マンションを貸すか売るか迷ったら？メリット・デメリットを元に貸すときの流れを解説

使用していないマンションを所有している場合、貸すべきか売るべきか悩んでいる人も多いです。

どちらの場合もメリットやデメリットがあり、どちらを選択するかは状況によって異なります。

たとえば、マンションを賃貸として貸す場合は、入居者を確保できれば安定した収入が得られます。

その一方で、空室が続けば赤字となるリスクもあるです。

この記事ではマンションを貸すメリットやデメリットに加えて、貸す場合にかかるコストなどについて紹介していきます。

これからマンションを貸すべきか売るべきか悩んでいる人は、この記事を読んで今後の活用方法に役立てましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

この記事の監修者

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

保育士、営業事務の仕事を経てファイナンシャルプランナーに転身。それから13年間、独身・子育て世代・定年後と、幅広い層から相談をいただいています。特に、主婦FPとして「等身大の目線でのアドバイス」が好評です。 個別相談を主に、マネーセミナーも定期的に行っているほか、お金の専門家としてテレビ取材なども受けています。

マンションを貸すメリット

使用していないマンションを所有している場合、賃貸として貸し出すのも活用方法の一つです。

マンションを貸す場合、次のような3つのメリットがあります。

家賃収入を得ることができる

マンションを賃貸として貸し出すと、入居者がいる限りは毎月家賃収入が得られます。

家賃収入だけでなく、次のような契約更新料や礼金といった収入も得られることがメリットの一つです。

契約更新料

マンションを賃貸として貸し出す際は、入居者との間に賃貸借契約を結びます。

普通賃貸借契約の期間は2年間が一般的であるため、更新料を支払うという契約の場合は契約更新料が得られます。

ただし、地域によっては契約更新料がかからない場合もあります。

礼金

礼金とは、賃貸借契約を結ぶ際にマンションのオーナーに対して借主が支払うお金のことです。

担保としての目的がある敷金と異なり、退去時に返却の必要はありません。　

確定申告で経費を計上できる

土地やマンションといった不動産を所有している場合、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税が課せられます。

固定資産税は固定資産税評価額に応じて額が決まるため、場合によっては高い税金を支払わなければなりません。

しかし、マンションを賃貸として貸し出すと経費を計上できるため、結果税額を下げることができます。

なぜなら、得られる家賃収入は不動産所得になり、マンションを購入する際に利用した住宅ローンや固定資産税は経費として計上できるからです。

これによって所得から差し引ける経費が増えるため、結果的に支払う税金の総額を減らすことができます。

マンションを手放す必要がなくなる

生まれ育ったマンションや長く居住したマンションの場合、売却して手放すのが心苦しいと考える人もいます。

マンションを賃貸として貸し出すという選択をすると、手放す必要がなくなります。

また、資産として所有し続けられることもメリットだといえます。

マンションを貸すデメリット

マンションを賃貸として貸し出すと家賃収入が得られるなどのメリットがある一方で、次のようなデメリットがあります。

管理するのにお金や手間がかかる

マンションを賃貸として貸し出す場合、毎年支払う固定資産税だけでなく、管理するためにお金や手間がかかることがデメリットです。

たとえば築年数が古いマンションの場合は、入居者を確保するためにリフォームが必要になるかもしれません。

また、入居者が退去する際には、ハウスクリーニングなどの現状回復に費用がかかります。

リフォームが必要な場合、トイレや浴室といった一部だけを交換するのであれば数十万円程度で済みますが、複数箇所リフォームするのであればそれなりに費用がかかることになります。

さらに、貸し出したマンションの住人同士のトラブルやクレームなどへの対応も求められます。

売却時に不利になる

賃貸経営に失敗したら、マンションを売却すればよいと考えている人もいるかもしれません。

しかし、賃貸として貸し出したマンションを売却する場合、不利になる可能性があります。

なぜなら、賃貸として貸し出しているマンションは一般的なマンションとは異なり「収益物件」として扱われるからです。

収益物件とは毎月一定の収益のある物件のことで、売却の際には「オーナーチェンジ物件」とも呼ばれています。

収益物件の場合、一般的なマンションよりも査定額が下がる可能性があります。

また、自らが居住していたマンションを売却した場合は、売却した際の譲渡所得から「マイホーム売却時の3,000万円控除」が利用できます。

一方の収益物件の場合は、この控除が利用できないので売却時の節税対策は期待できません。

空室のリスクがある

駅からの距離が近いなどといった立地条件のよいマンションの場合、長期的に安定した入居者が確保しやすいといえます。

一方で立地条件が悪かったり築年数が著しく古いマンションの場合、入居者の確保が難しいケースも考えられます。

入居者がいなければ家賃収入が見込まれないため、空室が続けば次のようなコストを持ち出しで支払う必要があります。

• 住宅ローン
• 管理費
• 修繕積立金　など

長期間に渡って空室が続くようであれば、家賃の値下げも視野に入れなければならなくなります。

住宅ローン審査に通らない可能性

安定的に入居者が確保できれば、家賃収入が期待できます。

しかし、新たな住まいを購入する際に住宅ローン利用したくても、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。

その理由は、家賃収入は世帯年収に含まれないからです。

また、住宅ローンの残債があるマンションを賃貸に出す場合、住宅ローンから金利の高い賃貸物件用のローンへ借り換える必要があるので、デメリットが大きいといえます。

マンションを売却するメリット

使用していないマンションを所有している場合、売却するのも手段の1つです。

しかし、マンションを売却すると、次のような2つのメリットがあります。

売却により収入が得られる

使用していないマンションを売却した場合、一度に大きな収入が得られることがメリットの一つです。

築年数やマンションの状態によって売却価格は異なりますが、マンションの価値に応じた売却代金が手に入ります。

しかし、一時的に大きな金額のお金を得られる一方で、マンションが高く売れれば売却益に対する「譲渡所得税」を支払わなければならない場合もあります。

ランニングコストがかからなくなる

使用していないマンションを売却すると、これまでにかかっていた次のようなランニングコストを支払う必要がなくなります。

• 固定資産税
• 管理費
• 修繕積立金　など

分譲マンションの場合、毎年支払う固定資産税以外にも毎月管理費や修繕積立金の支払いが必要です。

また、賃貸として貸し出していたマンションの場合、賃貸物件としての管理に費用や手間がかかります。

しかし、マンションを売却することでこれらのコストから解放されます。

マンションを売却するデメリット

使用していないマンションを売却すると、一時的に大きな金額を得られたりランニングコストから解放されるといったメリットがあります。

その一方で、マンションを売却すると、マンションという資産がなくなるだけでなく次のようなデメリットもあります。

ローン返済金額が不足

使用していないマンションを売却する場合、自己資金が減ってしまう可能性があります。

売却するマンションを購入する際に住宅ローンを利用している場合、残債によっては売却代金だけでは賄えない場合もあります。

売却代金で住宅ローンの残債が支払いきれない場合、自己資金を返済に充てるのが必要です。

そのため、賃貸として貸し出していたマンションの売却を検討している場合は、住宅ローンの残債をきちんと確認しておくことが大切です。

住み替えに失敗する可能性もある

使用していないマンションを売却して新たな住まいの購入資金に充てたい場合、売却のタイミングによっては住み替えに失敗する可能性もあります。

なぜなら、売り出しをスタートしても買い手がなかなかつかないかもしれないからです。

マンションを売却するまでの期間は、平均で3～6ヶ月だといわれています。

平均期間を過ぎても買い手が現れない場合、価値の低下にともない売り出し価格の値下げを検討しなければなりません。

売却価格が低いと、新たな住まいの購入資金が足りなくなる可能性があります。

売却損となる場合がある

購入したときの価格よりも高い価格で売却ができれば良いのですが、地価の下落や建物の経年劣化で、購入時よりも安くで手放さなければいけない場合もあります。

なるべく高くスムーズに売却するためには、良い不動産会社を選ぶことが重要です。

売却益＜取得価格なら「譲渡所得税」が課される

売却額が購入金額を上回っていた場合、「売却益」が発生します。

そして、売却益には「譲渡所得税」という税金が課されるのです。

税率は物件の所有年数によっても変化しますので、くわしく税額を計算した方は国税庁ぼHPを確認しておきましょう。

参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁

マンションを貸す前の注意点

マンションを賃貸として貸し出す場合と売却する場合の双方に、メリットもあればデメリットもあります。

所有しているマンションを貸すべきか売るべきか悩んでいる場合、将来的に利用する予定があれば売却して手放さない方がよいです。

その一方で今すぐお金が必要な場合は、売却することでお金が一括に手に入ります。

この他には、次のような4つの点を確認してから決めるとよいです。

賃貸しやすい立地かどうか

マンションを賃貸として貸し出す場合、賃貸しやすい立地かどうか見極める必要があります。

その理由は、立地条件がよい場所にあるマンションは、安定的に入居者が確保しやすいからです。

たとえば、都市や都心からのアクセスがよいマンションは賃貸しやすいといえます。

一方で駅からの距離が遠く生活の利便性が悪いマンションの場合、空室のリスクが高まります。

また、周辺にコンビニやスーパーなど生活に必要な施設が近くにあるかも重要になってきます。

住宅ローンの残債の有無

マンションを賃貸として貸し出す場合、住宅ローンの残債を確認しておく必要があります。

その理由は、住宅ローンを返済している間は賃貸物件として貸し出せないからです。

住宅ローンの残債を確認する方法は、主に次の3つです。

• 金融機関の公式Webサイト
• 残高証明書
• 返済予定表

このうち、残高証明書と返済予定表は住宅ローンを借り入れている金融機関から郵送されます。

マンションを貸す必要経費

マンションを賃貸として貸し出す場合、維持や管理に様々な費用がかかります。

安定して入居者が確保できなければ赤字になる可能性があるため、次のような必要経費をあらかじめ把握しておくことが大切です。

• 固定資産税
• 管理費、修繕積立金
• 火災保険料
• 管理会社に委託する際の費用　など

マンションを貸すインフラ設備

マンションを賃貸として貸し出す前に、インフラ設備を確認しておきましょう。

なぜなら、インフラ設備が整っていない場合、入居者からの信頼を損なう可能性があるからです。

入居者がいない期間は電気やガス、水道といった設備は止めていても、入居者が決まったら開栓を忘れないようにしましょう。

また、入退去の際にはインフラ設備を止めるだけでなく、契約者が変更になる旨を確認しておく必要があります。　

マンションを貸す場合にかかる費用

マンションを賃貸として貸し出す場合、次のような5つのコストもかかるため、あらかじめ確認しておくことが大切です。

マンションを貸す場合にかかる費用	詳細
不動産会社への管理委託手数料	家賃の5～10％程度のコストがかかる
固定資産税・都市計画税	賃借人ではなく、所有者に課せられる
不動産所得にかかる所得税や住民税	家賃収入は不動産所得のため、課税対象となる
家具の撤去とクリーニング費用	不用品なら処分、その他はトランクルームに預けるといった作業が必要
入居者が退去した後の修繕費用	原状回復はオーナー負担であるケースがほとんど

不動産会社への管理委託手数料

マンションを賃貸として貸し出す場合、日常的な管理を自分で行うこともできます。

しかし、入居者の募集や契約といった入居者の対応だけでなく、賃貸物件には様々な手続きや管理が必要です。

不動産会社に委託することで、これらの面倒な管理作業から解放されます。

ただし、不動産会社に管理を委託すると、家賃の5～10％程度のコストがかかります。

また、管理の範囲やプランなどは不動産会社によって異なるため、管理を委託する場合は自分に合ったプランを選ぶようにしましょう。

固定資産税・都市計画税

マンションを賃貸として貸し出す場合、毎年固定資産税や都市計画税を支払わなければなりません。

これはマンションに限らず、土地や戸建てといった不動産の所有者に対する義務です。

この義務は、誰かに貸しているからといって義務の対象が変わる訳ではありません。

そのため、マンションを所有している限りは固定資産税や都市計画税の支払う必要があります。

不動産所得にかかる所得税や住民税

マンションを賃貸として貸し出す場合、不動産所得にかかる所得税や住民税を支払わなければなりません。

家賃収入は不動産所得のため、課税の対象です。

不動産所得にかかる所得税や住民税は、不動産所得から必要経費を差し引いた金額に税金が課せられます。

不動産所得に含まれる収入は、次の通りです。

• 入居者から受け取った礼金
• 契約更新料
• 管理費
• 駐車場料金など

不動産所得から必要経費として差し引ける費用は、次の通りです。

• 固定資産税
• 管理費、修繕積立金
• 火災保険料
• 管理会社に委託する際の費用など

家具の撤去とクリーニング費用

マンションを賃貸として貸し出す場合、家具や家電の撤去やクリーニングなどにコストがかかります。

たとえば、自分が居住していたマンションを貸し出す場合、事前に家具や家電を処分するか、トランクルームに預けるなどして撤去しなければなりません。

近年は、毎月の賃料を支払えば利用できるトランクルームが登場しています。

また、入居者に貸し出す前に一度は自分で清掃を行っておきましょう。

その際に目立つ汚れがある場合、ハウスクリーニングの依頼が必要なケースもあります。

入居者が退去した後の修繕費用

マンションを賃貸として貸し出す場合、入居者が退去した後の修繕費用がかかります。

入居者が退去した後は、次の入居者が決まるまでに原状回復しておかなければなりません。

原状回復にかかるコストは、特定の場合を除いてオーナーが負担するケースがほとんどです。

特定の場合とは、入居者の故意や過失によって修繕が必要になったケースのことです。

このような修繕費用は、長期間に渡って賃貸として貸し出す場合は、定期的にかかるコストであることを心得ておきましょう。

マンションを貸すときの手順

マンションを賃貸として貸し出す際には、どのような手順で進めていけばよいか疑問を持っている人も多いです。

ここでは、マンションを貸し出す際の手順を紹介していきます。

不動産会社を見つける

マンションを賃貸として貸し出す場合、まずは管理を委託する不動産会社を見つけることからスタートしましょう。

不動産会社の数は多く、それぞれ特徴が異なるため、自分の目的に合った不動産会社を見つけることが大切です。

不動産会社を見つける際には、一括査定サイトを利用すると便利です。

貸し出す方法を決める

自分に合った不動産会社が見つかったら、次にマンションの貸し出し方法を決めましょう。

マンションの貸し出し方法は、主に次の3種類です。

普通賃貸借契約とは

普通賃貸借契約は、契約更新が1年のケースもありますが、2年のケースがほとんどです。

契約更新のタイミングが長いため、長期間に渡ってマンションを貸し出す場合におすすめです。

契約条件によって異なりますが、契約更新時には更新料がかかる場合があります。

ただし、普通賃貸借契約は、一旦貸し出すと契約解除がしにくいので注意が必要です。

サブリースとは

サブリースは、管理会社と賃貸契約を結び、管理会社が借主に貸し出す「転貸」です。

これは「一括借上げ」とも呼ばれている方法で、空室保証するタイプの賃貸形態です。

入居者を募集しても、必ずしも満室になるとは限りません。

このような場合、サブリースを選択すると入居者がいなくても不動産会社から毎月賃料がもらえます。

ただし、管理会社に対して支払う委託料が通常よりも高くなるので注意が必要です。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、あらかじめ決めた期間で必ず賃貸借契約が終了する契約形態のことです。

この方法は、自分がマンションに戻って居住したい時期が決まっているなど、期限を決めて貸し出したい場合に有効です。

他の契約形態と異なり、定期借家契約は契約更新はが再契約できます。

ただし、定期借家契約の場合は借主が見つかりにくいため、家賃の値下げを余儀なくされる可能性があります。

入居者を募集する

マンションの貸し出し方法を決めたら、入居者の募集をスタートします。

安定的に家賃収入を得るためには、空室になる期間をできるだけ少なくすることがポイントです。

不動産会社に賃貸借契約の仲介を依頼する場合、不動産会社が入居者募集の広告作成や不動産ポータルサイトへの掲載を行ってくれます。

入居希望者の内覧対応を行う

広告や不動産ポータルサイトで入居者の募集をスタートして入居希望者が現れると、内覧対応を行います。

賃貸の場合でも、入居前にはマンションの内覧が行われるケースがほとんどです。

内覧の日時が決まったら、ハウスクリーニングを依頼するなどして万全の状態にして印象アップを狙いましょう。

内覧での印象がよいと、賃貸借契約に繋がりやすくなります。

管理会社に管理を委託している場合、内覧の対応も行ってくれるので安心です。

賃貸借契約を結ぶ

入居希望者が入居の意思を固めると、オーナーと入居希望者との間に賃貸借契約を結びます。

契約前には、入居希望者に対して必ず重要事項の説明が行われます。

宅地建物取引業法では、国家資格である宅地建物取引士が資格証を提示して重要事項の説明を行うように義務づけられています。

重要事項の説明と契約の手続きは、不動産会社が代行してくれるので安心です。

貸すか売却かで悩んだときの相談先

所有しているマンションを貸すべきか売るべきかで悩んでいる場合、売却の査定依頼と賃貸プランの相談を受け付けている不動産会社に相談するとよいです。

このような不動産会社では、貸す場合の賃貸プランと売る場合の査定を同時に相談できます。

マンションを貸すコストを抑える方法

マンションを賃貸として貸し出す場合、各種税金や修繕費などがかかります。

これらのコストを抑えるためには、次のような点を押さえておくとよいです。

かかる費用を経費として計上する

マンションを賃貸として貸し出す際には、様々なコストが発生します。

家賃収入は不動産所得になるため、貸し出す際にかかるコストを経費として計上するとコストを抑えられます。

貸し出す際にかかるコストには、次のようなものがあります。

これらのコストをできる限りピックアップし、経費として計上するようにしましょう。

経費を多く計上すれば、支払う税金の金額が少なくなります。

また、物件の管理を管理会社に委託する場合、全ての管理を任せるとコストがかかります。

入居者の募集だけを管理会社に委託し、その他の管理は自身で行うと管理会社への委託費を抑えられます。

税務署に事業規模として認定してもらう

マンションを賃貸として貸し出す場合、税務署に事業規模として認定してもらうとコストを抑えられます。

まずは、自分が所有するマンションの戸数を確認しましょう。

戸数がおおむね10室以上であれば、税務署から事業規模としての認定が受けられます。

ただし、戸数10室以上というのはあくまでも目安です。

この基準を下回っている場合でも、家賃収入の規模によっては事業規模として認定されるケースもあります。

事業規模に認定されると、確定申告の際は白色申告ではなく青色申告です。

青色申告だと65万円の申告控除が利用できるため、コストが抑えられます。

この他には、専従者給与控除も受けられます。

専従者給与控除とは配偶者や家族が青色申告を行う人の会社で働いている場合、その家族に支払う給与を必要経費として計上できる控除のことです。

ただし、この控除を受けるためには一定の要件を全て満たす必要があります。

マンション売るか貸すかを検討しよう

所有しているマンションを使用していない場合、貸すべきか売るべきか悩んでいる人も多いことです。

土地やマンションといった不動産は所有しているだけで維持管理にコストがかかるため、賃貸か売却を検討すると有益です。

賃貸として貸し出す場合は不動産会社との長期的な付き合いになるため、一括査定サイトなどを利用して信頼できる不動産会社を見つけましょう。

売却する場合も同様に、スムーズで高値の売却を目指すためには仲介を依頼する不動産会社選びが大切です。