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2020年に行われる国際競技大会までは景気が上向きで、不動産価値も高騰傾向にあるといわれていますが、一方で懸念材料も多くあります。
社会問題になっている「人口減少」や「空き家問題」、また不動産価値を押し下げる可能性があるといわれている「2022年問題」など、これらが不動産市場の今後にどう影響を与えていくのか気になるところです。
ここでは、不動産価格の変動予想から、不動産投資の将来や今後需要があると予想される物件の特徴まで、様々な視点から、今後の不動産市場の動向をわかりやすく紹介します。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
不動産市場の今後の動向
「2022年問題」や、「人口減少」による世帯数の減少、「インバウンド需要」の低下などによって、不動産業界は、今後、どのように変化していくと考えられる、または、予測される のか、動向をまとめました。
2022年問題とは
2022年に、三大都市圏(首都・関西・中京)で多くの農地が宅地に転用され、不動産価値を押し下げるといわれる「2022年問題」が懸念されています。
1970年頃に政府は宅地や商業施設など、開発を目指す「市街化区域」にある農地に、宅地並みの固定資産税と都市計画税をかけることで、農家が宅地に転用することを促しました。
不動産売買の中で2022年問題という言葉を聞いて、どんな問題のなのか気になっていませんか。実は不動産を売りたい人にとっては、長期的にチェックしていきたい問題のひとつです。2022年問題で不動産売買に起きる影響とその対策を立場別に解説します。
しかし、農業を継続したい農家にとっては死活問題だったため、救済措置として1974年に市街化区域内の農地の課税を一般農地並みに抑える「生産緑地法」が制定されました。
そして、1992年に生産緑地法の改正が行われ「生産緑地の指定を受けて、30年間農業を継続することを条件に、固定資産税は一般農地並み、相続税の納税猶予」などの税制優遇措置が取られるようになったのです。
この1992年から、営農義務が設定された30年が経過する年が2022年となるため、多くの農家が一斉に農地から宅地に転用し、一気に不動産価値が下がる可能性があるのではないかと危惧されているのです。
その問題を踏まえ、2017年には生産緑地法の改正が再び行われ、買取申出時期が近づいた農地を市区町村が「特定生産緑地」と指定した場合は、買取申出できる時期が10年間延長されることになりました。
この改正は、生産緑地の継続によって、都市農地が維持・保全されることを重視した内容になっており、2022年以降の価格相場は、必要以上に気にしなくてもよくなったとの声もあります。
市街化区域内に住宅地が増えるかもしれないので、その周辺の郊外の物件の値段が厳しくなるかもしれません。備実際には個別の条件が強いため、一般論的にこれを準備「しておくとよいというのは申し上げるのが難しいのが本音です。
人口減少による世帯数減少
少子高齢化の影響で人口が減少し、世帯数が減ることで、空き家問題や住宅ストック問題、さらには新築建築の需要も減る可能性があるといわれています。
総務省の調べによると、日本の人口は2004年にビークを迎えその後急激に減少しています。年々増加している空き家率も、2018年の調査では過去最高の13.6％となりました。
また、高齢者の持ち家率は8割を超えるといわれており、今後、さらに土地の相続が増加し、売却の件数はますます増え、需要が減り供給が増える構図になると考えられています。
このように、人口減少によって世帯数も減ることで、不動産の需要が減り、供給過多となって、不動産の価値が減少するのではと懸念されているのです。
全国共通で影響があるわけではありませんが、東京の影響は大きいと思います。立地の良い人気物件と、人気があまりない物件との2極化が進むかもしれません。
インバウンド需要の低下の懸念
海外からの観光客が日本の観光地などに訪れる「インバウンド効果」で、ホテル・店舗等の需要が高い地域の地価が上昇しました。しかし、現在、ホテルの過剰供給で、その需要低下の懸念がささやかれています。
訪日外国人の数は2012年ごろから増え始め、2017年には2869万人、2018年は3119万人と増加しており、人気の観光地では宿泊施設の建築ラッシュが続いています。
人気の観光地「京都」を例にとると、2016年度の市内総客室数は3万3,387室、2020年度には約4万2千室に増加すると見られており、当初試算されていた数値の3万室を大きく上回っているのです。
そのため、今後、大きな地価上昇が起きるとは考えにくく、景気が後退すると、採算が悪化するのではという声も上がっています。
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上昇も下落も地域によって違ってくる
今後、不動産相場は下がる傾向にあるといわれることが多いようですが、2020年に行われる国際競技大会以降も、利便性の高い都市部や人気のエリアは、これまで通り価格も安定すると考えられています。
そのため、日本全体の物件価格がすべて下がるということは考えられにくく、不動産相場の上昇や下落は、地域によって大きく異なってくるでしょう。
これからは、どのような物件にニーズがあり、どのような物件が人気薄なのかを局所的に詳しく調べる必要があるといえそうです。
不動産価格の今後の変動予想
2020年まで不動産価格は上昇すると見られていますが、2020年に行われる国際競技大会開催後に「不動産の価格が落ちるのでは」と心配する人もいるかもしれません。不動産価格の今後の変動は、多くの人にとって気になるところです。
2020年までは不動産価格上昇の見込み
2013年の後半以降、アベノミクス等の影響により、一都三県を中心に不動産価格は上向き傾向にあり、2020年に行われる国際競技大会開催の2020年までは、地価が上昇すると見られています。
また、インバウンド需要や2020年に行われる国際競技大会開催に伴う地価の上昇など、様々な要因が重なって幅広い分野の不動産価格が上がり、不動産取引も活発に行われるという見込みが強いようです。
なお、2019年度の全国地価公示価格の総平均は、前年度より＋0.81%上昇し、18万9752円でした。
また同年度の、地価公示価格の上昇率が最も高かったのは、沖縄県(7.94％)で、次いで東京都(4.12％)、大阪府(2.45％)、福岡県(2.28%)、京都府(2.04%)と続いています。
沖縄が大きく上昇した要因としてインバウンドなどによるリゾートバブル状態だからだそうです。
値下がりの懸念を念頭に
2020年に行われる国際競技大会開催後、不動産価格が値下がりすると懸念されているようです。選手村周辺のマンションはすでに供給過多で、2020年に行われる国際競技大会の前に値下がりする可能性が高いともいわれています。
一方で、先進国の過去の2020年に行われる国際競技大会開催地を見ると、開催後、急激に不動産価格は下がっていないので、長期的に見ると影響は少ないという声もあります。
ただ、交通のアクセスが悪いエリアや、居住者のニーズに合わない物件などは、苦戦を強いられることになります。
2020年に行われる国際競技大会後の不動産業界は、不動産価格が上がる地域と下がる地域にわかれ、二極化が進む複雑な状況になりそうだという見解が多いようです。
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消費税増税前の駆け込み需要の収束による変化
消費税増税前の駆け込み需要の収束によって、不動産価格も変動することが予想されるため注意が必要です。
消費税増税後は、増税前の駆け込み需要がひと段落することから需要が冷え込み、必然的に売却物件の価格を下げなければ、物件が売れない可能性が高くなります。
これは2014年に、消費税が5％から8％に増税されたときに起きた現象と同じです。
ただ、増税に伴い国交省では、住宅取得にメリットのある「住宅ローン減税」や「住まい給付金」「次世代住宅ポイント制度」など、様々な対策を立てているので、確認することをおすすめします。
利便性の高い地域の物件は心配いらない？
主要駅から徒歩10分以内の利便性の高いエリアや、観光地など歴史のある人気の高い地域の物件は、不動産価格が安定しやすく、下がる心配は低いと考えられています。
また、2020年に行われる国際競技大会開催に伴い、これから整備が進む地域や、使用される競技場・スタジアムがある地域は、価格が上昇する可能性もあるでしょう。
ただ、隣接した地域の相場が上昇することで、こちらの地域の需要が減り不動産相場が暴落するといったことも考えられます。
そのため、細かいエリアごとに、不動産相場の動向を入念にチェックすることが重要です。
普段から価格や値動きをエリア別、物件別に細かく見ておくことが一番大切かと思われます。
地方は物件価格の下落要因が多く要注意
人気の観光地や、生活利便性の高い都心はさほど心配いりませんが、地方の物件には上昇要因となるものが少ないため、下落していく可能性が高く注意が必要です。
人口流失の傾向がある多くの地方では、税収も下がり、Uターン就職する人も減少すると考えられるため、活性化する可能性が低い地域では、厳しい状態が続くと見られています。
不動産投資はどうなっていくのか
不動産投資で何より重要なのは正しい物件選びですが、今後の不動産投資を考える上で、押さえておきたいポイントがいくつかあります。
都心での単身者用マンションの需要は増える見込み
東京都の予測によると、2050年には、2018年の単身者世帯数を上回ると見られ、都心の単身者用マンションの需要は、今後も増える可能性が高いといわれています。
昨今、日本では晩婚化や非婚化なども進んでおり、実際に東京都では、単身者向けのマンションの需要は足りていないのが実情です。
このような社会環境は短期間で大きく変化するのは考えにくく、東京や都心部を中心に、受け皿となる単身者用マンションの需要は、今後、増えるといってよいです。
シェアリングエコノミーが増える可能性もあり
サービスやモノ・場所などを多くの人と共有する仕組み「シェアリングエコノミー」は、今後、不動産業界にも徐々に広がっていくかもしれません。
見知らぬ人と生活を共にする「シェアハウス」はよく知られていますが、1つの物件に複数の所有者が投資して、共同経営するという形態が増える可能性があります。
物件数はまだ少数ですが、実際に区分所有の形態で分譲したオフィスビルを、フロアごとに異なる所有者が投資する物件や、ホテルなども存在します。
このように、シェアリングエコノミーのような形態は、投資家のリスクを分担することができるため、社会のニーズに合った価値のある仕組みと言えます。
大型物件の需要が増している
都心は郊外と比較すると不動産の需要は旺盛ですが、同じエリア内で細分化が進み、格差が生じているようです。
例えば同じ港区でも、虎ノ門ヒルズは1,600万円(坪単価)、一方、三田は400万円前後(坪単価)で取引されています。
また価格帯に目をやると、1億から3億円ほどの物件の売り上げにほとんど変動がないのに比べ、富裕層が購入する、5億円を超える大型物件の購入率は上がっています。
これは、韓国や香港など、アジア圏に代表される富裕層の投資家や個人が、不動産投資のために都心のタワーマンションなどを購入しているのが主な要因であるとみられています。
今後必要とされるのはどのような物件か
次に、今後どのような物件が必要とされるのかをまとめました。
今後も立地やエリアに合った不動産の所有が必須課題
「立地」や「エリア」は、不動産価値に大きな影響を与えます。交通の便や住環境などが整った需要の高い不動産は、価値が下落しにくい傾向があり、不動産を所有する上で外せない条件です。
スーパーや飲食店、教育や医療など、生活利便性に優れたエリアは、ファミリー層が多く、経済の活性化が進んでいるといえます。
また、今後、大規模な再開発などで人口が増加するとみられるエリアなら、賃貸需要も上がることが見込まれることから、資産として物件を保有する場合でもリスクを減らすことができるでしょう。
地域ニーズに合った物件用途を開拓したもの
ひとつの用途にとらわれず、地域のニーズに合わせて用途を開拓した物件は、幅広い目的に活用できるため、今後ますます増えると考えられています。
例えば、築数十年が経過した借り手のない廃工場であっても、建物が持つ機能や構造をうまく生かしながら、床や壁・窓枠を改修し、新たにオフィスやイベント会場などに蘇らせることができます。
また、物品保管用の倉庫やシェルターなどを介護住宅としてリノベーションするなど、使い道を工夫した物件は、今後需要が期待できると言えます。
アイデアの豊富なリノベーション物件
間取りの変更や最新設備の導入、見た目の良さなど、古い物件をグレードアップさせる、アイデア豊富な「リノベーション物件」が注目されています。
少子高齢化の影響や住宅ストック数の増加などから、昨今、新築より格安なリノベーション物件を活用する若者世代も増えてきました。
古民家の間取りを施工してカフェや宿泊施設にしたり、空き部屋対策のため、賃貸経営者が最新設備を導入するなど、各地で工夫の凝らされたリノベーション物件が見られます。
新築は年月が経つほど資産価値は下がるのが一般的ですが、リノベーション物件の価値は上昇傾向にあるため、今後も需要は増加すると言えます。
利便性の高さは継続して需要あり
交通と生活、双方の利便性に優れた物件は人気が継続しやすく、最寄駅から徒歩10分以内で乗り換えが簡単な物件の価値は維持されやすいでしょう。
また、付近に学校や病院、大型スーパーや金融機関などがある生活利便性の高い物件は、主にファミリー層から支持され、資産価値が低下しにくい傾向があります。
加えて、再開発などで徒歩圏内に新駅の建設が決まっていたり、既存駅周辺のリニューアルが予定されていたりする場合なども、物件の価値が上昇する要因のひとつです。
自分がかかわる地域の情報はチェックしておこう
2020年に行われる国際競技大会需要で、2020年まで不動産価格の相場は上がる見通しが有力のようですが、それ以降は少子高齢化・人口減少など、不動産を取り巻く環境が影響し、価格は緩やかに低下していくと推測されています。
ただ、急激に価格が下落するといった事態は考えにくく、交通アクセスや住環境など利便性に優れた地域、また人気のエリアは、価格下落の心配はあまりないといってよいです。
一方、人口流失の傾向がある下落要因の多い地域では、不動産価格が下向きになると懸念されており、不動産相場も、今後は都心と郊外での二極化が進むと考えられています。
これからは、細かい地域ごとの最新情報にアンテナを巡らせ、入念にチェックすることが、不動産業界の動向を追うカギとなりそうです。
