売れない土地を売るために必要なポイント|原因や問題別に解説

土地の売却を考えていても、土地の条件が悪くて売却が難しい、というような悩みがある人もいるのではないでしょうか。

売れない土地には、土地自体に問題があるだけでなく、法律や権利上売れない土地である可能性もあります。

売れない土地とはどのような土地なのか、売れない土地を放置していてはいけないのか、など、売れにくい土地を売却するにあたって知っておくべき基礎知識を解説します。

また最後には、売れにくい土地を少しでも売れやすくする方法についても紹介します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

この記事の監修者

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

保育士、営業事務の仕事を経てファイナンシャルプランナーに転身。それから13年間、独身・子育て世代・定年後と、幅広い層から相談をいただいています。特に、主婦FPとして「等身大の目線でのアドバイス」が好評です。 個別相談を主に、マネーセミナーも定期的に行っているほか、お金の専門家としてテレビ取材なども受けています。

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売れない・売れにくいとされる土地の要因

土地が売れないのにはいくつか要因があります。

ここでは「土地そのものに原因がある場合」、「土地を取り巻く環境に原因がある場合」、「法律上・権利上の原因がある場合」の3点から、具体的なケースを挙げて解説します。

Aさんの場合

土地そのものに原因がある場合

売れにくいとされる土地の特徴

地形が悪い場合や高低差のある土地である場合、土地そのものに問題があります。

このような場合は、余分な費用をかければ改良できる場合もありますが、日当たり等はどうすることもできない要因です。

土地そのものに原因がある場合の具体的なケースと内容、改良できるものについてはその方法を解説します。

地形(じがた)が悪い

地形とは、土地の形のことをいいます。

正方形や長方形の土地であれば地形が良いと判断され、L字型や三角形などいびつな形の土地は地形が悪いと判断されます。

地形の良い土地を「整形地」、地形の悪い土地を「不整形地」と呼びます。

正方形や長方形であれば、建物の建設時に土地を利用しやすいですが、L字型や三角形では、土地の使い勝手が悪いため、売れにくいとされています。

不整形地でも、建物の種類や位置によって、普通なら使い勝手の悪い部分でも有効利用できます。

しかし、一般的には地形の悪い不整形地よりも、地形の良い整地の方が売れやすいです。

高低差がある

一般的に高低差がある土地は売れにくいとされています。

なぜなら、高低差がある土地に建物を建てる場合、一般的にかかる建築費用に加えて、造成工事費用などが加算され、余計に建築費用が必要になるからです。

また高低差のある土地は1日の日当たりも悪く、水はけも悪いところが多いため、建物を建設後に敷地内に水が溜まってしまうことがあります。

その結果、建物内まで湿度が上がるというデメリットもあります。

高低差のある場所の中でも、特に傾斜地に建物を建設する際は、傾斜している土地を平らにする工事が必要となり、建設費用にこの地盤を改良する工事費用が加算されます。

それに加えて、擁壁や建物が倒壊する可能性があります。傾斜地では土地に傾斜があるため、擁壁にひび割れが起こりやすいです。

擁壁は万が一の災害で建物を守る働きを持っているため、擁壁の倒壊は建物の倒壊に繋がります。

面積が狭すぎる・広すぎる

面積が極端に狭い、もしくは広い土地も、売れにくい傾向にあります。

なぜなら、建物を建てる場所や条件によって、適切な広さがあるからです。

住宅を都市部に建てる場合は30〜40坪ほど、郊外に建てる場合は50〜70坪ほどが適切な広さで、売れやすい土地の条件だといえるでしょう。

15坪未満の狭すぎる土地では、建設基準法の規定上、狭小の建物しか建てられません。

反対に広すぎる土地では、分筆しにくいため売れにくくなります。

日当たりが悪い

日当たりの悪い土地も売れにくいです。

たとえば、隣に大きなビルが建っていたり、近隣に高層マンションが建っている、開口以外の三方向全てに建物が建っている土地は日当たりが悪くなってしまいます。

また、冬は日光が差し込まないので部屋が寒くなり、湿度も上がります。

その結果、カビが繁殖しやすくなってしまいます。

このように日当たりが悪いことで、光熱費が高くなり部屋の衛生状態も悪くなってしまうため、売れにくい土地とされています。

地質に問題がある

地質に問題がある土地も、売れにくい土地の一つです。地質に問題がある土地とは、化学工場の跡地である場合や土壌汚染物質が検出された土地です。

化学工場の跡地である土地と土壌汚染物質が検出された土地では、改良工事をする必要があります。

土壌汚染の改良工事にはまず土壌汚染調査をします。

汚染の可能性がある土地には、初期予算で100〜200平方メートルあたり20〜30万円の費用がかかります。

この他にボーリング調査や行政との交渉時にも費用がかかり、工事費用は汚染の種類や深さによって、変動します。

鉛汚染土壌の掘削除去をする場合、対策土量300平方メートル・地下汚染なし・深度1mまでの対策で1平方メートルあたり3〜4万円ほどの費用がかかります。

このように地質に問題がある場合は、多額の工事費用が加算されるため売れにくいのです。

土地を取り巻く環境に原因がある場合

周辺環境によって売れにくくなるケース

交通の便が悪い場合や土地周辺に問題がある場合は、売却後のトラブルや住みやすさに大きく影響するため、土地自体も売れにくくなります。

ここでは、「交通の便について」と「周辺の問題」の2点を詳しく解説します。

交通の便が悪い

交通の便が悪い土地が売れにくいのは、都市部でも郊外でも同じです。

都市部に住む場合、朝の通勤ラッシュは1本電車が違うだけで混雑状況が変わってしまいます。

また、トラブルが発生した場合でも、電車やバスの便が多いと迂回する選択肢が多いので便利です。

郊外の場合は、場所によっては電車やバスが非常に少ないところもあります。

都市部ほど交通の便は良くないため、何らかのトラブルで乗り遅れた場合、出勤や登校などが遅れてしまう可能性もあります。

また、店舗用地でも交通の便が悪く、駅から遠い土地は売れにくくなります。

土地の周辺に問題がある

土地の周辺に問題がある場合も、売れにくい原因の一つです。

土地の周辺で起こりうる問題としては、隣家と不仲のために測量ができないことや、隣家が空き家であること、周辺にゴミ処理場などの嫌悪施設であることや、トラブルメーカーが近所に住んでいることなどが挙げられます。

隣家と不仲であることや嫌悪施設が周辺に建っていることは、売却後のトラブルに発展する可能性があるため、売れにくくなります。

隣家が空き家であることが売れにくい原因となるのは、雑草や害虫の発生、不法投棄や火災などの犯罪の危険性からです。

特に空き家は、周辺の土地の売却後、周辺に土地を持つ一般人が勝手に取り壊せるものではありません。

このような被害や危険性から、空き家が隣家の場合売れにくくなるのです。

このような売却後に予想されるトラブルや危険性が周辺にあると、土地が売れにくい原因となります。

法律上・権利上の原因がある場合

法律・権利上問題があるケース

上記のような土地のそのものや周辺環境に問題がなくて、法律や権利上の問題で売れにくくなってしまうケースも存在します。

接道状況が悪い

接道状況が悪く、無道路地や車が通れる幅の道路に接していないことも、売れにくい原因です。

建物を建設する際、「接道義務」というものがあります。

接道義務とは、建物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというものです。

この道路は公道・私道のどちらでも問題ありません。

しかし、私道の場合は市区町村に申請をし、承諾を得る必要があります。

この接道義務を満たしていない土地は、再建築不可物件となるため、建て替えたり、新しい建物を建てたりすることができません。

よって、取り壊した後の敷地を利用する選択肢も限られます。

農地に指定されている

農地の売却には農地法によって厳しい規制があり、原則、農家にしか売却できない決まりがあります。

農地を農地として利用する場合でも、購入できるのは農業委員会で許可を受けた農家もしくは農業従事者と定められています。

農地を農地以外の方法で利用する場合も、農地法が規制する「農地転用」の手続きをしなければなりません。

この手続きは、都道府県知事もしくは農業委員会へ届け出をし許可を得る必要があります。

また、「その土地を何に使うのか」、「何を建設するのか」を明確にし、建設資金も十分に用意されていることが証明できて初めて、許可を得ることができます。

農地に関する違反を過去に犯していたり、買い手に問題があると判断された場合は、申請の時点で受け付けてもらえません。

このように、農地には農地法が適用されるため、売却までの手続きが複雑かつ困難になります。

市街化調整区域にある

市街化調整区域にある土地は、都市計画法の規定により、建物の建築が厳しく規制されているため、売ることが困難です。

市街化調整区域とは市街化を抑制するエリアのことで、この区域では原則自治体による開発も行われず、一般人が住宅を建てることも禁止されています。

そのため、市街化調整区域に建てられる住宅は、農業や水産業従事者の自宅住居のみで、その他の多くは倉庫や日常生活で必要な日用品を売る店舗です。

市街化調整区域に建物を建てるには、都市計画法第34条各号を全てクリアしなければならず、必然的に農業従事者などに限られるため、売却は困難になります。

底地権がついている

底地権とは、自分の土地を人に賃貸するときに発生する権利のことです。

底地とは土地を貸す権利の借地権がついている土地です。

つまり、自分の持っている土地でも、借地権を持った人が使っている状態なのです。そのため、売却が難しくなります。

これは、底地権は土地の所有権の一部でしかないためです。例えば、5,000万円の土地を持っており、底地権の割合が30%の場合、5,000万円×0.3=1,500万円になります。

つまり土地全体は5,000万円でも、底地権の割合によって価格が下がってしまうため、売却が困難となります。

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売れないからといって土地をそのままにしておくことの問題点


土地をそのままにしておくことの問題点

土地や建物が売れなくても、そのまま放置しておくわけにはいきません。

土地の所有者である限り、維持や管理をする責任があります。

ここでは売れない土地を放置することの問題点を、「固定資産税・都市計画税」、「管理にかかる労力と費用」、「資産価値の下落」、「相続トラブル」の4つから詳しく解説します。

固定資産税・都市計画税がかかる

土地を所有している限り、固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。

固定資産税とは、現在土地や家屋などの固定資産を持っている所有者に対して、固定資産税評価額を基に市町村が課税する税金です。東京都のみ、都が課税します。

空き家(更地)の場合、固定資産税の標準税率は1.4%です。小規模住宅用地で1/6、一般住宅用地で1/3なので、建物が建っているかや種類によって標準税率も異なります。

都市計画税とは、都市計画区域のうち市街化区域内の土地や建物に課税され、都市計画事業もしくは土地区画整理事業のための目的税のことです。

空き家(更地)の場合、都市計画税の標準税率は0.3%です。

小規模住宅用地で1/3、一般住宅用地で2/3と、固定資産税と同様、種類等によって標準税率も異なります。

標準税率は地方税法に規定された通常の税率です。

これ以外の税率は、制限税率というこれを超えてはいけない税率があります。

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー
宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

固定資産税・都市計画税には住宅用地の課税標準の特例があり、住宅用地については、200平方メートル以下 の部分(小規模住宅用地)は、固定資産税評価額×6分の1、都市計画税 は3分の1、200平方メートル超の部分(一般の住宅用地)固定資産税評価額×3分の1、都市計画税は3分の2と軽減されます。

管理のための労力と費用がかかる

土地を所有していると、使わない土地でも放置することはできないため、所有者として土地を管理する責任があります。

管理作業とは「樹木の剪定・草刈り」、「ごみの不法投棄対策」、「ペットの糞害対策」などです。

自治体によっては雑草の除去を義務化している場合があります。

ごみの不法投棄対策を怠ると、不法投棄の誘発へと繋がります。

またペットの糞害対策も土地の所有者である限り、しっかりと管理をしなければなりません。

このような土地の維持や管理を怠ると、近隣トラブルに発展する可能性があります。

資産価値が下がる

日本では「2022年問題」「2025年問題」と、不動産の価値に関わる問題を抱えています。

「2022年問題」とは、生産緑地の農家が固定資産税を優遇される代わりに、30年間農業を営む義務が課される制度に関連するものです。

この制度が2022年で期限切れになることに伴い、自治体に対して生産緑地の買取が請求されます。

その結果、買い取れない土地も多く出ることが予想されているため、宅地転用による資産価値の下落が起こるのではないかと懸念されています。

生産緑地の2022年問題とは?

「2025年問題」とは、第1次ベビーブームに生まれた人たちが、2025年には72歳前後になり供給圧力予備軍になることにより、引き起こされる問題です。

72歳とは平均健康寿命なので、高齢者の枠に入ります。

高齢者が増えると、相続物件は増加しますが、購入できる若い人は減少します。

そのため不動産価値が下がり空き家が増え、空き家価値も下落します。

また、首都圏ではグローバル化や高齢化の影響により、管理が行き届かないマンションのが増加し、資産価値が下がる可能性があります。

今後、このような問題が原因で、不動産の価値が下がる可能性があるのではないかと考えられています。

万一の場合に相続トラブル等の原因になる

土地の相続については、生前に資産整理を済ませておくほうがよいでしょう。

なぜなら、土地の相続は、相続トラブルや所有者不明土地の問題に発展することがあるからです。

不動産は、貯金などと違い公平に分けることが困難です。

また、不動産を相続すると過不足も発生するため、そこから相続者内でトラブルになる場合もあります。

また、相続者は不動産を相続するための費用が必要となるため、その不動産の評価によっては相続放棄が続くこともあり得ます。

このように、不動産の相続はトラブルの原因となりやすいのです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

コロナショックにより、今後は、不動産価格は大幅に下落すると考えています。ある意味実態価格に合ってくるという感じでしょうか。

潮目が変わったということで、そのままにしておくことこそがリスクとなり得ます。

売れない土地を手放すための方法

売れない土地を手放すための方法

売れない土地でも、いくつか手放す方法はあります。ここでは「隣人(個人)に相談してみる」という方法と、「法人・自治体への売却・寄付について」、「土地の所有権の放棄について」、これらの手放す際に知っておくべき内容も詳しく解説します。

隣人(個人)に相談してみる

売れない土地を手放す方法の一つに、その土地の隣人に相談してみるという方法があります。

相談する内容は「売却を打診する」もしくは「無償譲渡を打診する」ことです。

ここでは、この2点を詳しく解説します。

売却を打診する

隣人に土地を売却すると、自分の土地と隣人の土地が合わさるため、土地の接道開口が広がったり、地形が良くなるというメリットがあります。

隣地の所有者にとっては資産価値が上がる可能性があるため、購入を希望している場合もあります。

しかし、隣人が土地を希望価格で買ってくれる可能性は低く、大幅な値下げをしなければいけないことも踏まえておきましょう。

このような場合は、売却できただけでも良しとして思い切って売ってしまうのもひとつの考え方です。

無償譲渡を打診する

もう一つの方法は、隣人に売却を打診しても購入希望がなく、その後も売却できる可能性が低い場合に、隣人に無償での譲渡を打診する方法です。

土地を譲渡した場合、贈与税が課税されるのは譲渡された側なので、譲渡した側に贈与税はかかりません。

また譲渡された隣人には、所有権移転時の登録免許税や登記費用、不動産取得税などの費用もかかります。

贈与税とは暦年課税なので、1月1日〜12月31日までの1年間で、贈与された土地の基礎控除が110万円以下の場合は、課税されません。

土地の評価額が110万円以下の場合も、贈与税の課税義務はありません。

また法人に土地を譲渡した場合は、「みなし譲渡所得」が発生します。

みなし譲渡所得とは、個人から法人に無償譲渡された場合に、時価相当額の代金を受け取ったとみなされることにより発生するものです。

譲渡所得とは、不動産などの財産を売却し得た利益です。みなし譲渡所得とは、この利益が実際には発生していないのに、発生したとみなされるものです。

みなし譲渡とは?

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー
宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

所得税は土地や建物を売った年の翌年の確定申告の時期に支払います。

隣人に贈与する場合は、後々のトラブルを防ぐために、贈与契約書を取り交わすとよいでしょう。

贈与契約書とは、第三者や税務署への証明になります。契約書の記載事項は以下の7項目です。

  • 贈与を行った日
  • 贈与の相手(誰から誰に)
  • 何を贈与したのか?
  • 贈与者と受贈者の住所・氏名
  • 贈与者の実印
  • 受贈者が未成年の場合、受贈者名と受贈者の親権者の氏名
  • 公証役場で「確定日付」をもらっておくとよい

法人・自治体への売却・寄付は断られる可能性が高い

売却や寄付の対象が個人ではなく法人の場合は手続きが複雑なため、断られる可能性が高いです。

なぜなら法人に売却する際、個人よりも税金負担が増えるためです。

また収益が得られない土地でも、固定資産税等はかかります。

また法人として無償譲渡を受けた際は、法人税として不動産所得税や、受譲税などが課税されます。

つまり法人で無償譲渡を受けると、個人よりも税金がかかるのにも関わらず、収益が得られる保証もなくリスクが高いのです。

自治体への売約・寄付も、公有財産として有効活用できる見込みがないと判断されれば、断られる可能性が高いです。

土地の所有権の放棄はできない

土地の所有権を放棄することは、まず不可能です。

相続をする際、相続放棄で土地の所有権を引き継がない選択をすることはできます。

しかしいらない土地だけを放棄できるわけではなく、全ての相続財産の所有権を放棄することになります。

また相続放棄をしても、家庭裁判所に相続財産管理人を選定してもらい、管理責任の引き継ぎが完了するまでは、土地を管理する義務は続きます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

実際にこういったことを実行する場合は、不動産業者に依頼をして行うことをお勧めします。

交渉も入ってくるため、プロに任せる方が安心といえます。

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なかなか売れない土地を売却するために必要なこと

ここでは売れない土地を売却するために必要なことを解説します。

大きく分けて「条件を改善する」、「今の売却活動を見直す」の2点があり、これらを実践することで土地を売れやすくできます。

少しでも売れやすくなるよう条件を改善する

売れない土地を売却するには、土地の売却条件を少しでも売れやすい条件に改善する方法があります。

具体的には、整地工事や定期的な清掃・草刈りをし、土地の管理を徹底します。

境界が確定していない場合、土地家屋調査士などに測量を依頼するのも一つの改善法です。

所有している土地が広すぎる場合、分筆をすると買い手もつきやすくなります。

分筆する際には接道義務の確認、建築基準法の規定に注意しましょう。

いまの売却活動を見直す

現在もうすでに売却活動をしている方であれば、売却活動に問題はないか見直すことも、土地を売れやすくする要因になります。

「売出価格」や「不動産会社との契約方法」、「不動産会社そのものを見直す」、この3点を詳しく解説します。

売出価格を見直す

売出価格を見直す

売出価格の目安は査定価格の80%です。適切な査定価格を設定するために、複数の不動産から査定を受けとるようにしましょう。

3~5社を目安に査定をするとよいでしょう。

実際に査定を依頼する不動産会社を選ぶには一括査定がおすすめです。

不動産会社との契約方法を見直す

不動産会社との契約形態には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。

専属専任媒介契約・専任媒介契約は、不動産会社1社としか契約できません。

しかし1社のみとの契約なので、販売活動を積極的に行ってくれます。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約でき、また自ら買い手を見つけたら不動産会社を通さずに直接取り引きすることもできます。

しかし、一般媒介契約を結んでいる不動産会社には、販売状況を報告する義務がないため、売却活動の進捗がわかりづらく、会社によっては積極的な販売活動をしてくれない場合もあります。

売れにくい土地の場合の媒介契約は、専属専任媒介契約または専任媒介契約がおすすめです。

なぜなら、どちらも不動産会社からの報告頻度が高いため、売却の進捗を把握しやすいからです。

専属専任媒介契約は、契約している不動産会社の仲介でのみの売却となるので、専任媒介契約よりも積極的な広告運用を利用した販売活動をしてもらえる可能性があります。

不動産会社そのものを見直す

売却活動が行き詰まっているときは、売却を依頼している不動産会社自体を見直すことも一つの方法です。

大手不動産会社であれば、全国的にチェーン展開をしていたり、情報公開が広範囲であるため買い手が見つかりやすいといったメリットがあります。

一方で地域特性の把握が希薄であったり、価格よりも売却期間を優先されたりするなどのデメリットもあります。

地域密着型の不動産会社には、地域特性の理解が深く、査定制度も高いといったメリットがあります。

しかし、大手ほど広範囲での情報収集はできない、全国に対応していないことなどが、地域密着型の不動産会社のデメリットです。

土地が売れにくい場合は、地域にネットワークを持つ地域密着型の不動産会社との契約を考えてみるのも、一つの案です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

売却活動をお願いする不動産会社選びが重要です。

選定は一度で終わりではなく、常にその活動についてチェックをし続けましょう。

売れないときの原因を理解して売却活動に取り組もう

この記事のまとめ

売れない土地を所有している際は、今回解説した売れにくい要因や放置しておくことの問題性を理解し、積極的に売却活動に取り組みましょう。

土地の売却活動期間は短期から長期まで、土地によって様々ですが、売れにくい要因の土地であれば、長期間の活動になるとを考えておくことがおすすめです。

短期間・長期間のどちらであっても、信頼できる不動産を見つけることが希望通りの売却成功の鍵となります。

すでに売却活動をしている方でも、上手くいかないと感じる方は今回の記事の、売れない土地の売却に必要なことをもう一度見直してみましょう。

売却活動が滞っても、パートナーである不動産会社の方と、根気強く活動を続けることが大切です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

売れやすくするには、やはり売主本人が自主性を持って売却活動に取り組むことが重要です。

良い不動産会社を見つけ、パートナーとして共に取り組む姿勢で活動しましょう。

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