区分マンション投資を成功させるコツとは？メリットやデメリットも解説

「区分マンション投資って初心者でもできる？」
「区分マンション投資を成功させるポイントが知りたい。」

区分マンション投資は、初期費用を抑えて投資ができるので初心者でも比較的はじめやすい投資方法です。

不動産投資は、長期にわたって不労所得を得られるので、安定した資産形成ができる手段として注目を集めています。

ここでは、区分マンション投資について、区分マンション投資のメリットとデメリットについて、区分マンション投資の選び方や成功させるポイントについて解説します。

区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、名前の通りマンションの一室を購入し運営していく不動産投資のことです。

区分マンション投資に対して、よく比較されるのはマンション一棟を所有し運営する一棟マンション投資です。

ここではそれぞれの投資の特徴を解説します。

区分マンション投資の特徴

区分マンション投資では、マンションの一室を所有するので少ない初期費用でも不動産投資できる特徴があります。

まずは区分マンション投資で経験を積んでから複数の物件を所有するという方も多いでしょう。

人気のエリアであれば、賃貸ニーズが高いため安定した収益を得ることができ、不動産投資初心者でも始めやすいと言われています。

区分マンションはマンション内に他の所有者もいるので、マンションの住人で構成される管理組合から管理会社に委託して行われることが一般的です。

マンション共用部分の掃除や設備の点検など、手間のかかる管理業務を管理会社に一任できるので、管理の手間がかからずサラリーマンの副業としても人気があります。

一棟マンション投資の特徴

一棟マンション投資は、土地と建物を購入して一棟マンションをまるごと運用する不動産投資です。

数室から数十室のマンションを購入するので、購入資金が数億円になるケースも多いので資金力が必要になります。

一棟マンション投資では、仮に一室が空室になったとしても、他の部屋の家賃収入でカバーできるので一定の家賃収入が見込め、リスクの分散にもなります。

しかし立地条件が同じなので、地震などの災害や、賃貸ニーズがない物件を選んでしまうと収益化が難しくなることもあります。

また、一棟マンション投資では、投資家がオーナーとなるので修繕や管理を計画し進めていかなければなりません。

思い通りに運営できるメリットはありますが、長期的な管理プランが必要です。

初期投資額が大きい分、収益も大きくなるのが一棟マンションの大きな特徴です。

区分マンション投資の６つのメリット

区分マンション投資は、不動産投資初心者にも人気の投資方法です。

ここでは、区分マンション投資のメリットを6つ紹介します。

1. 初期費用を抑えて不動産投資が始められる
2. 管理の手間がかからない
3. 優良物件に投資できる
4. リスクの分散ができる
5. 生命保険代わりになる
6. 流動性が高く売却しやすい

区分マンション投資のメリットを知って、後悔しない投資を目指しましょう。

初期費用を抑えて不動産投資が始められる

区分マンション投資の最大のメリットは、初期費用を抑えて不動産投資がはじめられることです。

不動産投資では、区分マンションの他に一棟マンション、一戸建てなどの投資物件がありますが、その中でも区分マンションは物件の購入価格を安く抑えることができます。

都心で一棟マンションを購入する場合、数億円以上になることも珍しくありませんが、中古の区分マンションであれば1,000～2,000万円程度で購入することができます。

不動産投資は物件が担保となるため、銀行からも年収の5～10倍程度の融資を受けることが可能です。

物件の価格によって異なりますが、初期費用は物件価格の8〜10％を準備しておくと安心です。

2,000万円の物件を購入すると仮定すると、160万円～200万円の初期費用が必要という計算になります。

区分マンション投資は、不動産投資の中でも初期費用を抑えることができるので、会社員の方が副業として行うケースも多く、不動産投資初心者でも挑戦しやすい投資物件と言えるでしょう。

管理の手間がかからない

区分マンション投資では、物件購入後は管理会社に管理業務を委託するケースがほとんどです。

投資家は管理会社に管理費用を支払い、共用部分の清掃や点検、修理などマンションの管理業務全般を委託することになるので、ほとんど管理の手間がかかりません。

不動産投資はしたいけれど、平日は忙しくて物件の管理にまで手が回らないという方には、区分マンション投資がおすすめです。

不動産投資では、物件の管理は非常に重要なポイントとなります。

管理体制が不十分だと入居者が見込めずに、売却時の資産価値も下がってしまう恐れがあります。

投資物件を選ぶ時は、共用部分の清掃状態や外壁や設備の状態を確認しておきましょう。

優良物件に投資できる

区分マンション投資では、優良物件に投資できることも大きなメリットです。

不動産投資の成功の鍵は、空室の出にくく賃貸ニーズのある優良物件を選ぶことです。

区分マンション投資なら、一室のみの購入なので限られた予算でも好条件の物件を購入できます。

駅からも近く、設備の充実したマンションを一棟購入しようと思えば、数億円規模の投資になってしまいますが、区分マンションなら、数千万円程度で優良物件に投資することが可能になるのです。

仮に、区分マンションと同じ物件価格で、郊外の立地条件が悪い一棟マンションを購入できたとしても、賃貸需要がなければ空室期間が続き収益化できなくなるリスクがあります。

投資物件を選ぶときには、賃貸需要が高く長期間に渡って収益を生む物件を選ぶことが重要です。

このように、購入金額を抑えつつ優良物件に投資できることが、区分マンション投資の大きなメリットです。

リスクの分散ができる

区分マンション投資では、リスクを分散できることもメリットの一つです。

「卵を１つのカゴに盛るな」という言葉があるように、リスクを分散させることは投資の大原則です。

不動産投資においては、投資物件を分散させることでリスクを回避することができます。

例えば、1億円の資金があったとすれば、1億円の一棟マンションに丸ごと投資するよりも2,000万円の区分マンションを5件所有することで災害や賃貸ニーズの変化に対応するという選択肢もあります。

また、区分マンションを複数所有することができれば、仮に1室が空室になったとしても他の物件で収益をカバーすることができます。

同時期に複数の区分マンションを所有するとなると資金的に大変ですが、安定した収益を得て徐々に投資を拡大し、最終的に複数の物件を所有しリスクを分散することも視野に入れておきましょう。

生命保険代わりになる

区分マンション投資には、生命保険代わりになるというメリットがあります。

不動産投資で、ローンを契約する際は団体信用生命保険に加入することが一般的です。

そのためローン返済中に、投資家が死亡した場合や高度障害状態になった場合には、ローンの残りは保険金で完済されるだけでなく、不動産を家族に残すことができます。

投資物件は残された家族が継続して運用することもできますし、売却して現金化することもできます。

区分マンション投資だけでなく、一戸建てや一棟マンション投資であっても団体信用生命保険に加入すれば生命保険の代わりになるメリットは同じです。

このように不動産投資は生命保険の代わりにもなるので、万が一投資家が死亡した場合でも資産を守ることができるのです。

流動性が高く売却しやすい

区分マンション投資は、他の不動産投資に比べると流動性が高いこともメリットです。

流動性とは、換金がしやすいかどうかということです。

株やFXなどは取引市場がありいつでも換金できるので流動性が高い投資となります。

不動産は、買い手と売り手が揃わないと売買が成立しないので、売れるまでに時間がかかるので一般的には流動性が低い商品とされています。

しかし、区分マンションは一棟マンションなどの他の物件に比べると比較的流動性が高く売却しやすい特徴があります。

区分マンションは投資用にも居住用にも一定のニーズがあり、また購入価格も安いので人気のエリアであれば、希望のタイミングで売却しやすいです。

不動産投資では、出口戦略も重要です。

安定した賃貸収益を見込めて、なおかつ売却益が得られる投資物件を選びましょう。

区分マンション投資の３つのデメリット

区分マンション投資はメリットだけでなくデメリットもあります。

ここでは区分マンション投資のデメリットを3つ解説します。

1. 空室リスクの影響が大きい
2. 物件の管理権限が限定される
3. 融資が受けにくくなる可能性がある

投資物件によって抱えるデメリットは違うので、デメリットを理解して自分に合った投資物件を選ぶことが大切です。

空室リスクの影響が大きい

区分マンション投資では、空室リスクの影響を大きく受けるというデメリットがあります。

区分マンション投資では、一室のみを運用している場合リスク分散ができないので、空室期間が発生すると収益はゼロになります。

空室期間が発生しても、金融機関のローンは返済しなくてはいけないので、自己資金からローンを返済することになります。

空室のリスクはどの投資物件でも同じように起こりうるのですが、区分マンション投資や戸建て投資など、一つの物件のみで投資を行う場合は空室リスクの影響が大きくなることを知っておきましょう。

空室リスクへの対策としては、複数の物件を所有してリスクを分散させることの他に、空室期間が長期化しないように賃貸ニーズの高い立地の物件を選ぶことも重要です。

また、空室対策としてはサブリース契約を結ぶ方法もあります。

サブリースとは、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げて入居者に転貸し、10～20％程度の手数料を差し引いた契約賃料をオーナーに支払う制度です。

空室期間の有無に関わらず一定の賃料を得られることや管理を任せられるメリットがありますが、一定期間ごとの賃料の見直しや入居者を選べないなどのリスクも伴います。

サブリースを検討する場合は、契約内容をしっかりと確認し信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

物件の管理権限が限定される

区分マンション投資は、物件の管理権限が限定されてしまうこともデメリットの一つです。

区分マンション投資では、マンションの一室を所有しますがマンション全体の持ち主になるわけではありません。

つまり、マンションの修繕や改築は管理組合や管理会社が行うことになるので、自分の意見を反映することが難しくなるのです。

例えば、「共用部分宅配ボックスを設置して設備を充実させたい。」と考えても、他の入居者の合意がなければ工事をすることはできません。

区分マンション投資では、管理に手間がかからないというメリットがある一方で、物件の管理権限が限定されるので、自由に管理や運営をできないことはデメリットとなります。

融資が受けにくくなる可能性がある

区分マンション投資では、土地を購入していないので担保価値が低くなり融資が受けにくくなる可能性があります。

金融機関が不動産投資に対して融資を決定するときには、物件に収益性があるのかを判断します。

区分マンションは土地の価値がないと判断されるので、物件としての担保価値が低くなってしまうのです。

一方、一棟マンションや戸建て投資の場合は、土地を所有しているので担保価値が高く融資には有利になります。

しかし、区分マンション投資の全てが融資を受けにくいわけではありません。

人気エリアで収益力が高い物件や、売却して収益が見込めると判断されれば区分マンションであっても融資を受けることは充分に可能です。

投資用の区分マンションを選ぶときには、収益力と評価額の高い物件を探すことが大切です。

区分マンションの投資物件の選び方

投資物件選びを間違えてしまうと区分マンション投資は成功しません。

長期的に収益化するためには、月々の賃料収入はもちろん、売却したときの利益まで考えて物件を選ぶようにしましょう。

ここでは、区分マンションの投資物件の選び方について解説します。

購入してから後悔しないように、しっかり投資物件を選びましょう。

価値が下落しにくい中古物件を選ぶ

区分マンション投資をするなら、価値が下落しにくい中古物件を選ぶことをおすすめします。

新築物件は、人気があり賃貸需要が高いので新築時は安定した収益が見込めますが、「新築プレミアム」と言われるように、売出し価格が高額であるケースがほとんどです。

購入時は利回りが良く賃貸ニーズも高いのですが、すぐに周辺の中古マンションと同じ程度に価値が下がるので収益が確保できなくなってしまいます。

その点、中古マンションであれば家賃下落のリスクを最小限にすることができます。

マンションの家賃は、新築後の10年間が最も下落率が高く、築20年を超えると安定すると言われています。

物件を購入する際は、家賃下落のリスクも考慮して慎重に判断しましょう。

空室リスクの少ない好立地を選ぶ

区分マンション投資の物件を選ぶなら、空室リスクの少ない好立地の物件を選びましょう。

空室リスクが少ない物件を見極めるためには、事前のリサーチが欠かせません。

一般的には、都心、駅から徒歩圏内、設備が充実している会社員向けのワンルームマンションは空室リスクが少ないとされていますが、その分価格も高めに設定されています。

立地の選定はもちろん、設備が充実しているか、家賃設定は周辺に比べて高くないかなど。入居者のニーズを考えて投資物件を選ぶ必要があります。

特に立地や周辺環境は重要な要素になるので、周辺の入居状況や賃料などを事前にリサーチし空室リスクを回避しましょう。

設備が充実している物件を選ぶ

区分マンション投資の物件は、設備が充実している物件を選ぶようにしましょう。

宅配ボックスやオートロック、防犯カメラが設置されているなど共有部分の設備が充実しているマンションは、需要が高いので家賃が下がりにくく収益性の高い物件となります。

区分マンション投資では、所有している部屋をリフォームして資産価値を高めることは可能ですが、共用部分の設備に関しては変更することが難しくなります。

そのため、物件選びの段階から共用部分の設備が充実しているマンションを選ぶと、付加価値をつけて賃貸に出すことができるのです。

入居ニーズを把握した間取りで選ぶ

区分マンションでは、入居ニーズを把握した間取りの物件を選びましょう。

ファミリー世帯が多い地域なのか、学生や会社員などの単身世帯が多いのかによって必要とされる間取りが変わっていきます。

最近では、在宅ワークの普及で家で過ごす時間が増えたため、ネット環境や在宅ワーク用のスペースを確保したいという需要も増えています。

このように時代の流れとともに、家に対するニーズが変化するので敏感に読み解く力も必要となります。

区分マンションを選ぶ時には、入居ニーズ把握し最適な間取りの物件を選びましょう。

区分マンション投資を成功させるポイント

区分マンション投資を成功させるためには、下記のポイントを抑えておきましょう。

不動産投資を成功させるためには、不動産に関する知識が必要不可欠です。

しっかりと自分自身で投資の判断ができるようにしておきましょう。

実質利回りを計算をする

区分マンション投資を成功させるためには、実質利回りを計算しましょう。

利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したもので、物件の収益力を考える上で重要になってくる数字となります。

不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

不動産会社の広告に掲載されているものは「表面利回り」であることが多いので、諸経費を考慮して計算すると実際の利回りはそれより低くなります。

2種類の利回りは下記のように計算します。

• 表面利回り = 年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100
• 実質利回り =（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100

例えば、3,000万円の区分マンションを購入し、年間の家賃収入が150万円だとすると表面利回りは（150万円÷3,000万円）×100＝5%となります。

一方、3,000万円のワンルームマンションを購入し、年間の家賃収入が150万円、年間諸経費が15万円とすると、実質利回りは（150万円-15万円）÷3,000万円×100＝4.5%となります。

不動産投資において利回りの計算は欠かせないので、表面利回りだけでなく実質利回りまで考慮した上で物件の購入を検討しましょう。

管理費・修繕積立金を考慮しておく

区分マンション投資を成功させるためには、管理費や修繕積立費を考慮して資金計画を立てましょう。

管理費は、管理人の人件費や共用部分の電気代、水道代、火災保険などマンションを運営するために日常的に必要な費用のことをいいます。

一方修繕積立金は、外壁・屋根・屋上の改修工事やエレベーターの部品交換などマンションの共用部分の長期修繕計画に従って管理組合が修繕を行うために積み立てているものです。

修繕積立金は新築マンションだと安く、中古マンションだと高くなる傾向にあり、築年数が経過するに従って値上げされていきます。

投資用マンションを購入する際には、この修繕積立金の状況を確認しておく必要があります。

修繕積立金が相場よりも安い区分マンションの場合は、積立金を増額していく方式「段階増額積立方式」を取っている場合があります。

築年数の浅いマンションでは、最初の修繕積立金を下げて入居者を確保しているケースがあるので、将来的に値上げや追加徴収をされて収益を圧迫してしまうことが考えられます。

修繕積立金の急激な値上げを回避するためには、マンションの購入前に長期修繕計画書を参照し、「均等積立方式」で設定している物件を選ぶ選択肢もあります。

「均等積立方式」とは将来必要となる修繕工事を均等に割り出して負担するという方式なので、長期にわたって修繕積立金に変更がないので運用計画がたてやすいというメリットがあります。

区分マンションを購入するときには、修繕積立金の徴収方式についても確認しておきましょう。

ニーズの高い物件を選ぶ

区分マンション投資を成功させるためには、賃貸ニーズの高い物件を選びましょう。

賃貸ニーズが高いかどうかを判断するためには、物件の立地や購入価格、周辺の入居状況などを事前にリサーチし、徹底した情報収集をする必要があります。

不動産投資には、正確な情報収集能力が必要不可欠です。

区分マンション投資は初期投資額が抑えられるとはいえ、不動産を購入して運用するという性質上、失敗したときの損失が大きくなるので慎重に物件の資産価値を見極めてから購入することが大切です。

不動産投資は「ミドルリスクミドルリターンの投資」と言われています。

投資額が一瞬で無くなってしまうようなハイリスク投資ではないものの、投資である以上必ずリスクがあることを忘れてはいけません。

不動産投資では、物件の選定が成功の鍵を握っているので慎重に判断しましょう。

区分マンションで不動産投資をはじめよう

区分マンション投資は、初期費用を抑えて投資ができるので初心者でもはじめやすい投資方法です。

手間がかかる管理業務も管理会社に委託できるので、管理の手間がかからずサラリーマンの副業としても人気があります。

投資物件を選ぶときには、賃貸ニーズが高く、長期間に渡って収益を生む物件を選ぶことが重要です。

区分マンション投資のメリットとデメリットを理解して、不動産投資を成功させましょう。