戸建てを売るときの注意点は?押さえておくポイントをご紹介

自分の住んでいた戸建ての家が、高く売れたら誰でもうれしいですよね?

自分がお世話になった家を新しい人が使ってくれるのはうれしいことです。

しかし売り方を間違えてしまうと、希望の額で売れなくなってしまったり、売れるまでの期間が延びてしまったりすることがあります。

そうならないために、今回は愛着のある戸建てを高く売るための手段や売却までの流れをご紹介します。

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戸建てを売るときの手順は?

戸建てを売るときの手順は?

戸建てを査定してもらう(相場を知る)

戸建てを売るに初めに行うことは、不動産業者に査定を依頼することです。

相場は自分でも調べることができますが、おすすめは一括査定サイトを利用することです。

インターネットで複数の不動産業者に一括で依頼することが可能なのでとても簡単です。

不動産業者と媒介契約を結ぶ

一括査定サイトを利用するとメールや電話がかかってきます。

戸建ての細かい状態を確認し、どのように売りたいかを相談しながら、不動産業者を選んで契約を結びます。

契約前は必ず、査定してくれた全ての不動産業者と連絡を取り、担当者の能力や、信頼できる会社かどうか確認しましょう。

戸建てを売り出す

契約をした不動産業者が、不動産ポータルサイトや自社のサイトに不動産を売り出します。

担当者の営業力の見せ所です。

一生懸命に買い手を探してきてくれるので、その間は不動産業者に任せましょう。

結んだ契約の種類によっては、自分でも買主を探すことができたり、複数の不動産業者に依頼することも可能です。

売買契約を結ぶ

買い手が見つかったら、ローンの借入審査等が済み次第、売買契約を結んで決済を行い、物件を引き渡したら完了です。

売却までには時間がかかる

売り出しから引き渡しまでどのくらいの時間がかかるかは、売りたい戸建ての価値や、販売時期にも左右されますが、おおよそ3か月から6か月ほどかかります。

後ほど説明しますが、売却までの時間が短いと損をすることが多いので、早めの行動をする必要があります。

また、せっかく自分の住んでいた家を売るのであれば、高く売りたいのは当然のことです。

損をしないための大切なポイントをおさえておきましょう。

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相場を正しく知ることが大切

まず戸建てを高く売るために必要なことは、相場を知ることです。

あくまで相場なので、その価格で売れるわけではありませんが、相場を知ることによって、売るべき値段の目安を知ることができます。

相場は自分でも調べることができますし、不動産業者に依頼する方法もあります。

自分で調べる

自分で相場を調べる場合、「土地総合システム」や「レインズマーケットインフォメーション」といった情報サイトを利用すると簡単です。

これらのサイトは、売りたい戸建てと条件が似ている戸建てが、過去いくらくらいで取引されたかが調べられます。

特に建売住宅であれば、より近い金額がわかります。

ただ、築年数や立地条件など、売りたい戸建ての情報を細かく自分で調べる必要があって手間がかかるため、この方法はあまりお勧めできません。

不動産業者に査定を依頼する

不動産業者へ査定を依頼する場合、インターネット上で入力した情報をもとに算出する「簡易査定」と、現地に行って立地や現況から判断する「訪問査定」があります。

「簡易査定」のメリットは、ほとんどの業者は1日~2日で結果を教えてくれるため、目安となる相場がすぐにわかります。

デメリットは、あくまで過去のデータに基づく算出であるため、売り出し価格に近い正確な相場まではわからない点です。

「訪問査定」のメリットは、戸建て自体の価値や近隣環境の利便性など全ての条件を考慮し、実際に売れる可能性のある金額で算出してくれる点です。

デメリットは、その後の営業活動がしつこくなってしまう可能性がある点です。

一括査定を依頼して、信頼できる不動産業者を見つける

戸建てを高く早く売るには、不動産業者との連携が不可欠で、信頼できる不動産業者と円滑な取引をするためにも、一括査定がおすすめです。

一括査定では、まず簡易査定を行ってから訪問査定をすることが多いです。

また、簡易査定でだいたいの相場がわかるだけでなく、複数の不動産業者を比較して選ぶこともできます。

万が一、悪い不動産業者にあたってしまうと、買主をなかなか見つけてくれずに時間がかかったり、買主との交渉がうまくいかなかったりして、結果、相場よりも安い価格で売ることになってしまいかねません。

信頼できる不動産業者の選び方はいくつかあります。

  • 査定の根拠をしっかり提示できるか
  • 戸建ての販売実績が豊富か
  • 担当者が売買についてしっかりと理解しているか
  • どうやって売り出すか、期間やタイミングなどを詳しく説明してくれるか
  • 話し方や雰囲気、自分が買主なら買いたいと思えるか

売るタイミングを間違えない

戸建てを高く売るためにはタイミングを間違えないことも大切です。

住んでいる以上、完璧なタイミングで売れない可能性もありますが、できる限り損をしないように行動しましょう。

一年の中で戸建てを売る月がある?

不動産は一年中取引がありますが、その中でも活発な時期というのは存在します。

買い手が付きやすい時期に売り出すことによって早期売却につながります。

例えば1~3月は新生活、9~10月は転勤のシーズンなので、不動産の取引が多く行われます。

戸建てはファミリー向けの不動産なので、お子さんの生活環境が変わるタイミングや仕事の転勤のタイミングは取引が多い傾向にあります。

築年数に大きく左右される

戸建てマンションのような鉄骨造づくりより木造が多いので、建物価値の低下が早いです。

国土交通省の調べによると、木造戸建ての価値は20年を境に大きく下がっている結果が出ています。

賃貸として貸すのであれば築20年以上でも問題ありませんが、売るとなるとその戸建てに住みたい立地や利便性などの好条件が整っていないと希望価格より下がってしまう可能性が高くなります。

買主の負担も確認しよう

登録免許税などの税金の減税がきかない

木造の場合、20年たつと登録免許税にも影響が出てきます。

建物の劣化だけでなく、税金面でも影響が出てきます。

例えば戸建てを売るときに売主から買主へ所有権の移転登記を行います。

その際に登録免許税を納付するのですが、通常の登録免許税は固定資産額の20/1000を乗じた額になります。

例)4,000万円の戸建ては80万円
しかし、減税措置で20年経っていない戸建ての場合は3/1000となります。

例)4,000万円の戸建ては12万円

このことから買主にとって購入した戸建てを自分に名義変更するだけで68万円の差が出てきます。

税金面は他にも不動産取得税も建てられた時期に応じて軽減措置の金額が変わってきます。

住宅ローン減税がきかない

多くの人は戸建てを購入するときに銀行などから借り入れを行います。

住宅ローンといいますが、住居にかかわる借り入れは所得税の金額から控除されるという制度です。

戸建てが高ければ高いほど数十万から数百万の減税措置を受けることができますのですが、原則20年(耐火建造物は25年)以内という条件があります。

登録免許税や住宅ローン減税は20年を超えていても「耐震基準適合証明書」などの一定の条件下であれば減税を受けることができますが、適用外であることが多いです。

査定に出す前に簡単な修復を行う

戸建てを査定する前にある程度の掃除や修繕をしておきましょう。

マンションと異なり、戸建は部屋数も多く、ほこりやキズ、へこみなど様々な部分が目に付きます。

特に水回りは徹底してきれいにしましょう。

また、室内だけでなく外観やその他外回りも気を付けましょう。

例えば草木が生い茂っている庭があれば訪問査定前に刈っておいたり、玄関回りや車庫につきやすい水汚れなどを掃除したりしましょう。

皆さんが手放す予定の戸建てには希望を持った新しい買主さんが住むということを忘れないでください。

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時間がなく、すぐに売却したいなら「買取」

最後に早期売却の解決策として「買取」があります。

買取は不動産業者が売主を探すのではなく、業者本人が戸建てを購入するというものです。

これは買い取った後に部屋を修繕やリノベーションをして売ります。

売った後、何か瑕疵が見つかった場合でも責任を負う必要がなく、すぐに現金化もできるメリットがあります。

しかし、一般的な売買の7割ほどの価格になってしまいます。

値段よりも早く売りたいという方は視野に入れてもよいでしょう。

まとめ

戸建てを売るには、相場を知らなければ売却計画を立てることができません。

あまり高く売れないかもと思っても、専門家の意見をしっかり取り入れることによって、想像以上の値段で売れることも多いです。

まずは戸建てを査定して不動産業者と話し合ってみましょう!

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