をいくつかピックアップしたら訪問査定にきてもらう

訪問査定は、あくまでも建物の使用状況や土地の形状、周辺環境を見ているので、部屋が散らかっているから査定額が下がるというようなことはありません。

この時点では、無理に室内を片付ける必要はないでしょう。

また、訪問査定は家の価格を調べてもらうだけでなく、この担当者は信用できるのかを判断する機会でもあります。

たとえば、信用できる担当者の場合、内見時のアピールポイントとなりそうなところや、逆にマイナスになりそうなところしっかりと見つけてくれ、それに対するアドバイスもしてくれます。

担当者を試すというわけではないですが、あまり自分から状況を伝えずに、どれくらい家のことを見てくれているのかを担当者ごとに比較し、実際に依頼する比較してみるとよいでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

担当者との「相性」は重要です。身だしなみや振る舞いなども含め、好感を持てる人に依頼すべきです。

不動産会社に買取を依頼するには

不動産買取の流れ

訪問査定で担当者が査定した金額に納得できれば買取を依頼します。

契約内容を確認し、問題がなければ契約書を作成して、売主と不動産会社とが署名、捺印をして契約が締結されます。

契約後、物件の引き渡しが行われます。住宅ローンが残っている物件の場合、売却したお金でローンを完済して抵当権を抹消し、所有権の移転登記をすることになります。

抵当権とは

住宅ローンを組むときに、土地と建物に金融機関が設定する権利のことで、抵当権のついたローンのことを「有担保ローン」と呼びます。

ローンの返済ができなくなった場合に備え、銀行が対象となる物件に抵当権の設定を求めます。

抵当権は住宅ローン契約の締結日に設定登記を行います。

ここで大切なのは、ローンを完済すれば自動的に抵当権が外れるわけではないということです。

ローンを完済した後は、抵当権の抹消登記を行う必要があります。

不動産を担保にして抵当権が設定される

抵当権抹消の手続き

抵当権抹消手続きは自分で行うこともできますが、司法書士にお願いするのが一般的です。

まずは、依頼する司法書士事務所へ連絡し、抵当権抹消手続きの依頼をします。

その後、郵送または直接事務所に出向き、必要書類を渡します。

司法書士が書類を確認し、登記費用の算出をします。

登記費用の振り込みが完了したら、司法書士が抵当権抹消登記申請を行います。申請から2週間程度で完了します。

登記完了後、登記完了書類が発送されます。

司法書士に依頼する場合にかかる費用は、戸建て、マンションなどによっても変わりますが、10,000円~15,000円ほどが相場になります。

司法書士に依頼する際に必要となる書類

  • 住宅ローン完済後に金融機関から受け取った書類一式
  • 不動産所有者の委任状(抵当権抹消用)
  • 身分証明書(運転免許証、健康保険証等)のコピー

また、金融機関から受け取った書類一式とは、次の4点になります。

  • 登記原因証明情報(解除証書等)
  • 抵当権設定契約証書(登記済証)又は登記識別情報
  • 抵当権者の委任状
  • 抵当権者(金融機関や保証会社)の発行日より3ヶ月以内の資格証明書 

STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介で売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産仲介会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約

売主が複数の不動産仲介会社に依頼し、契約を結ぶことが可能です。

また、自ら買い手を見つけて契約することもできます。

この契約では、不動産仲介業者のレインズ(「REINS Market Information」)への登録や営業活動の報告義務はありません。

また、一般媒介契約の中でも、他にも媒介契約を結んでいる不動産会社の情報を開示する「明示型」と情報を開示しない「非明示型」の2種類にわかれます。

専任媒介契約

依頼者が1社の不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ方法です。

複数の不動産仲介会社に売却を依頼することはできませんが、自ら買い手を見つけて契約することは可能です。

不動産仲介会社は、媒介契約締結の日から7日以内にレインズへの登録、2週間に1回以上の売主への営業報告が義務づけられています。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に、売主が1社の不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ方法です。

ただし、専任媒介契約と違い、自ら買い手を見つけても直接契約を結ぶことができません。

不動産仲介会社は、媒介契約締結の日から5日以内にレインズへの登録、1週間に1回以上の売主への営業報告が義務づけられています。

媒介契約の種類 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
仲介依頼できる不動産会社の数 いくつでも可能(明示型では、他社へ重ねて依頼した場合の通知義務あり) 1社のみ 1社のみ
契約の有効期限 無期限(標準媒介契約約款では3ヶ月) 3ヶ月以内 3ヶ月以内
売主が自ら探索した買主と契約 直接契約できる 直接契約できる 専属専任媒介を結んだ業者の仲介で契約することになる
指定流通機構(レインズ)への登録 法令上の義務なし(任意) 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
(業務処理状況)売主への報告義務 法令上の義務なし(任意 2週間に1回以上報告 1週間に1回以上報告

媒介契約はどうやって選ぶ?

急いで売却をしたいか、時間がかかっても納得する金額で売却をしたいのかによっても契約方法は変わってきます。

一般的に、専任媒介契約を結ぶと、担当者が営業活動に力を入れてくれるといわれています。

ただし、専任の契約を結ぶことで、物件の囲い込みをされる可能性があります。

囲い込みとは、売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他の不動産会社から「物件を購入したい人がいるので案内させてほしい」と連絡があっても「すみません、もう契約が決まりそうなんです」などいって勝手に断り、自社で買主を見つけられるまで物件を囲い込んでしまうことを言います。

物件の囲い込み

どうしても急ぎで売却をしたいのでなければ、一般媒介契約で複数の仲介会社に依頼をして様子を見るのも1つの方法です。

囲い込みをしていないかを確認するには

もし、専任で契約を結んで、囲い込みが気になる場合は、担当者に依頼して、レインズに掲載されている自分の物件の閲覧数を聞いてみましょう。

たとえば閲覧数が多いのに内見の連絡などがない場合は、「なぜこれだけ見られているのに問い合わせがないのですか?」とたずねてみることをおすすめします。

それ以外の方法だと、他の不動産会社に連絡し、自分の物件の購入を検討していると伝えて、問い合わせてもらう方法もあります。

STEP4.内見までの準備

基本的には、内見は不動産会社が進めてくれるので、特別やっておくことがあるわけではありません。

事前に担当者から売買契約時に必要な書類の説明を受けているはずですので、足りない書類がある場合は、この期間で準備しておきましょう。

また、家をきれいに掃除したり、魅力的に見えるようにインテリアを工夫するなどしておくとよいでしょう。

売却期間をどれくらいで考えているかによっても異なりますが、1ヶ月~3ヶ月ほど経過しても内見者が現れない場合は、売り出し価格を見直しを考えてもよいかもしれません。

囲い込みのところでもお伝えしましたが、レインズでどれくらい閲覧されているのか、募集広告や掲載ページの作成にどれくらい力を入れてくれているのかも確認し、あまり熱心に営業活動に力を入れてくれていなければ、不動産会社を変えるのもひとつの手です。

STEP5.内見

内見当日は売り主、売り主側の担当者、内見者、内見者側の担当者の4人が立ち会います。

基本的には家の魅力を伝えたり、内見者からの質問に答えたりするのは担当者が行います。

実際に住んでいるからこそわかることや、インテリアや家具など、売却時に家とセットでつけられるものは自分で伝えるとよいでしょう。

内見で購入希望者が物件を気に入れば、購入申し込みと価格交渉へと進みます。

価格交渉

価格交渉も基本的には担当者同士が行います。

自分の中で譲れないことや、これくらいまでは値下げをしてもよいなど、自身の条件をしっかりと伝えておきましょう。

また、単に値引きをする、しない、の交渉だけではなく、家の売却とあわせて譲ることができる家具や家電、引き渡し後の管理費や固定資産税の日割り分なども、価格交渉の材料にしてみてもよいかもしれません。

買い手が見つかったら売買契約を結ぶ

売買契約に必要なもの

売り手、買い手、双方の希望と条件が合致したら、売買契約の手続きに入ります。

売買契約を締結する前に重要事項説明が行われますが、基本的には売り手の担当者が重要事項説明書を読み上げます。

重要事項説明書には「登記簿に記載されている権利関係」、「私道に関する制限」、「契約解除の場合の規定」等が記載されています。

また、住宅の過去の履歴や隠れた瑕疵(かし)が後から問題になるケースがあります。

そのため、所有者しかわからない事項については、売り手の協力のもと、告知書(付帯設備及び物件状況確認書)を提出してもらいます。

それをもとに調査した内容も重要事項説明書に記載されます。

【重要事項の一例】

売買物件の情報 名称、所在地、面積、権利者などの詳細
所有権移転、引き渡し日 所有権の移転・引き渡し日の明記
ライフラインの情報 電気、水道、ガスなど
付帯設備等の引き渡し 付帯設備をそのままにして引き渡す、故障等の有無の確認
ローン特約 売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例
手付解除 契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の消失・毀損

引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認

契約違反による解除 契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認
瑕疵担保責任 引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何ヶ月(何年)以内なら売主に責任を求められるか

契約内容に双方が納得できれば、不動産売買契約書を記入・捺印して契約を締結します。このときに住民票、印鑑登録証明書が必要です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

あとからトラブルにならないために、あらかじめ懸念事項を書面で伝えておくことも大切です。

売れないかもしれないので言わなかった、となると、最悪の場合、契約を解除されてしまうことも起きかねません。

抵当権を抹消したら引き渡し

銀行の融資担当、司法書士、買い手、売り手、双方の担当者の6人で行います。

買い手側が事前にローンの審査を済ませているので、ローンを組み、銀行からの融資を受けます。

そのお金で売り手がローンを完済し、抵当権の抹消を行い、引き渡しが完了です。

引き渡しに必要な書類は「登記識別情報」、「固定資産税納付書」の2種類です。

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー
宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

現在の家を売却してもローンが完済できなければ、新しく購入する家のローンと合わせて住み替えローンを組むことになります。

住み替えローンは取り扱っている金融機関が少ないことや、金利も通常の住宅ローンより割高です。

年収の制限もあり、今までの返済で直近で遅延がないなどいろいろな条件があります。

きっちりとライフプランを立てて、長い目で返済可能な金額なのか冷静に考える必要があります。

引き渡し日までにやっておくこと

ガス会社や水道会社などに連絡をし、使用の停止の連絡、管理費を自動引き落としの場合は管理会社に連絡、火災保険の期間が残っている場合は解約するのか、または引き継ぐのかを保険会社に連絡しましょう。

また、郵便局へ、郵便物の転送届を出すことも忘れないようにしましょう。

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家を売る際にかかる費用

家を売る際にかかる費用には次のようなものがあります。

家を売る際にかかる費用

仲介手数料の計算方法

取引価格の200万円以下の部分については5%、200万円を超えて400万円以下の部分については4%、400万円を超える部分については3%という計算になります。

なので、1,000万円の取引の場合の計算式は、 200万円×0.05+200万円×0.04+600万円×0.03(+消費税)という計算になります。

ただし、これだと計算がややこしいので、400万円を超える取引の場合は、取引額×0.03+6万円(+消費税)で求めるのが一般的です。

印紙税

売買契約書に定められた金額の印紙を貼って消印(印鑑などによる割印のこと)することで、納税したとみなされます。

印紙税は売買価格によって異なります。印紙税を誰が負担するかについての取り決めはありません。

不動産売買では売り手と買い手が平等に負担するというのが一般的で、それぞれが保有する契約書分を各自で負担することが多いです。

なお、2020年3月31日までは軽減税率が適用されています。

記載金額 税額
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円
1億円超5億円以下 60,000円
5億円超10億円以下 160,000円
10億円超50億円以下 320,000円
50億円超 480,000円

※軽減税率適用後の税額を記載

登録免許税

抵当権抹消登記や所有権移転登記など、登記手続きにかかるのが登録免許税です。

抵当権抹消手続きの登録免許税は、不動産1軒につき1,000円と定められています。

また、土地と建物は別々に数えるため、一戸建ての場合、土地と建物それぞれに1,000円ずつ、計2,000円の登録免許税を支払うことになります。

抵当権抹消登記の登録免許税は売主が負担し、所有権移転登記の登録免許税は買主が負担するケースが一般的です。

司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬(5,000円~15,000円)がかかります。

売却後の確定申告について

不動産売却で売却益(売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて、さらに売却代金がプラスの状態)が発生した場合、確定申告が必要です。

確定申告は、譲渡した翌年の2月15日~3月15日の間に行います。

申告方法は、「国税庁のホームページで行う」、「税務署で行う」、「税務署に書類を郵送する」の3つの方法があります。

確定申告の手続方法やかかる費用については土地を売却したら確定申告を|手続方法や費用についても解説で詳しく紹介しています。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

不動産の売却は相手がいることですが、スムーズにいくかどうかはすべて自らがどう進められるかにかかっています。

売れる、売れない、を担当者にすべて委ねるのではなく、自主性を持って売却活動をするよう心がけましょう。

家を売るときは事前準備が大切

納得できる売却をするには事前の準備が大切です。

家を売る方法は、仲介、買取、買取保証つきの仲介の3つあります。

それぞれ家を売る際に、高く売ることが目的なのか、早く売ってしまうことが目的なのか、重視するポイントによって選ぶとよいでしょう。

スムーズに家を売るためには、自分がどう売却活動を行なっていくかにかかっています。

家を売ることを考えたときは、まず自分でも売却相場を調べてみましょう。

ある程度知識を持った上で信頼できる不動産会社を選ぶことができます。

不動産会社を選ぶ際は、実績だけでなく、担当者との相性も重要です。

最初から不動産会社の担当者をあてにするのではなく、自主性を持って活動するよう心がけるのがポイントです。

売却を成功させるため、しっかり準備して進めていきましょう。

家を売るときのポイントまとめ

上手な住み替えのコツついてはこちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。

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