不動産仲介料ってなに?計算方法や相場を解説

不動産の売買や賃貸で必要になる仲介手数料。なんとなく知ってはいても、どういう性質の手数料なのか、いくらくらい必要なのかよくわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

本記事では宅建士の資格を持つライターが、不動産手数料の基本事項から計算方法、最新の相場までくわしく解説していきます。これから物件や土地を借りる、または購入しようかと考えている方はぜひ参考にしてくださいね。

不動産の仲介手数料とは

建物や土地といった不動産の取引を不動産会社経由で行うと、仲介手数料が必要となります。マンションを借りたことがある方なら「初期手数料に仲介手数料が含まれていたような気がする」という記憶もあるかとは思いますが、くわしくその性質を理解している方は少ないのではないでしょうか。まずは、仲介手数料について基本事項を理解しておきましょう。

仲介手数料は不動産会社に支払う報酬

仲介手数料とは、ざっくり言うと「不動産会社に支払う報酬」のこと。物件(一軒家やマンション・アパート)や土地を売ったり買ったりする場合や貸し借りをする際には、物件の所有者(売る・貸す)側か顧客(買う・借りる)側のどちらか、または双方が不動産会社へ成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。

ただし、不動産売買の場合には仲介手数料の金額に上限が定められており、後ほど説明する計算方法に基づいて算出される金額が、不動産会社が受け取れる最大の金額になるのです。

仲介手数料はいつ支払う?

仲介手数料の支払い時期については明確な規定はありませんので、不動産会社と事前に取り決めをする必要があります。
賃貸借契約の場合は、契約書を締結した後に敷金・礼金などの初期費用と一緒に支払うのが一般的です。

一方の売買契約の場合、物件・土地の引き渡し完了持に全額というケースもあれば、売買契約締結時に半額、引き渡し完了時に残りの半額を支払うというケースも。実際の取引現場では、手付金の意味合いが強い後者のケースが多くなっています。

仲介手数料は誰が誰に払う?

不動産会社は仲介手数料を買主と売主、双方から受け取ることができます。

計算方法については後ほどくわしく解説しますが、例えば取引価額200万円の不動産だと仲介手数料の上限は10万円(税別)となるのですが、買主・売主双方から受け取れるので、合計20万円を受け取れるということになるのです。

仲介手数料の計算方法は?事例を交えて解説!

本項では、売買・賃貸の仲介手数料の計算方法について解説します。特に、不動産売買に関する仲介手数料は取引金額によって乗じる率が変わりますので注意が必要です。実際に土地を取引したケースを想定して仲介手数料の額を算出してみましょう。

売買の仲介手数料は3段階で計算

不動産売買時の仲介手数料の上限は宅地建物取引業法によって、取引金額に応じて3段階に定められています。取引金額ごとの計算式は以下の通りです。

不動産の取引金額 報酬額の上限
200万円以下の部分 5%+消費税
200万円を超える部分~400万円以下の部分 4%+消費税
400万円を超える部分 3%+消費税

400万円を超える取引の場合は、①~③それぞれの金額を算出して足すことで求められます。
少々複雑ですので、実際に取引した場合を想定して仲介手数料の計算を理解しましょう。

5000万円の土地を売買した場合の仲介手数料

では、実際に5000万円の土地を購入したケースで、仲介手数料を算出してみます。上記の表に基づいて、3段階の計算で求めることになります。

  • ①200万円×5%=10万円
  • ②200万円×4%=8万円
  • ③4600万円×3%=138万円

それぞれの金額部分を求めたら、合算します。

  • ①+②+③=156万円

以上より、5000万円の不動産に関する仲介手数料の上限は156万円+消費税ということになるのです。

なお、400万円を超える売買の場合は、以下の計算式でも求めることができます。

  • 取引額×3%+6万円

賃貸借契約に関する仲介手数料

マンションやアパートなど不動産賃貸で不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で「借主と貸主、それぞれから賃料の半月分」と定められています。例えば、家賃7万円のマンションの仲介手数料だと、以下のようになります。

  • 借主:3.5万円
  • 貸主:3.5万円

売買と比べると簡単ですね。ただし、「借主の了承がある場合に限り」仲介手数料(賃料の1か月分)をどちらかが全額負担とすることも可能です。

仲介手数料に関する注意点は?悪徳業者に注意

ここまでで、仲介手数料の基本事項はある程度ご理解いただけたのではないでしょうか。

しかし、不動産取引はすべてが法律どおり、机上の計算どおりに進むとは限りません。中にはあの手この手を使って高額な手数料をせしめようとする業者が存在するのも事実です。本項では、不動産仲介における注意点を解説するほか、2018年の法改正についても解説します。

さまざまな費用を要求してくる業者に注意

仲介手数料の上限が定められているにも関わらず「広告費」などの名目で、高額な費用を請求してくる業者もいるので、注意が必要です。
仲介手数料の中には、常識的な範囲での物件調査費用や広告費も含まれていますので、別途広告費を払う必要はありません。不動産会社がプロだからといって、なんでも鵜呑みにしないようにしましょう。

ただし、購入・売却を検討している物件が遠隔地にあるのなら調査費用を上乗せする必要うがありますし、売却時に新聞の折り込み広告を出す場合には広告費の上乗せが必要になります。

取引不成立の場合の返金条件を確認する

仲介手数料は、あくまで不動産取引が成立した場合の成功報酬。取引不成立の場合には、不動産会社は返金する義務があります。
しかし、土地を売るための仲介手数料として媒介契約の締結時に仲介手数料の半額を支払っている場合は注意が必要です。

「経費がかかったから」などと支払った仲介手数料の返還を拒む──そんな最悪の事態にならないよう、事前に返金条件を取り決めておきましょう。

3-3空き家活用に関する特例とは【2018年法改正】

仲介手数料の上限額は前述したとおりですが、2018年に宅地建物取引業法の改正があり、仲介手数料の例外規定が作られました。条文は以下の通りです。

「低廉な空家等(売買に係る代金の額(当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。)又は
交換に係る宅地若しくは建物の価額(当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に
係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。)が四百万
円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。)の売買又は交換の媒介であって、通常
の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家
等の売買又は交換の媒介に関して依頼者(空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。)から
受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)
は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相
当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の
一・〇八倍に相当する金額を超えてはならない。」

参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

空き家の流通を目的とした仲介手数料の例外規定であり、要点は「取引価額400万円の空き家(取引価額に比べて高額な調査費用がかかる物件)の仲介手数料は18万円(消費税別)までとすることができる」というもの。

例えば、空き家の取引価額が200万円であれば、仲介手数料は10万円が上限のところ18万円までとできるということですね。
空き家の場合は権利者の特定や価格の算定などの調査費用が多くかかることが多いです。にもかかわらず、空き家は取引価額が低く不動産会社にとっては割に合わない案件として敬遠されることが多かったために、このような例外規定が設けられました。

 

仲介手数料の値引きは可能?

「仲介手数料を少しでも安くしたい」
特に売買の場合は大きな出費となるだけに、仲介手数料を少しでも抑えたいところですよね。不動産会社に仲介手数料の値引きを交渉することは可能なのでしょうか。

仲介手数料の値引き交渉は媒介契約締結前に

結論から言えば「仲介手数料の減額交渉は可能」です。法律で定められているのはあくまで不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限だけなので、不動産会社側が了承すれば厳格は可能ということになります。

売買の場合は仲介手数料の額を明記した「媒介契約書」を交わすことになりますので、その際に交渉するのが一般的です。

仲介手数料の減額交渉によるデメリットも?

仲介手数料の減額交渉に成功すればいいことづくめ──と思われがちですが、実はデメリットもあります。

それは、最高の取引相手を探してくれなくなる恐れがあるということです。不動産会社もビジネスですので、仲介手数料をあまりに値切ってしまうともっと高い仲介手数料を払ってくれる他の顧客を優先することにもなりかねません。

目先の数万円の減額に固執するあまり、取引そのものが成立しない──そんな本末転倒な事態に陥らないよう、節度ある交渉を心がけましょう。

まとめ

今回は不動産取引における手数料について、基本事項から注意事項まで説明してきましたがご理解いただけたでしょうか。

ほとんどの方は、不動産の売買は一生に一度の重要な取引となるはず。仲介手数料に関する知識を万全にして、不動産会社の言いなりにならないようにしましょう。
また、2019年10月からは消費税が10%に増税となる予定で、仲介手数料の最終額にも大きな影響が出ます。

増税前だからといって焦って不動産取引を進めるのはおすすめしませんが、もしも取引に踏み切るのであれば、しっかりと知識を蓄えて後悔のない不動産取引を行いましょう。

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