仲介手数料の仕組みとは?安くすることはできる?

不動産を購入、賃貸するときに避けて通れないのが「仲介手数料」です。

皆さんにとって仲介手数料は高いと感じるでしょうか?安いと感じるでしょうか?

今回は仲介手数料の仕組みや、値引く方法を詳しく解説していきます。

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仲介手数料は不動産業者の報酬

不動産業者が皆さんの代わりに不動産の買主や売主、賃貸業者を探し、契約を結ぶ手伝いをすることを「仲介」といいます。

仲介手数料は、皆さんが不動産業者に、不動産の賃貸や売買を依頼したときに支払う報酬のことです。

そもそも不動産を売ったり貸したりするのは個人の自由です。

しかし、自分でお客さんを探し、契約を行うのは大変です。

そのために手伝ってくれるのが不動産業者です。

無事契約が決まった時に仲介手数料を支払います。

仲介手数料はいくら払うのか

仲介手数料はいくら払うのか

仲介手数料はいくらでも請求していいわけではありません。

皆さんに不利益にならない様に、宅地建物取引業法に売買や賃貸についての報酬額が決められています。

仲介手数料は賃貸と売買で異なります。

賃貸の場合

賃貸の場合の仲介手数料は以下の通りです。

  • 仲介手数料=家賃の1か月分(又は0.5か月)+消費税

賃貸契約に関する仲介手数料の上限は、家賃の1か月+消費税と決められています。
※後述しますが両手仲介の場合は0.5か月分です。

【賃貸の仲介手数料の目安表】

家賃 仲介手数料+消費税
1か月
仲介手数料+消費税
0.5か月

5万円

5万5,000円

2万7,500円

8万円

8万8,000円

4万4,000円

10万円

11万円

5万5,000円

12万円

13万2,000円

6万6,000円

15万円

16万5,000円

8万2,500円

20万円

22万円

11万円

売買の場合

売買の場合は少し難しい計算方法になりますが、以下の通りです。

売買価格 仲介手数料の上限

200万円以下

売買金額×5%+消費税

200万円を超える金額から
400万円以下

売買金額×4%+消費税

400万円を超えた金額

売買金額×3%+消費税

ここで注意してほしいのは、200万円を超える売買金額の場合、そのまま計算してはいけません。

例えば、売買金額が1000万円のときの計算式は

  • 1000万円×3%=30万3000円+消費税

ではありません。

売買の仲介手数料の計算方法は、売買金額を上の表の金額にそれぞれ計算しなおさなくてはなりません。

まず1,000万円を上の表に当てはめて、それぞれ①200万円、②200万円、③600万円に分けます。つまり、

  • {(200万円×5%)+(200万円×4%)+(600万円×3%)}+消費税
    →10万円+8万円+18万円=36万円+消費税

となります。

速算式

これらの計算をいちいちやるのは面倒です。

なので不動産業者の中では、簡単に計算できる速算式が使われています。ぜひ参考にしてください。

売買価格 仲介手数料の上限

200万円以下

売買金額×5%

200万円を超える金額から
400万円以下

売買金額×4%+2万円

400万円を超えた金額

売買金額×3%+6万円

売買の仲介手数料の目安表

売買価格 仲介手数料+消費税

500万円

23万1,000円

1,000万円

39万6,000円

1,500万円

56万6,000円

2,000万円

72万6,000円

2,500万円

89万1,000円

3,000万円

105万6,000円

3,500万円

122万1,000円

4,000万円

138万6,000円

4,500万円

155万1,000円

5,000万円

171万6,000円

価値が低い空き家との売買の特例

仲介手数料について一つ注意が必要です。

2018年1月1日より、仲介手数料の改正が行われ、不動産の売買価格が400万円以下の場合、売主から最大18万円受け取ることができるようになりました。

18万円といえば、上の表でいう400万円ちょうどの金額です。

しかしこの改正では、400万円未満の金額でも、上限の18万円まで請求することができます。

なお、この仲介手数料は売主のみになり、媒介契約の際は合意が必要です。

この改正の裏側は、全国に400万戸以上あるといわれる空き家を不動産市場に流通させる、という目的があります。

現地調査をすることも踏まえて、不動産業者が赤字にならないよう、低廉な空き家(価格の低い不動産)の売買に限って、仲介手数料の上限が18万まで引き上げられることとなりました。

報酬額は掲示義務がある

不動産業者を選ぶとき、宅地建物取引業者票と一緒に、報酬額表も掲示していることを必ず確認してください。

報酬表は宅地建物取引業法46条第4項に規定してある通り、必ず店内で皆さんの見えるところに掲示しなくてはなりません。

もし報酬表が掲示されていない不動産業者の場合は、取引するのを考えたほうがよいでしょう。

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仲介手数料を支払う時期

不動産取引の仲介手数料は、売買契約が成立した段階で請求権が発生します。

これは仲介手数料が成功報酬と言われているためです。

しかし実際に支払う時期というのは、条件で決められていることが多く、基本的には不動産の賃貸、売買が終わったときとほぼ同時期に支払います。

賃貸契約であれば、契約書類に署名をした後、売買契約であれば、決済当日に買主から売主へ売買代金を支払うときに一緒に支払います。

仲介手数料が半額や無料の仕組みとは

仲介手数料が半額や無料の仕組みとは

仲介手数料が半額といっている業者があります。

ここで注意してほしいのが、仲介業者が借主と貸主の両方の仲介を行った場合、原則、両方からそれぞれ家賃の0.5か月+消費税までしか請求できません。

そのため、「仲介手数料が半額!」といっている業者は、実はそもそも家賃の半額かもしれません。

さらに皆さんが損しているケースもあります。

今説明した通り、両手仲介をした場合、家賃の0.5か月分しか請求できませんが、宅地建物取引業法の例外で、支払う皆さんが承諾した場合、1か月分請求できる、とあります。

もしかしたら知らず知らずに、契約書に1か月分支払う旨のサインをして、家賃の半額を余計に支払っているかもしれません。

仲介手数料が無料という仕組みはいたってシンプルです。例えば

  • 大家さんが不動産業者に不動産を借り上げている場合
  • 賃貸物件が不動産業者名義である
  • 不動産業者が不動産を買い取る場合
  • 大家さんが仲介手数料を肩代わりしている
  • 広告費を大家さんから請求できる
  • これらの場合は仲介手数料が無料になる可能性があるので、ぜひ問い合わせてみましょう。

    仲介手数料は値引くことはできる?

    仲介手数料を値引くことは可能でしょうか?

    仲介手数料は不動産業者に対する報酬なので、値引くこと自体は違法ではありません。

    しかし、値引き交渉で不動産の状態を理由にすることはできません。

    不動産が古くても、立地が悪くても、仲介である不動産業者には特に関係ありません。

    そのため不動産の状態のいかんで仲介手数料を値引くことは難しいです。

    仲介手数料の値引きはデメリットが大きい

    売買や賃貸で仲介手数料を値引く行為はおすすめしません。

    仲介手数料とは、不動産業者が皆さんのために一生懸命、買主や売主などを探してくれた対価です。

    そのため報酬を値引くことは、仲介をする不動産業者のモチベーションが下がってしまうことがあります。

    仮に交渉をするのであれば、高圧的にいくのではなく、「この不動産を購入したいけど、仲介手数料がもう少し安くなったらすぐに契約します!」など、不動産業者にもメリットがあるような言い方をしましょう。

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    仲介手数料が値引きできる条件とは?

    仲介手数料が値引きできる条件とは?

    仲介手数料は値引きするべきではありませんが、状況にとっては値引きできる場合があります。

    あくまで交渉できる可能性という意味ですが、ぜひ参考にしてください。

    両手仲介の場合

    両手仲介とは、不動産業者が売主と買主の双方の仲介を行うことをいいます。

    不動産業者がどちらも探さないといけないので時間がかかってしまう可能性がありますが、無事売買契約を結べた際には、双方から仲介手数料を受け取ることができるため、2倍の報酬を得ることができます。

    そのため仲介手数料を値引くことができる可能性があります。

    専属専任媒介の場合

    売買契約を結ぶことができれば、必ず報酬をもらえる状況なら値引きできる可能性があります。

    必ず報酬がもらえる状態というのは「専属専任媒介契約」を結んだ場合です。

    媒介契約というのは3つあり、契約した不動産業者以外にも不動産業者と契約ができ、自分でも探すことができる通常の「媒介契約」、自分では探すことのできない「専任媒介契約」、そして最後に契約した不動産業者以外契約することができない「専属専任媒介契約」があります。

    こちらの契約をすることによって、ほかの不動産業者と契約できなくなるので、報酬がほかの不動産業者に流れる可能性がなります。

    不動産業者によっては値引きができる可能性があります。

    初めから仲介手数料が安い業者を選ぶ

    仲介手数料を値引く行為は少し勇気が必要です。

    あくまで相談という形で入るのが良いですが、初めから仲介手数料が安くなっている不動産業者を探すのがベストです。

    数は少ないと思いますが、探してみるのも考慮に入れてみましょう。

    売買に限りますが、不動産業者を探すのは自分の足で探すよりインターネットで探すほうが早いです。

    おすすめなのは一括査定サイトです。

    一括査定サイトは簡単な入力で複数の不動産業者に売買依頼を出すことができます。

    仲介手数料よりほかの初期費用を減らす

    賃貸の場合、仲介手数料を安くするより、ほかの初期費用を減らすことも考えてみましょう、ほかの初期費用とは、敷金や礼金、家賃などです。

    最近では敷金や礼金がゼロの不動産や初月の家賃がかからないフリーレントの不動産も増えてきました。

    ほかにも身内が連帯保証人になってもらえるのであれば、保証会社が不要になるため、強制加入ではない不動産を探せば大きく初期費用を減らすことができます。

    まとめ

    今回は仲介手数料の解説や安くする方法をご紹介しました。

    仲介手数料は新しい生活を行う皆さんにとって節約したい初期費用の一つです。

    賃貸であれば、多くて家賃1か月分ですが、売買であれば、100万円以上かかることもあります。

    できれば安くしたいところですが、不動産業者は仲介手数料を対価に一生懸命不動産を探してくれます。

    そのため良い仲介を行ってくれたというお礼の気持ちとして支払う気持ちも持ちましょう。

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