不動産小口化商品とは？メリットやデメリット、仕組みを詳しく解説！

「不動産小口化商品ってどんな仕組み？」
「不動産投資と不動産小口化商品の違いが知りたい。」

不動産小口化商品は、少額からできる不動産投資の方法として注目を集めています。

「不動産投資はしたいけれど物件を購入して運用するのはハードルが高い。」と感じている人でも、不動産小口化商品を利用すれば少ない自己資金で手軽にはじめることができます。

ここでは、不動産小口化商品について、不動産小口化商品のメリットやデメリット、不動産小口化商品と不動産投資、REITの違い、不動産小口化商品の選び方について解説します。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、不動産を一口1万円から100万円程度に小口化して販売し、その賃料収入や売却益を投資額に応じて出資者に分配するという商品のことをいいます。

投資家は、保有口数に応じて分配金を受け取れる仕組みなので、高額な不動産を一人で所有する不動産投資に比べて気軽に取り組めることが最大のメリットです。

不動産小口化商品は、国土交通大臣などの認可を受けた事業者のみが扱うことができ、「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて運営されているので、安心して投資をすることができる人気の投資方法です。

似ている投資方法にREITがありますが、REITは投資家から集めた資金で不動産を購入し、運用益を分配する点は不動産小口化商品と共通していまが、不動産小口化商品では特定の不動産に投資する点と、不動産を保有できると言う点が異なります。

REITよりも不動産投資に近い形で資産運用できるのが不動産小口化商品です。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品には、「匿名組合型」と「任意組合型」の2つのタイプがあります。

それぞれの特徴について紹介します。

匿名組合型

「匿名組合型」の不動産小口化商品では、投資家が事業者に対して金銭の出資を行い、事業によって得た利益を利益が分配されます。

金銭の出資のみを行うことが一般的で、運用期間が数ヶ月単位と短く、1口数万円程度の少額で投資できるケースが多いことが特徴です。

優先劣後方式の商品も多く、リスクを抑えた運用をしたい場合は、匿名組合型がおすすめです。

優先劣後方式とは、出資者を「優先出資者」、運営事業者を「劣後出資者」と定めて元本の償還や分配金の支払いは優先出資者から優先的に行い、収益が減少した場合には、劣後出資者の分配金から引き下げるため優先出資者の元本を守る仕組みのことです。

運用で損失が発生した場合でも、損失額が劣後出資の割合以内であれば出資者に損失を与えることがないので、投資家のリスクが軽減されるメリットもあります。

任意組合型

「任意組合型」の不動産小口化商品では、出資した複数の投資家が共同で事業を行い、出資した投資家に利益が分配されます。

1口100万円以上、10年以上などの長期期間で募集されるものが多いので、長期的に運用して収益を得ることができるのが特徴です。

出資方法としては、金銭出資、現物出資、労務出資が可能となり、現物出資の場合は不動産の共同所有者になることができるので不動産保有者として登記をすることが可能となります。

任意組合型の不動産小口化商品の場合、投資家は小口化された不動産を購入して出資金額に応じた持分を所有することになるので、現物不動産への投資とみなされます。

そのため、相続や贈与の際には不動産を所有しているのと同じとみなされ税評価額を引き下げる効果が期待できます。

不動産相続税を評価する場合、土地は路線価で評価し、建物は固定資産税で評価されるので、路線価の評価額は時価の8割程度、固定資産税の評価額は時価の6割程度の評価額となり、現金を相続するよりも節税になります。

一方、金銭出資の場合は不動産に対して登記を行いませんが、相続時の相続財産評価の方法は、現物出資の場合と同様に税評価額を引き下げる効果はあります。

このように節税効果が期待できることも、任意組合型の不動産小口化商品の大きな特徴です。

不動産小口化商品の６つのメリット

不動産小口化商品には、他の投資商品とは違うメリットがあります。

不動産小口化商品の主なメリットは下記の6つです。

1. 不動産のプロが選んだ物件に投資ができる
2. 不動産を保有して資産運用ができるケースもある
3. リスクを分散できる
4. 少額から不動産投資ができる　
5. 相続税の節税対策になる
6. 物件を管理する手間がかからない

不動産小口化商品での投資を考えるなら、メリットを活かして行いましょう。

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

不動産のプロが選んだ物件に投資ができる

不動産小口化商品は、不動産のプロが選んだ物件に投資できることが大きなメリットです。

不動産投資にが成功するかどうかは、物件の選定にかかっていると言っても過言ではありません。

安定した収益を得ながら売却益も見込める物件を不動産投資の初心者が自分で探し出すのは難しいので、プロが選んだ物件に投資できる安心感があります。

不動産小口化商品で選定される物件の中には、一般の個人が購入できない規模の商業ビルや商業施設、大型マンションなどがあります。

不動産仲介市場などに出回ることのない不動産に投資するには、不動産投資の知識や経験が必要となりますが、不動産小口化商品ならこのような特殊な不動産に投資することも可能です。

安定した収益を生み出し、将来的に高く売却できる魅力的な商品に投資できることは不動産小口化商品の大きなメリットです。

不動産を保有して資産運用ができるケースもある

任意組合型の不動産小口化商品では、不動産を保有し資産運用ができるメリットがあります。

投資家は小口化された不動産を購入して出資金額に応じた持分を所有することになるので現物不動産を所有することになります。

任意組合型の不動産小口化商品で現物出資をした場合には、不動産の保有者として不動産登記をすることが可能です。

そのため、運営事業者が経営が上手くいかずに倒産した場合でも、組合員の財産である不動産は守られることになります。

少額から不動産投資ができる商品にREITがありますが、REITでは証券取引所を通して投資信託の証券を売買するので、実物不動産の保有はできません。

不動産小口化商品は、特定の不動産に対して投資をするので物件を見て投資するかどうかを判断することになり、より不動産投資に近い形で投資することが可能となります。

「不動産投資がしたいけれど初期費用が高額でハードルが高い。」「まずは少額から不動産投資を試してみたい。」という方には、不動産小口化商品から開始し、不動産投資の経験を積むこともできるのです。

リスクを分散できる

不動産小口化商品では、少額から投資できるのでリスクを分散して投資することができます。

不動産投資の資金が3,000万円あると仮定すると、3,000万円で一つの物件を購入し資産運用するよりも、複数の不動産に分散して投資をするほうがリスクが分散されます。

一つの物件のみで不動産投資を行った場合、物件の空室期間が長くなったり、家賃が下落するなどして収益が減ってしまえば、大きなダメージを受けてしまいます。

しかし、同じ資金でも不動産小口化商品を利用すれば、複数の物件に分散して投資をすることができるので、万が一一つの物件の収益が少なくなっても他の物件でカバーすることができるので、リスク回避に繋がります。

不動産投資では、複数の物件を所有してリスクを分散することが大切です。

限られた資金で不動産投資をする場合は、リスク分散も考慮して物件選びをしましょう。

少額から不動産投資ができる　

不動産小口化商品では、少額から不動産投資ができることが大きなメリットです。

不動産投資の1番の問題は、初期費用が高額で誰でも気軽にはじめられないことです。

物件を購入するためには、最低でも数百万円から数千万円の初期投資が必要となることが一般的なので、自己資金で購入できるケースは少なく、金融機関から融資を受けてローンを返済しながら資産運用をすることになります。

ローンには審査があるので、会社員では難しいこともあり不動産投資を諦めてしまう方も多いでしょう。

しかし、不動産小口化商品なら、高額な融資を受けることに抵抗がある方でも自己資金の範囲内で不動産投資をすることができます。

共同で購入するので、個人の不動産投資では購入できないような高額な物件に投資をすることも可能になります。

不動産小口化商品では、匿名組合型なら数万円程度から、任意組合型でも100万円程度の少額から投資ができるので気軽に不動産投資をはじめることができます。

相続税の節税対策になる

任意組合型の不動産小口化商品は、相続税の節税対策になることが大きなメリットです。

相続税は相続税の対象となる財産に対して課税額が決まるので、現金をそのまま相続するよりも。不動産に変えて財産としての評価額を下げておくと相続税を少なくすることができるのです。

不動産の相続税を評価する場合、土地は路線価で、建物は固定資産税で評価されます。

路線価の評価額は時価の8割程度、固定資産税の評価額は時価の6割程度なので現金を相続するよりも大きく節税することが可能になります。

不動産小口化商品は、不動産を共有で所有しているとみなされるので、不動産を所有している場合と同様に相続税評価額が決定されるので節税効果を見込めるというわけです。

さらに、不動産小口化商品なら、値下がりのリスクが少ない都心部の商品を所有することもできます。

不動産を購入し相続税を抑えたとしても、物件自体が値下がりしてしてしまえば資産を大きく減らすことになってしまいますが、都心部の不動産は、郊外に比べると資産価値が高いので値下がりのリスクを最小限に抑えることができると考えられます。

このように、相続税対策を最小限のリスクで行えることも、不動産小口化商品の大きなメリットです。

物件を管理する手間がかからない

不動産小口化商品は、物件を管理する手間がかからないこともメリットの一つです。

実物不動産投資では、入居者の募集や物件の管理、メンテナンス、家賃の回収などの管理業務をしなければなりません。

副業として不動産投資をしている場合は、管理業務が煩雑で負担になってしまう場合もあります。

管理業務を不動産管理会社に委託することもできますが、その場合は委託料が発生します。

不動産小口化商品では、手間のかかる管理業務は専門の管理会社が行ってくれるので、忙しい会社員や管理業務に自信のない方でも負担なく不動産投資をはじめることができます。

不動産小口化商品の４つのデメリット

不動産小口化商品には他の投資にはないメリットがありますが、投資商品である以上デメリットも存在します。

ここでは、不動産小口化商品のデメリットを4つ紹介します。

1. 元本保証、賃料収入の保証がない
2. 利回りが低くなる可能性がある
3. 融資を受けられないので自己資金が必要
4. 商品の価値を見極める必要がある

不動産小口化商品の購入を検討しているなら、デメリットの部分も理解しておきましょう。

元本保証、賃料収入の保証がない

不動産小口化商品は、投資商品なので元本保証がありません。

所有物件の空室期間が続くと賃料収入は得られませんし、売却時に物件価格が値下がりするケースも考えられます。

基本的な性質は実物不動産投資と同じなので、投資のリスクが存在することを覚えておきましょう。

プロが投資物件を選定してるからと考え、適当に商品を選ぶのは危険です。

投資のリスクが存在することを理解した上で、物件の将来性を見極め慎重に判断する必要があります。

利回りが低くなる可能性がある

不動産小口化商品は、実物不動産投資に比べて利回りが低くなる可能性があります。

不動産小口化商品では、本来投資家が行うべき管理や運用を運用会社にまかせているため管理費や保険料などのコスト分が差し引かれています。

利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したもので、物件の収益力を考える上で重要な数字です。

不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

2種類の利回りは下記のように計算します。

• 表面利回り = 年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100
• 実質利回り =（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100

実物不動産の平均利回りは、都心部の新築マンションで3～4％前後、築20年までの中古マンションで4～5%、築20～35年までの中古マンションで7～10％と言われています。

一方で、不動産小口化商品の平均利回りは2～7％程度で実物不動産投資よりも低くなる傾向にあります。

不動産小口化商品は、面倒な手間をかけずに手軽に不動産投資ができる分、利回りが低くなってしまうというデメリットがあります。

投資をする場合には、利回りを含めてメリットとデメリットを比較検討した上で、自分に合った投資方法を選ぶようにしましょう。

融資を受けられないので自己資金が必要

不動産小口化商品では、投資の際に融資を受けることができないので自己資金で運用しなければならないデメリットがあります。

実物不動産投資では、物件を担保にして金融機関の融資を受けてはじめることが一般的です。

そのため自己資金が少なくても高額の物件を購入できるので、レバレッジ効果の高い投資ができます。

一方で、不動産小口化商品は、複数人が共同で物件を所有しているので物件を担保に融資を受けることができないので自己資金を準備しなければいけません。

投資額が少なければ収益も少なくなるというデメリットはありますが、多額のローンを組む必要がないので、精神的な負担が少ない状態で投資ができる安心感はあります。

それぞれの投資の特徴を理解しておきましょう。

商品の価値を見極める必要がある

不動産小口化商品は、物件の価値を見極め判断する必要があります。

少額からはじめられ、複数で共同の物件を所有するので安心感はありますが、不動産投資特有のリスクがあることに変わりはありません。

運用利益や売却利益が出なければ収益が下がってしまうので、物件の将来的な価値を見極めて投資するかどうか判断することが大切です。

不動産小口化商品と実物不動産投資、REITの違い

不動産を扱った投資には、不動産小口化商品、実物の不動産投資、REITがありますが、それぞれ特徴が異なっています。

それぞれの特徴をしっかり抑えて、自分に合った投資方法を選択しましょう。

ここでは、不動産小口化商品と実物不動産投資、REITの違いについて解説します。

現物不動産投資との違い

不動産投資は、マンションや戸建てなどの不動産を購入し賃料収入や売却益を得る投資方法です。

不動産小口化商品と現物不動産投資は基本的には同じ性質ですが、初期投資の額が大きく違います。

不動産投資ではローンを組んで数千万円の物件を購入することが一般的ですが、不動産小口化商品では、1口数万円程度の少額で投資できます。

また、実物の不動産投資では物件の管理や運営はすべて投資家が行いますが、不動産小口化商品では運営事業者が管理をすべて行ってくれるので手間がかからないという違いがあります。

少額で手間なく不動産投資を行いたい方には、不動産小口化商品がおすすめです。

REITとの違い

REITは不動産投資信託のことで、証券取引所で売買できる投資信託の一つです。

1口2万円程度で少額投資ができ、管理・運用は投資会社が行ってくれるなど、不動産小口化商品と共通点が多いのですが、運用期間に違いがあります。

REITは、証券市場に上場しているので価格をリアルタイムで確認することができ、証券市場内で売買が可能なので流動性が高い資産運用方法と言えます。

一方、不動産小口化商品は、運用期間や売却のタイミングは運営事業者が決定するため、投資家が売却時期を判断することはできないという違いがあります。

しかし、所有している不動産小口化商品は他人に譲渡することが出来るので、買手が見つかれば譲渡は可能です。

また、REITは複数の物件で運用されることが多いのですが、不動産小口化商品は１つの物件を特定して運用されることが一般的なので投資の判断がしやすいという特徴もあります。

	不動産小口化商品	不動産投資	REIT
利回り	平均2％～7％	平均3～10％	平均3〜7％
レバレッジ	低い	高い	低い
流動性	低い（運営事業者が決定）	低い	高い
運用・管理	不要	投資者が運用	不要
リスク分散	可能	複数所有で可能	可能
少額投資	可能	不可	可能
投資対象	特定物件	特定物件	複数物件

不動産小口化商品の選び方

不動産小口化商品を選べばいいか迷った時は、下記のポイントを考慮して選びましょう。

ここでは、不動産小口化商品の選び方について解説します。

対象物件で選ぶ

不動産小口化商品を選ぶときには、対象物件の特徴を理解して選びましょう。

マンションなどの住宅系は、景気の影響を受けにくいので安定した収入を得やすいが、景気が良い時でも賃料の上昇率は少ないという特徴があります。

一方、オフィスビルは立地や設備などの条件が良ければ安定した収益が期待できるが、企業がメインなので景気の影響を受けやすい傾向にあります。

また、商業施設への投資では、長期契約が多く賃料収入が安定しやすいが、テナントの入れ替わりや個人消費の動向などの影響を受けやすいなどの特徴があります。

対象物件によってメリットやリスクが変わるので、投資目的に応じて選びましょう。

立地で選ぶ

不動産小口化商品では、投資対象が明確なので立地条件を考慮して選ぶことができます。

賃貸のニーズがある土地かどうか、将来的に安定した収益を生むことができるのかを判断して選びましょう。

不動産投資を成功させるためには、物件選びが非常に重要です。

空室リスクや家賃下落リスクの少ない立地にある物件なのかを見極めることが大切です。

運用期間で選ぶ

不動産小口化商品を選ぶときには、運用期間もチェックしておきましょう。

不動産小口化商品の運用期間は、匿名組合型は長くても10年以内、任意組合型は10年から30年などの長期の商品もあります。

短期で資金を運用したい場合は匿名組合型のものを選ぶといいでしょう。

また、不動産小口化商品は複数の投資家から資金を集めて成立しているという性質上、運用期間中は解約できないケースが多いです。

長期間運用する場合は、中途解約ができるかどうか、またその条件を確認しておくと安心です。

配当金の区分で選ぶ

不動産小口化商品を選ぶときには、配当金の区分に違いがあるので確認しておきましょう。

匿名組合型の商品の場合は、投資家は事業に対して出資するのみで不動産の所有者にはならないため、配当金の税務区分は雑所得となります。

一方、任意組合型の商品では投資家が不動産を所有することになるので、分配金の税務区分は不動産所得となるケースが一般的です。

つまり、任意組合型の場合は不動産の税制が活用できるので、相続や贈与税対策として利用するならば、任意組合型の商品を選ぶようにしましょう。

自分の目的に合わせて商品を選ぶことも重要なポイントです。

不動産小口化商品を利用して投資の可能性をひろげよう

不動産小口化商品は、投資のプロが厳選した物件を少額から投資できるので不動産投資の初心者でも安心して取り組むことができます。

不動産投資をする場合は、一つの物件に集中して投資をするよりも、投資対象を増やしリスクを分散することが重要です。

さまざまな投資の中から、投資の特徴を理解して自分に合った運用方法を組み合わせることで安定した資産運用が可能になります。

不動産小口化商品のメリットやデメリットを把握して、効果的な資産運用をしましょう。